전세 중도해지할 때 보증금 돌려받는 확실한 방법 

안녕하세요. 대한변호사협회, 부동산전문변호사 임영호​입니다.

전세계약 후 중도해지로 나오게 된다면 보증금을 돌려받는 것에 신경이 쓰이실 겁니다.

보통 전세계약의 경우 기본적으로 2년이 원칙이며, 계약갱신청구권을 이용한다면 동일한 조건으로 2년 더 계약이 연장 가능하기 때문에, 총 4년을 거주할 수 있습니다.

다만, 종종 임차인의 사정으로 인해 전세계약을 중도에 해지한 경우 전세보증금을 반환받을 수 있는지에 대한 여부를 물어보는 의뢰인분들이 많습니다.

더불어 전세보증금의 경우 보통 수천만원에서 많게는 억 단위가 넘어가기에 임차인 입장에서도 전세보증금을 반환받지 못하면 경제적으로 어려우며, 임대인의 입장에서도 난감할 수밖에 없습니다.

때문에, 위와 같은 상황으로 인해 문제가 발생하여, 전세보증금을 반환받지 못하거나, 전세보증금을 일부만 변제해 주는 등 다양한 문제가 발생합니다.

따라서, 지금부터 전세계약 중도해지인 경우 전세보증금을 반환받는 방법에 대해 상황별로 설명을 드릴테니 꼭 기억하셔서 전세보증금을 반환받으시길 바랍니다.

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전세계약 중도해지, 최초 계약인 경우

앞서 이야기했듯이, 전세 계약기간은 2년이며, 만일 이 기간을 다 채우지 못하고 중도에 계약을 해지하는 경우라면 임차인이 법적으로 정해진 계약기간을 지키지 못한 것입니다.

그래서 임차인이 최초 계약기간이라고 할지라도 언제든지 계약을 해지할 수 있지만, 기존 계약기간이 끝나기 전까지는 임대인이 전세보증금을 돌려줄 의무는 없습니다.

더불어 임차인의 사정으로 법적으로 보장된 계약기간을 중도에 포기한 것이기 때문에, 새로운 임차인을 구하는 중개 수수료 비용도 모두 임차인이 부담을 해야 합니다.

하지만, 이때 전세계약 중도해지를 한 임차인이 새로운 임차인을 데려오는 경우라면 이때 임대인은 전세보증금을 반환 해야 하기에 새로운 임차인을 구하는 것이 중요합니다.

게다가 팁을 드리자면, 이때 최대한 많은 부동산에 전화를 하거나, 직접 발로 뛰면서 내놓는 것이 보증금을 빠르게 반환받을 수 있으며, 중개수수료를 높이는 것도 빠르게 전세보증금을 반환받는 방법입니다.

이처럼 최초 전세계약인 경우라면 임차인의 명백한 잘못이기 때문에, 이때는 전세보증금을 반환받기가 어렵다는 점을 기억하셨으면 합니다.

전세계약 중도해지, 계약이 갱신된 경우

우선 전세 계약이 만료된 후 전세 계약 갱신청구권을 사용해 2년 더 전세 계약을 연장을 했을 때에는 적법하게 전세 계약 중도해지가 가능한 경우입니다.

더불어 새롭게 개정된 주택임대차보호법에 의하면 갱신된 임대차의 해지에 있어서 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통보할 수 있고 그 효력은 3개월이 지나면 발생하도록 규정이 되어 있습니다.

때문에, 묵시적 갱신이나 계약갱신청구권으로 인해 2년 더 전세 계약을 연장한 후 피치 못하게 그 기간을 다 채우지 못하고 나가야 하는 상황이라면, 계약해지의사를 밝힌 후 3개월 안에 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

다만, 묵시적 갱신 이후 중도 계약 해지 통보를 한 후 3개월이 지났음에도 불구하고 임대인이 보증금 반환을 해주지 않을 때에는 법적 절차를 통해서 보증금을 반환받을 수 있습니다.

또한, 이때 진행할 수 있는 법적인 절차에는 전세보증금반환청구소송, 지급명령, 내용증명, 임차권등기명령과 같은 절차가 있으니 참고하시길 바랍니다.

여기서 말하는 지급명령은 법적인 강제력은 없지만, 임대인에게 심리적인 압박을 줄 수 있으며, 지급명령은 간이소송 절차이기 때문에, 확정판결문을 받는다면 소송과 동일한 효력이 발생합니다.

하지만, 지급명령의 경우 상대방에서 이의신청이 가능하며, 만일 확정판결문을 받았다고 할지라도 이의신청을 진행한다면, 자동적으로 본안소송으로 넘어가게 됩니다.

다음으로 임차권등기명령은 기존집에 대해 대항력과 우선변제권을 보존할 수 있는 절차이기 때문에, 이사를 가아하는 경우라면 반드시 신청하시길 바랍니다.

마지막으로 전세보증금반환청구소송의 경우 다른 법적인 절차와 달리 가장 확실하게 전세보증금을 반환받을 수 있는 방법이지만, 오랜 기간과 많은 비용으로 인해 대부분 꺼려합니다.

다만, 전세보증금반환청구소송에서 승소한다면, 추후 패소한 임대인에게 변호사비용, 소송비용 및 대출이자 등을 보상받을 수 있기에 진행하는 것도 전세보증금을 반환받을 수 있는 확실한 방법입니다.

이처럼 전세계약 중도해지의 경우 계약 상황과 사건에 따라 대응해야 하는 방법이 달라지므로 법적 지식이 없는 일반인분들이 홀로 진행하기란 많은 어려움이 있습니다.

따라서, 전세보증금을 확실하게 반환받고 싶으시다면 반드시 관련 사건을 해결한 경험이 많은 부동산전문변호사의 법적 조력을 받아 해결하시길 권유드립니다.