역전세, 보증금 못받은 경우 돌려받는법 

제이엘파트너스의 대한변호사협회 부동산전문변호사 임영호입니다.

과거 전세를 구하지 못하여 발생했던 전세난과 다르게 최근에는 임차인을 구하지 못하는 역전세난이 심화가 되고 있는 상황입니다.

역전세는 집값이 급락하면서 전세금이 전세계약 당시보다 떨어져 집주인이 세입자에게 기존 보증금을 제대로 돌려주지 못하는 상황으로, 최근 집값하락과 금리인하로 인해 이러한 역전세현상이 나타나고 있습니다.

현금을 많이 보유한 임대인이 아닌 이상 대부분의 임대인들은 임차인에게 보증금을 받으면 은행에 넣어 놓고 이자를 받는 게 아니라 그돈으로 다른 곳에 투자를 하거나 대출을 갚는 경우가 많습니다.

그래서 전세계약이 만료가 되면 새로운 임차인에게 받는 보증금을 기존세입자에게 돌려주는 경우가 많았습니다. 그런데 역전세난으로 인해 새로운 세입자를 구하지 못하면서 전세보증금을 못 돌려받는 임차인들이 늘고 있습니다.

계약 당시 전세보증금반환보험을 들어두었다면 계약만료 후 보증보험을 통해 전세금을 반환받으면 되지만, 그렇지 못한 경우에는 집주인이 전세금을 돌려줄때까지 곤란을 겪을 수 밖에 없습니다.

물론 집주인이 버티더라도 전세금을 돌려받는 방법이 전혀 없는 것은 아닙니다. 전세금반환소송을 하면 됩니다.

전세금 반환소송에서 승소를 하면 강제집행권한이 생겨 집주인이 전세금을 돌려주지 않으면 경매절차를 통해 전세금을 돌려받을 수 있기 때문입니다.

그래서 전세금을 돌려받는 방법 중 가장 확실한 방법이 소송이기는 합니다. 다만 소송은 기간이나 비용면에서 부담스러워 선뜻 진행하기가 어려운 것도 사실입니다.

이럴 때 가장 손쉽게 할 수 방법이 있습니다. 바로 지급명령신청입니다.

전세금 미반환시 가장 손쉽게 할 수 있는 방법은 지급명령신청!

지급명령신청은 전세보증금 반환소송보다 철자와 비용이 저렴합니다. 반면에 지급명령신청후 받은 조정안은 전세금반환소송을 한 것과 같은 판결효력이 있습니다. 강제집행권원이 있다는 것입니다.

그래서 소송과 마찬가지로 집주인이 전세금 반환을 지키지 않으면 경매로 보증금 반환을 받아낼 수 있습니다.

물론 임대인이 지급명령신청 결정문을 받은후 14일 이내에 이의를 제기하면 반환청구소송을 해야 하기는 합니다.

하지만 소송처럼 법원에 출두하는 불편이 없고, 소송기간도 한달로 짧아 전세금을 빠르게 받아받을 수 있습니다.

이사를 가야 하는 상황일때에는 임차권등기명령신청을!

전세 계약 만료 후 집주인이 돈을 돌려주지 않는상황에서 부득이하게 이사를 가야 하는 경우에는 임차권등기를 해 두는 것이 좋습니다.

임차권등기명령은 이사를 해도 자신의 보증금을 지킬 수 있는 제도로, 이사 후 새로 이사간 집에 전입신고를 하면 이전 집의 전입신고는 말소가 됩니다.

그래서 전세금을 돌려받을 수 없는데, 다만 임차권등기를 해 놓으면 새로 이사간 집에 전입신로를 해도 이전 집에 대한 전입신고 효력을 인정받을 수 있습니다. 즉 다시말해 그곳에 살지 않더라도 세입자로서의 지위가 그대로 유지가 된다는 말입니다.

그와 더불어 임차권등기명령을 해두면 추후 소송을 통해 보증금 반환이 지연되는 기간 만큼 집주인에게 연 12%의 이자를 요구할 수도 있습니다. 물론 이경우에는 임차권등기명령신청후 세입자가 집을 비워야 하기는 합니다.

현행법상 보증금 반환과 목적물인 주택의 반환이 동시이행관계이기 때문에 세입자는 집을 비우지 않으면 지연이자 청구가 어렵기는 합니다.

다만 임차권등기를 해두면 등기부등본에 임차권등기관련 내용이 기재가 됩니다. 이로 인해 새로운 임차인을 구해야 하는 임대인 입장에서는 모집이 더 어려워질 수 있기에 임차권등기를 해두면 임대인을 압박하는데 효과가 있습니다.

그러니 이사를 가야한다면 임차권등기명령을 필수적으로 해두시는 것도 보증금 반환을 받아내는 한 방법입니다.

역전세 공포가 확산되면서 계약을 앞두 세입자도 보증금을 못 돌려받는게 아닌지 세입자의 우려가 깊어지고 있습니다.

그런데 보증금 반환을 미루는 집주인을 압박할 수 없는 것은 아닙니다. 위에서 역전세난으로 인해 전세보증금을 돌려받지 못한 경우 할 수 있는 방법에 대해서 알려드렸던 것처럼 전세보증금을 돌려줄때까지 무작정 기다리기보다는 적절한 방법을 통해 전세금을 돌려받으시길 바랍니다.

특히 전세만기가 다가오는데 집주인이 보증금을 돌려줄 수없다고 할 때 위의 방법을 진행하기 앞서 집주인에게 내용증명을 보내 놓는 것도 도움이 됩니다.

법적인 강제성은 없으나 임대차등기명령과 동일하게 내용증명 역시 임대인에게 심리적 압박을 가하는 이점이 있는데다 추후 소송 등 법적 절차를 진행할 때 유용한 증거자료로 활용을 할 수 있기 때문입니다.