안녕하세요. 법률사무소 아란 대표 최아란 변호사입니다.
당연한 이야기지만 주택이건 상가이건간에 일반적인 임대차계약에는 계약기간이 정해져 있습니다.
주택의 경우 만기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 계약갱신에 대해서 임대인과 임차인의 논의가 필요하고,
주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.
상가의 경우 만기 6개월 전부터 1개월 전 사이에 논의가 필요합니다.
상가건물임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. (단서 생략)
④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.
그런데 만기를 앞두고 임대인이 세입자의 연락두절 문제로 골머리를 앓는 문제가 왕왕 있습니다. 오늘은 제가 경험한 사례들을 중심으로 세입자 연락두절 이유에 대해 예측해보고, 임대인의 적절한 법적 대응에 대해서 살펴보겠습니다.
집주인의 갱신거절 통보가 예상되는 경우, 계약 갱신을 원하는 세입자들이 고의적으로 연락을 회피하는 경우가 있습니다.
특히 주택임대차보호법에 계약갱신청구권이 도입된 이후부터는 세입자들이 집주인의 실거주 갱신거절 통보를 피하기 위해 일부러 연락을 두절하는 경우들이 종종 있습니다.
이 경우에는 아래의 순서대로 대응방안을 모색하시는 것이 좋습니다.
1. 가능한 모든 방법으로 연락을 취할 것
내용증명, 전화, 문자메시지 등 가능한 모든 방법으로 노력했다는 증거를 남겨야
이렇듯 세입자가 연락을 회피하는 경우에는 집주인이 파악 가능한 모든 주소지로 내용증명을 발송하고, 알고 있는 모든 연락처에 전화와 문자메시지 등을 보내는 편이 좋습니다.
물론 세입자가 고의적으로 연락을 회피한다면 그 연락이 닿지 않을 것입니다. 그럼에도 불구하고 위와 같은 노력을 기울이는 이유는 집주인은 가능한 모든 방법을 동원하여 세입자에게 연락을 시도하였으나 연락이 두절되었다는 증거를 남기기 위함입니다.
2. 의사표시의 공시송달을 신청할 것
갱신거절 통보 기간까지 시간 여유가 있다면 의사표시의 공시송달부터
집주인이 최선의 노력을 다하였음에도 불구하고 세입자의 연락두절 상태가 지속되는 경우라면 공시송달의 방법에 의하여 집주인의 의사가 표시된 것으로 처리할 수 있습니다.
이때 공시송달에 대해 쉽게 설명하자면 "세입자의 연락두절은 집주인의 잘못이 아니니, 법원은 집주인의 의사를 법원 게시판에 2주간 붙여 두겠다. 2주가 지나면 세입자가 집주인의 연락을 받은 것으로 간주하겠다"라는 뜻입니다.
이 의사표시의 공시송달을 신청하기 위해서는 집주인이 과실 없이 세입자와 연락이 닿지 않는다는 점에 대한 증거를 제출하여야 합니다. 바로 이점 때문에 앞서 내용증명, 전화, 문자메시지 등의 증거를 미리 준비하였던 것입니다. 위 증거들을 첨부하셔서 의사표시의 공시송달을 신청하시면 됩니다.
3. 공시송달을 생략하고 바로 명도소송 진행을 검토할 것
시간 여유가 부족하거나, 공시송달을 하더라도 쉬이 이사를 나가지 않을 것으로 예상되는 경우
문제는 의사표시의 공시송달을 통해 집주인의 의사를 전달한다고 하더라도 세입자의 강경대응이 예상되는 경우입니다.
실거주 갱신거절 또는 계약연장 거부 의사를 표명하더라도 세입자가 쉬이 이사를 나가지 않는 경우, 결국 집주인은 명도소송을 제기할 수밖에 없게 됩니다.
그런데 그 명도소송에서도 세입자가 연락이 닿지 않는 것은 마찬가지일 것입니다. 결국 집주인은 의사표시의 공시송달을 위해서 2주~1개월, 소장 부본을 공시송달하기 위해서 또다시 2주~1개월의 시간을 허비하여야 합니다.
따라서 이런 경우에는 과감하게 의사표시의 공시송달을 생략하시고 명도소송을 제기하면서 그 소장에 갱신거절의 의사를 표시하는 것이 좋습니다. 그렇게 되면 한 건의 소장 송달을 통해 의사표시의 공시송달과 명도소송의 소장 송달이라는 효과를 동시에 누릴 수 있기 때문입니다.
세입자가 의도적으로 연락을 회피하는 경우가 아님에도 불구하고 세입자와 연락이 닿지 않느다면, 이는 세입자의 신상에 문제가 발생한 경우 뿐입니다. 실제로 세입자가 갑작스럽게 구속이 되거나, 사망하는 등의 이유로 연락이 두절되는 경우가 왕왕 있습니다.
문제는 집주인은 제아무리 노력하더라도 세입자의 구속 여부나 생존 여부 등에 대해 알 방법이 없다는 점입니다. 이 때에는 세입자의 가족들을 통해 세입자의 의사를 확인하고 임대차계약의 지속 여부를 논의하시는 것이 바람직합니다.
다만 실제 사건에서는 집주인이 세입자의 가족들과 연락이 닿지 않거나 연락이 닿는다 하더라도 가족들과 세입자 사이가 좋지 않아 원만한 후속조치가 어려운 경우가 대부분입니다.
세입자의 가족을 통해 문제를 해결하는 것이 불가능하다면 하루 속히 명도소송을 제기하시는 것만이 유일한 방법입니다.
세입자의 구속이 의심되는 경우에는 법무부에 수감사실조회를 하여야 합니다. 이후 세입자가 구속된 경우라면 구치소나 교도소로의 송달을 통해 명도소송을 이어나갈 수 있습니다.
세입자의 생존이 불투명한 경우에는 구청에 생존여부 조회를 함으로써 세입자의 신상을 정확하게 파악하시는 것이 우선이기 때문입니다. 만약 세입자가 사망한 경우라면 동거인 및 상속인을 확인하여 임대차 승계인이 누구인지를 먼저 결정지어야 합니다. 이후 승계인을 상대로 명도소송을 이어나갈 수 있습니다.
세입자의 연락두절
절대 섣불리 행동해서는 안돼
세입자가 연락이 두절되었다고 해서 섣불리 임차건물의 문을 열고 들어가거나 마음대로 짐을 옮기는 행위를 하였다가는 형법상 주거침입죄에 해당하여 형사처벌을 받을 수 있습니다.
그러므로 답답하고 화가 나시더라도 앞서 설명드린 절차를 차근차근 이행하셔서 법률이 보호하는 안전한 영역에서 임대차를 종료시키는 것이 바람직합니다.
법률사무소 아란에서는 상가건물의 세입자가 계약종료 이전에 갑자기 구속된 사례, 빌라 세입자가 갑자기 연락두절이 되었는데 추후에 사망한 것으로 확인된 사례 등 여러 건의 세입자의 연락두절 사건을 수행하여 건물주분께서 무사히 건물을 명도받으시게끔 이끌어 왔습니다.
세입자의 연락두절로 인해 고민이 되신다면 주저하지 마시고 법률상담을 받아보시는 것은 어떨까요?
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