상가권리금 표준양 도양수계약 

상가권리금 계약은 보통 권리금 양도양수계약을 작성하고 계약금을 지급하면서 체결되고 이후 임대차계약을 별도로 체결하여 영업을 시작하면서 잔금을 치르면서 권리금 양도/양수 계약은 완료되는데요.

상가권리금 양도인 입장에서는 기존 임대차 계약관계인 임대인과의 조율이 필요하고, 시설과 영업 그리고 바닥권리금에 대한 가치 산정과 근거를 갖고 있어야 합니다. 반대로 양수인 입장에서는 권리금 계약 체결시부터 기존 임대인이 신규 계약에 응할지 여부를 확인한 상태에서 상가권리금 양도양수계약을 체결해야 하며 시설과 영업상의 권리의무 관계를 소상히 체크해보셔야 할 것입니다.

<양도인 체크포인트>

1. 권리금 가치 산정의 기준을 항목별로 특정

보통 상가권리금을 통으로 가치를 설정하는 경우가 많은데 전체 양도양수 과정이 차질없이 이루어진다면 괜찮겠지만 혹시라도 문제가 생길 경우에는 기존 임대인과의 권리금회수방해 손해배상청구를 할 수도 있다는 점을 유념하셔야겠습니다. 손해배상청구에서 중요한 것이 양도인이 신규임차인으로부터 수령하지 못한 권리금의 내역이 될텐데 통으로 계약할 경우에는 시설권리금을 포기해야 하는 상황이 생길 수도 있습니다.

2. 임대인에게는 사전에 신규 임차인에 대한 최소한의 정보를 제공

임대인이 신규 임차인과의 계약을 거절할 수 있는 사유로서 임대차 계약상 보증금과 차임의 지급능력이 없는 경우가 있습니다. 이른바 임대인의 정당한 사유로서 신규 임차인과의 임대차계약을 거절할 수 있고 양도인의 손해배상청구권도 사라지게 되는 것이죠

따라서 양도인은 상가권리금 양수인 후보자에 대한 최소한의 정보(개인정보를 제외한 사업장 주소 영업경력 보증금 지급 여력 등)를 사전에 제공하여야 합니다.

3. 양도양수 계약 체결당시 인근 점포의 권리금 계약 현황 확보

공인중개사 사무실에서는 인근 상가의 권리금 현황을 알려주는 경우가 많습니다. 몇 군데 들러서 동종영업이나 유사업종을 중심으로 대략적인 바닥권리금 정보를 확보하여 만약의 경우에 대비하시는 것이 좋습니다.

4. 임대인과 연락할 때는 문자메세지, 통화녹취 등으로 근거를 남길 것

임대인에게는 상가임대차보호법상 권리금회수방해행위로 손해배상을 청구할 수 있는 요건으로서 임대차 기간 만료 전 3개월 이내에 미리 현재의 상황을 알려야 합니다. 따라서 임대차기간 중이라도 권리금 양도양수계약을 진행해야 한다면 사전에 임대인에게 동의를 구해야 합니다. 다만 이러한 동의는 명시적인 것이 아니더라도 인정받을 수 있기 때문에 처음부터 내용증명 등을 발송하여 임대인의 감정을 건드리는 것보다는 통화나 문자 등을 통해 임대인과 커뮤니케이션을 하고 이를 근거로 남겨두기 위해서는 문자메세지나 통화녹취가 필요한 것입니다.

5. 신규 임차인의 임대차계약 조건까지 조정협의하고 권리금 계약서에 명시

상가 권리금 양도양수계약의 최종 목적지는 신규임차인이 해당 상가건물에서 영업을 시작하는 것입니다. 따라서 최종 관문은 신규임차인과 임대인의 임대차계약 체결입니다. 권리금 양도양수계약의 잔금을 받는 것이 끝이 아니라는 말씀이죠

따라서 권리금 양도양수계약서에는 신규임차인의 임대차 조건까지 명시하는 것이 좋습니다.

<상가권리금 양수인 체크리스트>

1. 주변 상권을 넓게 살펴보고 바닥권리금부터 철저히 파악할 것

바닥권리금은 발품을 팔고 시간과 비용을 들일 수밖에 없는 일입니다. 비슷한 입지조건의 점포를 물색하고 후보지를 여러 개 두어 바닥권리금이 있는지 없는지 있다면 해당 근거는 무엇인지 세밀하게 살펴보아야 합니다. 베스트 초이스는 바닥권리금 없이 들어가서 나올 때 바닥권리금을 받는 것이 되겠죠

2. 영업권리금은 서비스제공과 결제방식 인건비 광고까지 고려할 것

영업권리금은 바닥권리금과 다르게 상가권리금 양도인과 양수인 사이에 협의하고 확정해야 할 가치입니다. 문제는 단순히 양도인이 제시하는 매출이나 신용카드 결제액만 확인한다고 될 일이 아니라는 것입니다. 예를 들면 필라테스 회원의 매출이 월 2천만원이라는 것과 헬스클럽 회원 매출 월 1천만원이라는 것은 사실 전혀 다른 서비스를 제공해야 하는 것이므로 동일한 기준으로 영업권리금을 책정할 수는 없겠습니다. 헬스는 시설이용만 하면 되기 때문에 별도 인건비가 발생하지 않지만 필라테스의 경우 회원에 대한 레슨을 해야 하고 그렇다면 필라테스 강사에 대한 인건비는 결국 상가권리금 양수인의 부담이 된다는 것은 염두에 두어야 하겠습니다.

3. 시설권리금은 물품목록부터 작성하여 양도인과 협의할 것

시설권리금의 주요한 부분이 보통 인테리어 비용이라고 생각하게 되는데 점포에 비치된 쉽게 옮길 수 있는 비품의 경우에는 상가권리금 계약금 지급 당시에 비품목록을 확정하여 권리금 양도양수계약서상 별첨으로 붙여두시는 것이 좋습니다. 가능하다면 해당 비품의 매입 당시 영수증도 있으면 금상첨화입니다.

4. 임대인과의 임대차계약에 대한 보증금과 차임을 명시할 것

양도인이 조율하여 확정해주는 것이 맞지만 마지막 순간에 임대인이 보증금 증액 등을 요구하는 경우가 있는데 양수인 입장에서는 이제 영업을 시작하는 입장에서 갑작스런 추가 지출상황이 벌어진다면 매우 난감할 수밖에 없습니다. 그렇다면 상가권리금 양도양수계약을 파기하는 최악의 경우가 발생할 수 있으므로 이를 권리금 계약상 명시하여 이후 손해배상책임 등의 근거를 마련하시는 것이 좋겠습니다.