상가 인테리어 시설비_원상회복과 부속물매수청구권 

음식점, 카페, 편의점 등의 상가저모사업을 하게 되면 실내 인테리어에 적지않은 상가시설비가 들어가게 됩니다. 특히 동종업종의 평균적인 인테리어 수준에 따라 어쩔 수 없이 고급스러운 인테리어을 하면서 막대한 비용을 투자하게 되는 경우도 많은데, 막상 사업을 시작한 후에는 어려움을 실감하고 가게를 접는 경우도 수두룩합니다.

보통 건물이나 상가 임대기간이 끝나면, 임대인이 임대차 계약이 이루어질 당시의 원상태로 원상복구를 요구하게 되는데요. 일반적인 임대차계약서 서식에서도 임대차관계가 종료할 때 임차인의 의무로서 원상회복을 명시하고 있기 때문에 임대인은 임대보증금에서 원상회복비용만큼의 금액을 공제해버릴 수도 있습니다.


부속물매수청구권이란

민법 제646조 에서 정한 부속물매수청구권은 건물 기타 공작물의 임차인이 그 사용의 편익을 위해 임대인의 동의를 얻어 부속시킨 것 또는 임대인으로부터 매수한 부속물이 있을 경우, 임대차가 종료된 때에 임대인에 대해서 그 부속물에 대한 매수청구를 할 수 있는 권리입니다.


부속물로 인정되는 경우

법률상의 요건은 건물사용의 편익에 기한 부속물이 되어야 하고 임대인의 동의를 얻거나 임대인으로부터 매수한 것이어야 합니다.

건물용도가 요식시설로 되어 있고 임차인이 사용의 편익을 위하여 설치한 접객용 방 시설, 주방시설은 부속물이 됩니다. 또한 비디오대여점을 운영하면서 설치한 유리출입문과 샷시 역시 건물의 구성부분이 아닌 독립된 물건으로서 건물이용의 객관적인 가치를 높여주는 정도에서 부속물매수청구권이 인정됩니다.

판례는 건물의 객관적인 이용목적은 그 건물 자체의 구조와 임대차계약 당시 당사자 사이에 합의된 사용목적, 기타 건물의 위치, 주건환경 등 제반사정을 참작해서 정해야 한다는 것인데 수도, 전기시설이나 기타 철제가판대 역시 부속물로서 인정된 예가 있습니다.


부속물매수청구권의 대상이 되지 않는 경우

보통 가게를 열 때 간판설치를 하면서 신경을 많이 쓰게 되는데 원칙적으로 간판은 임대차계약 종료시 원상회복의무의 취지에 따라 철거의 대상이 되고 부속물매수청구권을 행사할 수는 없습니다. 최근 추세는 간판시설이 건물에 이미 설치되어 있어서 점포명만 교체하는 수준에서 이루어진다면 분쟁의 여지는 적겠지만 간판시설이 전혀 없는 상황에서 임대인의 동의를 얻어 간판시설을 한 경우에는 논쟁의 여지가 있습니다. 만약 간판시설의 규모나 가치에 비추어서 상가건물의 효용가치를 높여주는 정도라고 보여진다면 간판시설자체는 부속물매수청구권의 대상이 될 수도 있습니다.


다만 건물에 부속된 물건이 아니라면 민법646조의 매수청구권이 인정되지 않는데요 건물과 분리된 기름탱크, 가스저장실, 보일러실 기타 인조조경목으로 된 휴식처 등은 건물에 부속된 물건이 아니라는 취지로 인정받지 못한 사례들입니다.


부속물매수청구권 행사 포기 약정이 있는 경우

임대차계약서상에 "임대차종료시 임차인은 원상회복의무를 이행하고 시설물에 대한 부속물매수청구권 등 일체의 권리를 행사할 수 없다"는 취지로 계약을 체결하는 경우라면 어떨까요?

결론적으로 부속물매수청권은 편면적 강행규정으로서 임차인의 보호를 위해 임차인에게 불리한 당사자간의 약정은 법적효력을 부정하게 되고, 임차인이 위 임대차계약서상 명시된 부속물매수청구권에 대한 포기 약정에도 불구하고 해당권리를 행사할 수 있습니다. 사회경제적 약자인 임차인이 투자한 비용을 일정한 범위에서 회수할 수 있는 기회를 줘야한다는 취지와 함께 부속물의 무분별한 철거에서 오는 사회경제적 손실방지에 그 의미가 있다고 하겠습니다.