부동산전세사기, 법률대응 방법 

제이엘파트너스의 대한변호사협회 부동산전문변호사 임영호입니다.

오늘은 전세사기로 피해를 입었다면 어떻게 피해를 구제받을 수 있는지 말씀드리겠습니다.

지난해 수도권 빌라와 오피스텔 1139채를 무자본 갭투자로 사들여 임대하다 숨진 이른바 빌라왕 전세사기 피해 사건 등을 비롯해 세입자들의 소중한 보증금을 떼어먹는 전세사기가 기승을 부리고 있습니다.

이에 검·경이 전세 사기 범죄 엄단을 선포하고 집중 단속을 이어가고 있고, 정부와 국회도 전세 사기 피해에 대한 대책을 마련 중이긴 합니다.

하지만 사기꾼들의 수법이 워낙 교묘하다보니 이러한 정부의 노력에도 불구하고 세입자의 피해회복이 잘 이뤄지지 않고 있는 상황입니다.

더욱이 이러한 전세사기피해는 올해도 계속해서 이어질 전망이라고 하는데요.

다만 이렇게 전세사기를 당했다 할지라도 보증금을 돌려받을 수 있는 방법은 있습니다. 그러므로 전세사기 피해를 입었다면 신속하게 법적 조치를 진행하는게 피해회복을 조금이나마 예방하는 방법입니다.

그러나 전세사기 피해자분들 대부분이 구체적인 피해회복 절차를 잘 알지 못하는 경우가 많습니다. 이에 오늘은 전세사기를 입었을때 어떤 법적 절차를 밟아야 하는지 아래에 더 자세히 말씀드리도록 하겠습니다.

전세사기피해당한 경우라면 사기죄로 고소부터 하세요!

전세사기 피해를 입었을때에는 가장 우선적으로 사기죄로 형사고소를 적극적으로 진행하는게 좋습니다.

민사소송과 달리 형사절차가 진행이 되면 감옥에 갈 수가 있습니다. 그래서 전세사기로 형사고소를 하면 전세사기꾼들은 심리적으로 압박을 느낄 수 밖에 있습니다. 이 때문에 감옥에 가지 않을려고 합의의사를 밝혀올 수가 있기 때문입니다.

사기죄는 어떤 사람을 기망하여 재물 교부를 받았거나 재산상 이익을 취득할 경우에 성립하는 범죄로 혐의가 인정되면 10년 이하의 징역 또는 2000만원 이하의 처벌이 내려지는 중범죄에 해당이 됩니다.

거기에 피해금액이 크면 클수록 가중처벌까지도 됩니다. 특정경제범죄가중처벌법의 적용을 받기 때문에 5억원 이상부터 3억원 이상의 징역형으로 처벌이 되는 등 피해금액에 따라 최대 무기징역으로까지 처벌을 받을 수 있습니다.

이처럼 처벌이 무겁다보니 사기죄로 고소하게 되면 혐의를 중형을 면하기가 어렵다보니 전세사기꾼들이 조금이라도 선처 또는 감형을 위해 합의를 밝혀오기가 쉽습니다. 합의의 경우 형사사건에서 양형을 받는데 가장 중요한 요소이기 때문입니다.

따라서 전세사기 피해를 당했다면 형사고소를 적극적으로 진행해보시는 걸 추천드립니다.

사기죄의 경우 고의성을 가지고 상대방을 기망하여 피해자가 재산상 피해를 입게 된 경우, 불법적인 이득을 취한 경우 법적인 처벌이 가능한데, 전세사기의 경우 충분히 성립요건에 충족하기에 형사고소를 하면 엄벌에 처할 수 있습니다.

전세보증금반환청구소송도 진행하시길 바랍니다.

사기죄로 형사고소를 해서 피해회복이 이루어지면 좋지만 대부분 사기꾼들을 보면 처벌을 받을 것 알고 범죄를 저지를 만큼 형사고소를 하더라도 눈하나 깜작하지 않을 경우가 많습니다.

그래서 형사고소를 했더라도 보증금반환소송도 함께 진행을 하는게 좋습니다.

보증금반환소송은 세입자가 보증금반환을 거부하는 집주인에 대해 보증금반환을 요구하는 소송으로 민사절차에 해당이 됩니다. 그런데 형사절차의 경우에는 범죄자를 엄벌에 처하는 것인데 비해 돈을 돌려받는 것은 민사절차로 할 수가 있습니다.

이 때문에 전세사기를 당한 경우에는 보증금 회수를 위해서 형사고소 외에 보증금반환소송도 함께 진행해야 하는 이유입니다. 특히 보증금반환소송은 승소를 하게 되면 강제집행을 할 수 있는 권한이 생깁니다.

강제집행권한이란 채무자의 재산을 동결시켜 빼앗을 수 있는 권한으로 집주인 의사와 상관없이 경매 등의 절차를 통해 보증금을 반환받을 수 있는 권한입니다.

이 때문에 보증금반환소송을 신속하게 진행해 판결문을 받아놓는게 좋습니다. 추후 집주인의 은닉자산 등을 추적해 강제집행을 진행할 수 있기 때문입니다.

한편 전세사기로 인해 살던 집이 경매로 넘어간 경우라면 먼저 권리분석을 진행해 경매 배당절차에서 보증금 전액을 회수할 수 있는지를 따져보아야 합니다.

대항력있는 선순위 임차인의 경우에는 전셋집이 경매로 넘어가거나 다른 사람으로 명의가 변경되더라도 보증금 반환채무가 그대로 승계가 됩니다.

그래서 경매를 통해 매각이 되더라도 낙찰자에게 보증금반환을 요구할 수 있습니다. 그런데 문제는 최근 부동산 가격 하락으로 경매가 계속해서 유찰되는 현상이 나타나고 있다는 점입니다. 이 때문에 최악의 경우에는 낙찰이 되더라도 전세보증금을 모두 돌려받지 못할 수 있는 상황이 벌어질 수 있습니다.

그렇기에 경매가 들어온 경우라면 배당금을 얼마 받을 수 있는지 확인해 따져 경우에 따라서는 임차인이 낙찰을 받는 것도 보증금 회수를 하는데 유리할 수 있습니다.

지금까지 전세사기를 당한 경우 피해회복을 위해 밟을 수 있는 절차에 대해 설명을 드렸는데요. 다만 전세사기는 워낙 수법이 다양해 대처하는 방법이 각각 처한 상황에 따라 다를 수밖에 없습니다.

그러므로, 전세사기로 피해를 입어 법적 대응을 하고자 한다면 전문변호사와 상담부터 진행해보실 것을 추천드립니다.