주택임대차계약에서 계약해지 없이 점유이전금지가처분 신청 가능한가요?

Question

세입자가 2기분 이상 월세 체납하여 명도소송을 고려 중인 임대인입니다.
계약 해지를 위해 내용증명을 보냈으나 폐문부재로 반송되었고 카톡이나 전화를 해봐도 응답이 없습니다. 찾아가도 문을 열어주지 않습니다.
세입자의 주민등록상 주소는 임대해준 주소로 되어 있고 세입자는 실거주 중인듯합니다.
이 상황에서 계약해지 없이 바로 점유이전금지가처분 신청이 가능한가요?
만약 점유이전금지가처분 신청이 불가능하다면 현 상황에서 계약해지 의사표시를 어떻게 해야 합니까?

오현석 변호사 · Answer

부동산점유이전금지가처분은 명도소송의 보전처분으로서 결국 본소송에서 승소하였을 때 상대방에 대한 강제집행을 하기 위한 사전 조치라고 보시면 됩니다.

일반적으로 임대인이 명도소송을 제기할 경우 점유이전금지가처분을 동시에 진행하는 경우가 많으며, 경우에 따라서는 임대인분이 임차인을 압박하는 방법으로 점유이전금지가처분만을 진행하기도 합니다.

다만 근래에 들어 일부 법원 재판부에서는 점유이전금지가처분신청만을 하는 경우에 점유이전금지가처분신청서에 본안소송인 명도소송 소제기 증명원을 함께 첨부하여 제출하라는 보정명령을  내려 결국 명도소송을 제기하여야 하기도 합니다.

부동산점유이전금지가처분이나 명도소송은 계약의 해지를 전제로 진행되어야 하는데, 현재 임차인분께서 고의로 내용증명의 송달을 받지 않아 해지통보가 제대로 이루어지지 않은 것으로 보이므로 계약해지가 되지 않은 이유로 인해 명도소송이나 점유이전금지가처분이 원칙적으로 불가능합니다.

하지만, 이럴 경우에도 명도소송이나 점유이전금지가처분에 상대방에게 보낸 문자메세지나 카카오톡메세지를 입증자료로 하여 해지통보가 이루어졌음을 주장하고 소송이나 가처분신청을 진행할 수 있습니다.

전화연락주시거나 방문주시면 상담해드리겠습니다.

노준선 변호사 · Answer

명도소송과 함께 점유이전금지가처분을 함께 진행하셔야 할 것으로 보입니다.

계약 해지 통보는 소장의 송달로 할 수 있을 것이나 현재 상태라면 소장이 송달될 수 있을지도 불투명합니다.
하지만 내용증명과 달리 법원에서 보내는 서류 송달의 경우 다양한 형태의 송달을 진행할 수 있고
임차인이 실거주 중임이 분명하다면 어떻게든 서류를 송달시킬 수 있을 것으로 보입니다.

우선 카톡, 문자 등을 통해 임대차 계약이 해지되었으니 건물을 명도하라는 통지만 간단히 해두시고 
임차인이 정 아무런 반응을 하지 않는다면 빠른 소송 진행을 통해 임차인을 내보시는 것이 좋을 듯 합니다.

질문 사안과 관련하여 추가적인 도움 및 상담이 필요하시면 연락주시기 바랍니다.