전세계약 중도해지할 경우 전세금은 어떻게 반환받을 수 있을까? 

안녕하세요. 대한 변협 등록 부동산 전문 변호사 임영호​입니다.

오늘은 전세 계약 후 중도에 해지를 할 경우 어떻게 전세금을 돌려받을 수 있는지 말씀드리겠습니다.

원칙적으로 전세 계약서상에 중도해지를 할 수 없다는 특약사항이 있지않는 한은 전세 계약기간을 다 채우지 못했더라도 중도해지를 할 수 있습니다. 그리고 임차인이 이렇게 전세 계약 중도해지를 요청하게 되면 임대인은 이를 거절할 수 없습니다.

다만 전세보증금이 보통 억 단위가 넘다 보니 임대인 입장에서도 갑자기 큰돈을 마련하기가 쉽지 않습니다. 이렇다 보니 전세 계약 중도해지 시 보증금 반환을 둘러싸고 문제가 발생하는 경우가 적지 않는데요.

그런데 새롭게 개정된 임대차 3법에 따르면 전세 계약 갱신청구권을 사용하게 되어 있습니다. 그로 인해 원래 전세 계약기간은 2년이지만 전세 계약 갱신청구권을 사용하게 되면 2년 더 연장이 가능해 총 4년간 전세 계약을 유지할 수 있는데요.

이 때문에 전세 계약 중도해지 시에는 최초 전세 계약기간 중에 중도해지를 한 것인지, 아니면 전세 계약 갱신 이후에 중도해지를 한 것인지에 따라서 보증금 반환 방법이 달라질 수 있습니다.

최초 전세 계약만료 전에 중도해지한 경우

아시겠지만 법적으로 정해진 전세 계약기간은 2년입니다. 그래서 그 기간을 다 채우지 못하고 중도 계약 해지를 하는 경우에는 임차인이 법적으로 정해진 계약기간을 지키지 못하고 중도에 계약을 파기한 것입니다.

이 때문에 임차인이 중도에 전세 계약을 해지할 수는 있지만 임차인이 중도해지를 하더라도 임대인이 전세 계약 만료가 되기 전에 보증금을 돌려줄 의무가 없습니다. 즉 다시 말해 기존 전세 계약이 끝나는 날까지는 전세보증금을 돌려받을 수 없다는 말입니다.

그래서 전세 계약을 한 후 2년을 다 채우지 못하고 이사를 가야 하는 상황일 때에 전세보증금을 반환받으려면 새로운 임차인을 구해 보증금을 돌려받을 수밖에는 없습니다.

더불어 임차인의 사정으로 법적으로 보장된 계약기간을 중도에 포기한 것이기 때문에 새로운 임차인을 구하는 중개 수수료 비용도 모두 임차인이 부담을 해야 합니다. 사소한 팁으로는 최대한 많은 부동산에 전화 또는 돌아다니며 내놓은 것이 보증금을 빠르게 반환받는데 유리합니다.

그 외에도 중개 수수료를 더 준다고 부동산에 이야기해 두면 부동산에게 내 주택 위주로 우선적으로 보여주기 때문에 보증금을 빠르게 반환받을 수 있으니 참고하시길 바랍니다.

전세 계약 갱신 후 계약 중도해지한 경우

전세 계약이 만료된 후 전세 계약 갱신청구권을 사용해 2년 더 전세 계약을 연장을 했을 때에는 적법하게 전세 계약 중도해지가 가능한 경우입니다.

새롭게 개정된 주택임대차보호법에 의하면 갱신된 임대차의 해지에 있어서 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통보할 수 있고 그 효력은 3개월이 지나면 발생하도록 규정이 되어 있습니다.

이로 인해 묵시적 갱신이나 계약 갱신청구권으로 인해 2년 더 전세 계약을 연장한 후 피치 못하게 그 기간을 다 채우지 못하고 나가야 하는 상황일 때에는 계약 해지 의사를 밝힌 후 3개월 안에 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

그래서 전세 묵시적 갱신 이후 중도 계약 해지 통보를 한 후 3개월이 지났음에도 임대인이 보증금 반환을 해주지 않을 때에는 법적 절차를 통해서 보증금을 반환받을 수 있습니다.

보증금을 반환받는 법적 절차는 무조건 보증금 반환 소송과 같은 소송만이 있는 게 아닙니다. 내용증명이나, 지급명령, 임차권등기 명령 등을 통해서도 보증금 반환이 가능합니다. 간단히 말씀드리자면 내용증명은 법적 강제성은 없으나 임대인에게 심리적 압박을 주어 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

반면 지급명령은 민사소송의 간이절차로 이해하시면 되는데, 특히 소송보다 기간과 비용이 적게 들어 빠르게 보증금 반환을 받고 싶을 때 진행해 볼 만한 제도입니다. 다만 지급명령은 임대인의 인적 사항이나 주소를 모르면 신청해도 기각이 될 수 있습니다.

그 외에 임차권등기 명령은 이사를 불가피하게 가야 할 때 활용해 볼 만한 제도로 이사를 가 다른 집으로 전입신고를 하더라도 임차권등기 명령 신청을 해두면 기존 집에 대항력과 우선변제권이 그대로 유지가 될 수 있습니다.

다만 이때에도 주의할 점이 있는데, 임차권등기 명령을 신청한 결과가 등기부등본에 기재가 되어야 효력이 인정되는 만큼, 임차권등기 명령 신청만 하고 바로 이사를 나가서는 절대 안 된다는 점 꼭 유념해 주시길 바랍니다.

지금까지 전세 계약 중도해지 시 보증금을 반환받는 방법에 대해서 자세히 알려드렸는데요. 앞에서 자세히 설명드리긴 했지만 전세 계약 중도 해지는 최초 계약 기간에 중도해지를 하는 것인지, 계약 갱신 후 중도해지를 하는 것인지 따라서 대응방법이 달라질 수 있습니다.

그리고 전세보증금이 큰 금액이다 보니 반환을 두고 충분히 법적 분쟁이 발생할 수 있는 만큼, 관련 문제로 고민 중이라면 최대한 빠르게 해결하는 것이 현실적인 피해를 줄이는데 좋기에, 전문 변호사와 상담을 꼭 진행해 보실 것을 추천드리고 싶습니다.