전세집 곰팡이 책임 소재에 관한 판례 검토 

안녕하세요. 부동산 전문 변호사 최아란 변호사입니다. 

​

곰팡이는 오랜 시간에 걸쳐 지속적으로 발생하는 현상입니다. 게다가 온도, 습도 등 환경적인 요인이 결합하여 생기는 문제이기 때문에 단 한가지의 원인으로 발생하였다고 단정짓기가 어렵지요.

​

이에 전세집에 곰팡이가 발생하게 되면 집주인과 세입자의 의견이 첨예하게 대립하게 됩니다. 그렇다면 법원은 전세집 곰팡이의 책임 소재를 어떻게 판단하고 있을까요? 실제 판결을 중심으로 살펴보겠습니다.

​

​

위 사건은 세입자가 곰팡이를 이유로 수리를 요구하였으나 집주인이 제대로 수리를 해주지 않자, 세입자가 만기 전에 전세계약 해지 및 보증금 반환을 청구한 사건입니다.

​

위 사건의 집주인은 세입자의 관리 잘못을 지적하며 곰팡이가 발생하였다고 주장한 반면에 세입자는 전세집 건물의 구조적인 문제로 인하여 곰팡이가 발생하였다고 주장하였습니다.

​

위 사건에서 문제가 된 전세집을 둘러싼 사실관계는 다음과 같았습니다.

​

① 위 전세집은 1968년 준공된 건물이었고, 2017년에는 창고를 주방으로 무단증축한 이력이 있었습니다.

② 세입자가 전세계약을 체결할 당시, 세입자는 무단증축에 대해 고지받지 못했습니다.

③ 세입자는 2019. 1.에 전세집에 입주하였는데 2019. 6.경부터 안방과 화장실에 곰팡이가 발생하였고, 겨울이 되면서 곰팡이가 더욱 심해졌습니다.

④ 세입자가 2020. 2.경 집주인에게 곰팡이 사실을 알리며 해결을 요청하자, 집주인은 곰팡이가 핀 부분 중 안방의 일부 벽지를 제거하고 다시 도배업자를 보내는 등 일부 조치를 취하였습니다.

⑤ 다만 집주인은 전세계약 당시에 집에 하자가 없었고, 곰팡이는 세입자의 환기 소홀 등에 의한 것임을 주장하며 곰팡이에 관한 책임을 부인하는 태도를 보였습니다.

⑥ 재판 과정에서 곰팡이 발생 원인에 대한 감정평가가 이루어졌는데, 화장실 누수 및 보일러실 습기, 무단증축으로 인한 환기 부족 등으로 인해 곰팡이가 발생하였다고 지적되었습니다.

​

이에 법원은 위 사실을 종합하여, 위 전세집의 곰팡이 발생은 집주인의 책임으로 인한 것이라고 판결하였습니다.

​

위 사건 역시 세입자가 곰팡이를 이유로 수리를 요구하였으나 집주인이 제대로 수리를 해주지 않자, 세입자가 만기 전에 전세계약 해지 및 보증금 반환을 청구한 사건입니다.

​

위 사건에서 문제가 된 전세집을 둘러싼 사실관계는 다음과 같았습니다.

​

① 위 사건의 세입자는 입주 당시 새로 도배를 하지 않았습니다. 즉, 이전 세입자가 사용하던 벽지가 그대로 유지되고 있었습니다.

② 세입자의 입주 당시 방 1개의 아래쪽에 손바닥 크기 면적의 곰팡이가 피었습니다. 즉, 이전 세입자의 거주기간 동안에는 위 방의 모서리 한 부분에만 국소적으로 곰팡이가 발생하였던 것입니다.

③ 그런데 세입자의 입주 후 약 1년 뒤, 위 방의 벽면 전체로 곰팡이가 확대되었습니다.

④ 세입자는 자신의 비용을 들여 위 방의 곰팡이를 제거 공사를 진행하였는데, 그 공사확인서에는 '코너의 열교현상으로 인한 결로발생'이 곰팡이의 원인이라고 기재되어 있었습니다.

⑤ 세입자는 위 방을 아기방으로 사용 중이었으므로, 신생아를 위해 위 방을 고온다습한 환경으로 유지하였을 가능성이 지적되었습니다.

⑥ 세입자가 위 방의 환기 또는 벽면의 물기 제거 등 전세집의 보존 및 관리에 관한 의무를 이행하였다는 점이 입증되지 못했습니다.

​

결국 법원은 세입자가 관리보존의무를 이행하였음에도 불구하고 건물의 단열기능이 부족하다고 인정할 증거가 없다고 보아 집주인의 책임을 부인하고 세입자의 청구를 기각하였습니다.

​

​

전세집 곰팡이를 둘러싼 분쟁은 크게 ① 세입자가 "곰팡이가 발생했는데 왜 제대로 조치하지 않느냐. 만기가 도래하기 전이긴 하지만 곰팡이 때문에 더 이상 전세집에 살 수 없다. 이사를 가겠으니 보증금을 반환하라."라는 소송을 제기하는 경우, ② 집주인이 "세입자가 관리를 못해서 집에 곰팡이가 피었다. 곰팡이로 인한 손해를 배상하라."라는 소송을 제기하는 경우 두 가지로 나누어볼 수 있습니다.

​

① 유형, 즉 세입자가 제기하는 소송에서는 세입자가 "건물에 문제가 있어서 곰팡이가 핀 것이다."라는 점을 밝혀내야 합니다. 오래된 건물일수록, 누수가 발생한 이력이 있을수록, 곰팡이가 심각할수록 건물의 하자일 가능성이 높습니다.

​

② 유형, 즉 건물주가 제기하는 소송에서는 세입자가 "세입자의 관리 문제로 곰팡이가 핀 것이다."라는 점을 밝혀내야 합니다. 신축 건물일수록, 건물에 누수 등 하자 발생 이력이 없을수록, 곰팡이가 미미할수록 세입자의 관리 소홀로 인한 것일 가능성이 높습니다.

​

유의할 점은 곰팡이는 다양한 환경적 요인의 결합에 의한 것이니만큼 두 유형 모두 곰팡이의 발생 원인을 주장, 입증해내는 것이 결코 만만치 않은 싸움이라는 점입니다. 전세집 곰팡이로 인해 집주인과 세입자 사이에 분쟁이 발생하고 있다면, 유사 사건 수행 경험을 갖춘 부동산 전문 변호사와의 상담을 통해 현명한 해결책을 모색해보시기 바랍니다.