「주택임대차보호법」 개정으로 임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있게 되었습니다. 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임대인에게 갱신을 요구하시면 되고, 임대인은 임차인의 갱신을 거절할만한 특별한 사정이 없다면 기존과 동일한 2년의 기간을 갱신해주어야 합니다.
그러나 동법에서는 별도의 갱신거절사유를 정하여 거절사유가 있다면 갱신없이 임대차계약을 기간만료로 종료할 수 있도록 하고 있는데요. 법 개정 이후 잦은 다툼이 되는 갱신거절사유가 바로 '임대인의 실거주 목적'입니다. 이를 두고 임대인의 건물인도소송이나 임차인의 손해배상청구소송 등 법적분쟁으로 이어지는 경우가 많으며, 분쟁 발생 시 마포부동산전문변호사의 구체적인 자문을 구하시는 것이 좋습니다.
임대인의 실거주 목적 갱신거절
「주택임대차보호법」 제6조의3 제1항 제8호에는 '임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우'를 정당한 갱신거절사유라 정하고 있습니다. 따라서 임차인은 임대인이 '실거주를 할테니 갱신할 수 없다'고 한다면 갱신을 할 수 없게 되는 것입니다.
다만 동법에서는 임대인이 실거주 목적으로 계약갱신을 거절한 뒤 제3자에게 주택을 임대하였다면, 임차인은 임대인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있다고 정함으로써 임대인의 허위의 실거주에 대응할 수 있도록 하고 있습니다. 그러나 실무에서는 임차인의 임대인의 '실거주' 주장을 믿지 못하고 임대인의 갱신거절에도 건물을 인도하지 않는 경우가 발생하고 있어 결국 건물인도소송(명도소송)으로 이어지기도 합니다.
임대인의 실거주의사를 두고 다툼이 있는 경우
결국 명도소송으로 이어질 수 있어
원고(임대인)는 피고(임차인)에게 이 사건 아파트를 임대차하여 2021. 8. 경 기간만료를 앞두고 있었습니다. 피고는 원고에게 주택임대차보호법에 따른 계약갱신요구권을 행사할 의사를 밝혔으나, 원고는 2021. 6. 경 피고에게 '실거주'를 이유로 계약종료를 원한다는 의사를 밝혔습니다.
그러나 피고는 '원고가 2020. 4. 경부터 아파트를 매매하려 하였는데, 피고가 계약갱신요구권을 행사하려하자 실거주를 주장한 것'이라며 원고의 실거주 주장은 허위라고 주장하며, 임차인의 계약갱신요구권 행사를 이유로 건물을 인도하지 않았고, 결국 원고는 피고를 상대로 건물인도소송을 제기하였습니다.
그런데 법원은 원고의 손을 들어주며, '임대인이 실거주 의사를 거짓으로 표명하고 있음이 정황이나 증거들로 충분히 뒷받침되지 않는 한, 법원이 이를 섣불리 임대인의 거주의사가 거짓이라 단정하기는 어렵다'고 판시하였습니다.
2020. 4. 경 원고는 피고에게 이 사건 아파트를 매매할 의사를 밝히고, 피고에게 계약갱신요구권 행사를 포기하는 대신 보상금 지급과 관련한 협의를 한 사실은 있으나, 이후 원고는 2021. 6. 경부터 이 사건 아파트를 매매하지 않고 실거주를 하겠다는 의사를 거듭 밝힌 바 있습니다.
그 외에 원고가 이 사건 아파트에 실제 거주하려 하지 않음에도 계약 갱신을 거절하였는다는 점이 충분히 드러나지 않는데다, 만약 원고가 제3자에게 아파트를 임대할 경우 피고는 손해배상청구권을 행사할 수 있다는 점을 종합하면 원고의 갱신거절은 정당하다고 판단, "피고는 원고에게 이 사건 아파트를 인도하라"고 판결한 사례입니다(수원지법 2021가단11XXXX).
임차인 손해배상청구권 행사 가능해
임차인은 주택임대차보호법 시행령 제6조 제1항에 따라, 확정일자 교부기관에게 이 사건 아파트에 존속하는 임대차계약에 관한 정보를 열람 내지 교부할 권리를 가지게 됩니다. 따라서 임대인이 계약갱신거절 이후 실제 해당 아파트에 임대인이 실거주하는지, 제3자에게 임대하지는 않았는지 확인할 수 있고, 만약 제3자에게 임대하였음이 드러나는 경우에는 손해배상청구소송을 제기하실 수 있습니다.
이때 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 갱신 거절 당시 월차임의 3개월분에 해당하는 금액, 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액, 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액 중에서 큰 금액으로 인정되고 있습니다.
임대인의 실거주 목적의 갱신거절 사유가 허위인지, 진실인지는 쉽게 단정할 수 없기 때문에 정당한 근거없이 임대차목적물을 점유하고 인도하지 않을 경우 임대인의 명도소송이 제기될 가능성이 큽니다. 관련 판례에서는 '임대인이 실거주 의사를 거짓으로 표명하고 있음이 정황이나 증거들로 충분히 뒷받침되어야 한다'고 보고 있는 만큼, 소송을 위해서는 이를 뒷받침할 구체적인 증거자료 및 주장이 매우 중요합니다.
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