상가권리금 보호의 필요성과 방법 

기존에는 임차인이 임대인과 관계없이 새로운 임차인에게 영업시설 혹은 노하우 등의 가치를 대가로 지급받는 금원이므로 이를 임대인이 지급하기로 하는 특별한 사정이 없다면 임차인이 임대인에게 권리금의 지급을 구할 수 없었습니다. 권리금은 새로 임차인이 되려는 자에게 현 임차인이 지급받는 것이기는 하지만 임대인은 임차인이 권리금을 회수할 수 있도록 하여야하고, 이를 방해하여서는 안된다는 내용의 법률조항이 신설되었습니다.


권리금 회수방해 행위에 대한 손해배상청구 가능

이는 이전에 임차인들간에 권리금 약정이 되었으나 임대인이 새로운 임차인과의 계약에 동의하지 않으면서 현 임차인은 권리금을 지급받지 못하고, 계속 영업도 할 수 없게 되면서 큰 피해를 보는 경우가 많았기 때문이라고 볼 수 있습니다. 권리금이 고액으로 형성되어 있는 현재의 상황에 비추어 임차인의 권리금을 보호할 필요성이 생긴 것입니다.

상가건물임대차보호법에 따르면 권리금은 임대차목적물에서 영업을 하는 자 혹은 영업을 하려는 사람이 영업시설, 비품, 거래처, 신용, 영업상 노하우, 건물 위치에 따른 영업상 이점 등의 무형, 유형의 재산적 가치를 양도하거나 이용하는 대가로서 임대인, 임차인에게 지급하는 대가를 의미한다고 보고 있습니다.

2018. 10. 16. 상가건물임대차보호법 개정에 따라 임대차계약 기간이 종료되기 6개월 전부터 계약이 종료되는 때까지 임대인은 임차인이 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 안됩니다. 만약 임대인이 임차인이 주선한 새로운 임차인으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해한 경우, 임대인은 임차인에게 발생한 손해를 배상하여야 합니다. 손해배상액은 새로운 임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중에서 낮은 금액을 넘을 수는 없으며, 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있는 권리는 임대차계약이 종료한 날로부터 3년 이내에 행사하여야 합니다.


임대인의 권리금회수방해행위

​1.임차인이 주선한 새로운 임차인에게 권리금을 요구하거나 권리금을 수수하는 행위,

2.임차인이 주선한 새로운 임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위,

3.임차인이 주선한 새로운 임차인이 되려는 자에게 상가건물에 대한 조세, 공과금, 주변 건물의 차임 및 보증금, 그 밖에 부담에 따른 금액에 비추어볼 때 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위,

4.정당한 사유없이 임차인이 주선한 새로운 임차인이 되려는 자와의 임대차계약체결을 거절하는 행위 입니다.


임대인의 신규 임대차 계약 거절 사유

다만 만약 새로운 임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없거나 임차인으로서의 의무를 위반할 우려 혹은 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있다면 계약체결을 거절할 수 있으며, 임대차목적물인 건물이 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하였거나 임대인이 선택한 새로운 임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급하였다면 임차인이 주선한 신규임차인과의 계약체결을 임대인이 거절할 수 있습니다.

임차인은 임대인에게 자신이 주선한 새로운 임차인이 되려는 자의 보증금, 차임을 지급할 자력이 있는지 여부, 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다고 규정되어 있으므로 임차인 역시 본인이 할 수 있는 모든 정보를 임대인에게 제공하여야 합니다.


신규 임차인이 임대인이 제시한 조건을 거절한 경우_권리금 회수 방해행위 인정되지 않은 사례

권리금에 대한 손해배상을 청구한 사례를 살펴보면
A는 임차인, B는 임대인이며, C는 새로운 임차인이 되려는 자로서 외국에 체류하고 있었습니다. A는 C와 권리금계약을 하면서 B와의 임대차계약 체결조건에 대하여 논의하였는데 B가 보증금 2억, 월차임 1,200만원을 제안하였으나 A, C는 이를 거절하였고, 다시 보증금 1억 5,000만원, 월차임 800만원을 B가 제안하였으나 이 역시 거절당하였고, 이 후 A와 C간의 권리금 액수가 고액이라면서 그 권리금의 상세내역을 요구하였고, 결국 새로운 임대차계약이 체결되지 못하였으며 C는 외국으로 출국한 상황입니다.


고액의 보증금 요구에 대한 권리금회수방해행위로 손해배상 청구
법원은 임대차계약이 종료될 당시 임대목적물인 건물 주변의 상권이 상당히 활성화 된 상태였고, A와 B가 계약을 체결한 임대차계약의 조건인 보증금 1억, 월차임 500만원 보다 C에게 제안한 보증금 1억 5,000만원, 월차임 800만원이 고액이기는 하나, 이미 종전 계약을 체결하고 5년이 경과한 상황에서 임대인은 계약의 조건을 본인이 결정하여 변경할 수 있을 것이므로 종전 계약의 보증금. 월차임에 비하여 높다고 하더라도 임대인은 자신이 원하는 조건으로 임차인과 계약을 할 수 있을 것이라고 보았으며, C가 B가 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 보증금, 차임을 요구하면서 A의 권리금 회수기회를 박탈한 것으로는 보기 어렵다고 판단하였습니다.

법원의 결론
위 사례에 대하여 법원은 B가 A와 C간의 권리금 계약을 알지 못하고 있다가 소송이 진행되면서 이를 인지한 뒤에는 C를 만나 새로운 임대차계약을 위해 노력을 하였으나 C가 외국에 살면서 점포를 운영할 계획이라고 하여 B로서는 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 없는지 좀 더 신중을 기할 수 밖에 없었던 사정이었음을 중하게 고려하였던 것으로 보입니다.