오래된 근저당권 말소하는 방법 

안녕하세요. 법률사무소 아란 대표변호사 최아란입니다. 

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이번 포스팅에서는 오래된 근저당권을 말소하는 방법에 대해서 Q&A 방식으로 살펴보겠습니다.

Q. 근저당권이 뭔가요?

A. 근저당권은 법률상 담보물권입니다. 채무를 담보하기 위하여 채무자 또는 제3자의 부동산에 대해서 담보를 설정하는 것입니다.

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Q. 저당권과는 어떻게 다르죠?

A. 근저당권과 저당권은 본질적으로는 같습니다. 다만 저당권은 채권의 금액이 정확하게 정해져있는 반면에 근저당권은 채권최고액의 범위 내에서 담보하는 채무의 금액이 달라질 수 있습니다. 은행에서 대출을 받을 때에 근저당권을 설정하는 이유가 이것입니다. 은행이 채무자에게 대출을 할 때에 저당권을 설정하게 되면 정해진 금액(원금)에 대해서만 담보를 제공받는 것이지만, 근저당권을 설정하게 되면 채권최고액을 한도로 원금은 물론 이자에 대해서까지 담보를 제공받을 수 있기 때문입니다.

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Q. 근저당권을 설정하면 뭐가 좋은가요?

A. 근저당권을 설정하면 추후에 해당 부동산에 대한 경매가 실행되었을 때 다른 채권자보다 우선하여 경매 매매대금에서 변제를 받을 수 있습니다. 그렇기 때문에 채권자는 혹시라도 채무자가 빚을 갚지 않을 때를 대비하여 근저당권을 설정해두는 것입니다.

Q. 근저당권으로 담보하려는 채무가 모두 소멸하였다면 근저당권은 어떻게 되나요?

A. 근저당권이 담보하는 채무가 소멸하면 근저당권도 소멸합니다(부종성).

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Q. 근저당권이 소멸하면 등기부에서 자동으로 삭제되나요?

A. 그렇지 않습니다. 등기소에 근저당권 말소등기를 신청하여야 합니다.

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Q. 채무를 모두 변제하였지만 등기소에 근저당권말소등기를 신청하지 못했습니다. 등기부에 여전히 근저당권이 남아 있을 때에는 어떻게 해야 하죠?

A. 근저당권자(채권자)를 찾아내 근저당권 말소서류를 받아내서 근저당권 말소등기를 신청하면 됩니다.

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Q. 채권자와 연락이 닿지 않을 때에는요?

A. 채권자를 상대로 근저당권설정등기말소소송을 제기하여 소송과정에서 법원을 통해 채권자의 주소지를 파악할 수 있습니다. 이후 채권자와 합의하셔도 되고, 합의가 되지 않을 경우에는 피담보채무가 소멸했다는 사실을 입증하여 근저당권을 말소하시면 됩니다.

Q. 오래된 근저당권 말소는 어떻게 해야 하나요?

A. 오래된 근저당권의 말소 방법은 일반 근저당권의 말소 방법과 다르지 않습니다. 채권자와 연락을 취해 근저당권 말소서류를 받아내거나, 소송을 제기하여 근저당권을 말소할 수 있습니다.

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Q. 이미 오래 전에 변제했는데 근저당권을 말소하지 못했어요. 그런데 채권자는 변제받은 사실을 부인합니다. 오래된 근저당권 말소가 가능할까요?

A. 변제를 하였다는 사실을 입증하시는 것이 가장 좋습니다. 현금으로 변제하고 영수증을 수령하지 못하여 변제 사실을 입증하기 어려운 경우에는, 소멸시효 완성 등 피담보채무를 소멸시킬 수 있는 다른 사유에 대해 검토하여야 합니다.

Q. 상속받은 부동산에 오래된 근저당권이 설정되어 있어요. 채권자는 전혀 모르는 사람이에요. 어떻게 해야 하나요?

A. 근저당권이 설정된 시점이 언제인지가 중요합니다. 10년 이내의 비교적 최근에 설정된 근저당권이라면 채권자로부터 변제 독촉이 있을 때까지 기다려보시는 편이 좋습니다. 만약 빠른 시일 내에 부동산을 처분하여야 하는 상황이라면 등기부에 나타난 채권자의 주소로 내용증명 등을 보내 변제 및 근저당권 말소에 대해 논의하는 것이 가장 현명합니다. 

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수십년 전에 근저당권이 설정되었다면, 이 근저당권이 담보하는 채무는 소멸시효 완성으로 소멸되었을 가능성이 높습니다. 이 경우에는 피담보채무의 소멸시효 완성을 원인으로 하여 근저당권설정등기 말소청구 소송을 제기하시면 승소하실 가능성이 매우 높습니다.

Q. 실제로 오래된 근저당권 말소 사례가 많은가요?

A. 네. 상속받은 부동산에서는 흔한 사례입니다. 과거에는 이웃들간에 근저당권을 설정해주고 돈을 빌린 다음 현금으로 돈을 갚는 경우가 많았습니다. 그런데 변제를 하기만 하면 근저당권은 자동으로 소멸하는 것으로 잘못 알고있어 근저당권 말소까지는 챙기지 못하는 사례들이 많았는데요. 그 상태에서 수십년이 흘러 채무자가 사망하고 나면 상속인들이 뒤늦게 오래된 근저당권 말소를 진행하고자 찾아오시곤 합니다.

Q. 승소할 수 있을까요?

A. 채무가 소멸되었다면 100% 승소합니다. 변제로 인한 소멸일 경우, 계좌이체내역 또는 변제 영수증을 통해 오래된 근저당권 말소가 가능합니다. 너무 오래되어 변제 사실을 입증하기 어려운 경우라면, 소멸시효 완성을 주장하시면 됩니다. 채권자가 과거에 소송을 제기한 적이 있거나, 채무자가 지속적으로 채무를 변제해온 것이 아니라면 소멸시효 완성 주장을 통해 오래된 근저당권 말소가 가능합니다.

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오래된 근저당권 말소에 대해서 궁금하신 점이 있으시면 언제든지 문의주세요. 대한변호사협회 인증 부동산 전문 변호사, 최아란입니다.