판례로 보는 공장 임대차보호법 적용요건 

안녕하세요. 부동산 전문 변호사 최아란입니다. 상가건물임대차보호법은 임차인에게 10년의 범위 내에서 임대차계약의 갱신을 요구할 수 있는 계약갱신요구권을 보장하고 있습니다. 이에 상가 임차인들은 기간 내에 갱신요구를 잘 하기만 해도 같은 자리에서 10년간 영업할 수 있는 것이지요.

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그렇다면 공장 임차인들은 어떨까요? 공장 임대차계약의 기간을 보장하기 위한 법이 따로 존재하지는 않을까요? 안타깝지만 '공장임대차보호법'이라는 법률은 존재하지 않습니다. 때문에 공장에는 민법상 임대차에 관한 규정만이 적용될 뿐입니다. 그런데 민법에서는 별도의 계약갱신요구권을 규정하고 있지 않으므로, 공장 임차인이 계약기간을 보장받기는 쉽지 않습니다.

하지만 포기하기는 이릅니다. 공장이라 하더라도 일정한 요건이 갖추어진 경우에는 '상가'건물임대차보호법을 적용받을 수 있습니다. 오늘 포스팅에서는 판례를 중심으로 공장에 임대차보호법이 적용되기 위한 요건을 살펴보도록 하겠습니다.

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대법원은 "단순히 상품의 보관·제조·가공 등 사실행위만이 이루어지는 공장·창고 등은 영업용으로 사용하는 경우라고 할 수 없으나 그곳에서 그러한 사실행위와 더불어 영리를 목적으로 하는 활동이 함께 이루어진다면 상가건물 임대차보호법 적용대상인 상가건물에 해당한다"라고 판시하고 있습니다.

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쉽게 말하면 어떤 공장에서 물건을 만들어내고 보관하는 등 '공장' 본연의 목적에 충실한 활동만을 하고 있다면 그 공장에 대해서는 상가건물임대차보호법이 적용되지 않습니다.

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그러나 어떤 공장에서 물건을 만들고, 보관하고, 가공하는 것을 넘어 그 공간에 사업자등록을 내고, 그 공간에서 고객들에게 물건을 판매하고, 세금계산서를 발행하는 등의 영업활동을 하였다면 그 공장에 대해서는 상가건물임대차보호법이 적용됩니다. 즉 계약갱신요구권이 보장되므로 최대 10년까지 영업이 가능합니다.

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이 사건은 원고 소유의 토지를 피고가 임차하여 그 지상에서 인쇄공장을 운영하였던 사건입니다. 원고는 피고에게 임대차계약의 갱신을 거절하고 명도를 요구하였으나, 피고는 상가건물임대차보호법상 계약갱신요구권을 행사하며 공장을 인도하지 않았습니다. 그러자 원고는 위 공장에 대하여 임대차보호법이 적용되지 않음을 전제로 피고를 상대로 명도 지연에 따른 손해배상을 청구하였는데요.

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위 사건에서 법원은

① 피고가 1983년부터 계속하여 인쇄업을 영위해 왔고, 이 사건 임대차계약 체결 직후 이 사건 건물에 같은 상호와 업종으로 사업자등록을 마친 점,

② 피고가 이 사건 건물에서의 영업을 위해 유선전화를 개통한 점, 피고가 이 사건 건물을 사업장 소재지로 하여 전자세금계산서를 발행하는 등 피고의 각종 인쇄 관련 영업 행위가 이 사건 건물을 사업장 소재지로 하여 이루어지고 있었던 점,

③ 피고가 이 사건 건물 안에 별도로 구획된 사무공간을 마련하여 그 곳에서 주문을 받고 물품대금을 지급받는 등의 영업행위를 해온 점

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등을 근거로 위 인쇄공장에는 상가건물임대차보호법이 적용되고, 피고는 원고에게 갱신요구권을 행사함으로써 이 사건 임대차계약은 갱신되었다고 판단하였습니다.

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이 사건에서는 임차인이 금속가공공장을 운영하고 있었습니다. 임대인은 임차인에게 공장 임대차계약의 갱신을 거절하고 공장 건물을 인도할 것을 요구하였으나 피고가 이를 거부한채 계속해서 공장을 점유하자 건물 인도 및 월세 상당액에 대한 부당이득반환을 청구하였습니다. 위 사건에서 피고는 상가건물임대차보호법에 따른 계약갱신요구권을 행사하겠다고 주장하였는데요.

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이에 대해 법원은

① 피고는 이 사건 건물을 금속조립구조재 제조업, 금속가공업 등 공장 용도로만 사용하고 있는 점

② 피고가 이 사건 건물에 사업자등록을 하기는 하였으나 달리 이 사건 건물에서 영업활동을 하지는 않은 점

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등을 이유로 위 금속가공공장에 대하여 상가건물임대차보호법이 적용되지 않고, 피고에게는 갱신요구권이 없으므로 피고는 원고에게 위 공장을 인도하라고 판단하였습니다.

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이렇듯 공장에 상가건물임대차보호법이 적용되는지 여부에 대해서는 판례가 통일되어 있지 않습니다. 그 이유는 서두에 말씀드렸듯이 공장임대차보호법이라는 법률은 존재하지 않기 때문인데요. 공장 임차인은 우회적으로 상가건물임대차보호법을 거쳐야만 계약 갱신요구권 등을 보장받을 수 있습니다.

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그렇다면 결국 '상가'임대차보호법이라는 관문을 뚫어야만 하는데요. 이때 공장이 상가건물로 인정받기 위해서는 해당 공장에서 영업활동을 하였다는 점이 적극적으로 입증되어야 합니다.

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공장의 상가건물임대차보호법 적용여부는 임대인과 임차인의 재산권 행사에 지대한 영향을 미치는 것이므로 재판부는 판단에 대단히 신중한 입장을 취하고 있습니다. 이에 영업활동을 수행하였다는 점에 대해서 치밀하고 밀도 있는 입증이 반드시 수반되어야 하는데요.

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이 입증의 성패는 10년을 좌우합니다. 그러므로 공장 건물에 대한 임대차보호법 적용 여부에 대해서 쉽게 결론짓지 마시고, 부동산 전문 변호사와의 상담을 통해 명쾌하게 현황을 진단하여 법적 대응을 펼쳐 나가시기 바랍니다.