전세 근저당 말소 안해주면 

안녕하세요. 대한변호사협회 인증 부동산전문 변호사 최아란입니다. 

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예산에 맞추어 마음에 꼭 드는 전셋집을 구하는 일은 매우 까다로운 일입니다. 오랜 기간 발품을 팔아 어렵게 적당한 집을 찾았는데 그 집에 이미 근저당권이 설정되어 있다면 어떨까요?

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이 경우 "임대인은 잔금일에 근저당권설정등기를 말소하여야 한다."라는 특약을 기재하고 전세계약을 체결하시는 경우가 상당히 많습니다.

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이말은 곧 임대인이 전세금을 받아야만 근저당권설정등기를 말소해줄 수 있다는 것이니 임대인이 갭투자를 하였을 가능성을 배제하기 어렵습니다. 다만 우리나라의 부동산 가격은 워낙에 고가인지라 대출 없이 자기 자본으로만 아파트를 매입하기가 대단히 어렵고, 이로 인해 대다수의 아파트에는 근저당권이 설정되어 있는 경우가 대부분입니다. 그리고 설령 근저당권이 설정되어 있지 않았다고 하더라도 새로운 세입자로부터 전세금을 받아 이전 세입자에게 전세금을 반환하는 경우가 대부분인 실정입니다.

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이러한 점 때문에 막연히 "근저당권이 설정되어 있는 집은 계약하지 않겠다!"라고 했다가는 조건에 맞는 전셋집을 구하는 것이 대단히 까다로워집니다.

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이에 이번 포스팅에서는 근저당권이 이미 설정되어 있는 집에 근저당권설정등기 말소를 특약으로 정하여 전세계약을 체결한 것을 전제로, 그 특약이 이행되지 않을 경우의 위험성에 대해서 살펴보겠습니다.

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주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3조의2 제3항을 먼저 보겠습니다.

주택임대차보호법에 따르면 세입자가 이사를 하고 전입신고를 하면 그 다음 날부터 대항력이 생깁니다. 여기에 더해 확정일자까지 받을 경우 임차인은 경매에서 후순위권리자나 그밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 규정되어 있습니다.

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그렇다면 대항력이 생기면 뭐가 좋을까요?

먼저, 전세계약 후에 집주인이 바뀌더라도 바뀐 집주인에게 이전 집주인과 체결한 전세계약의 유효성을 주장할 수 있습니다.

또한 집주인의 경제사정이 악화되어 내가 살고 있는 전셋집이 경매에 넘어가더라도 그 집에서 계속해서 거주할 수 있습니다.

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여기에 확정일자를 받고 우선변제권까지 확보한다면 혹시라도 임대인의 형편이 악화되어 전셋집이 경매로 넘어가더라도 다른 채권자보다 우선해서 보증금을 변제받을 수 있는 것입니다.

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다시 본론으로 돌아와서, 만약 임대인이 약속을 지키지 않아 전세 근저당이 말소되지 않는다면 어떤 문제가 생길까요?

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대법원 판례는 "경매목적 부동산이 경락된 경우에는 소멸된 선순위 저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하는 것이고, 따라서 그 경락인은 주택임대차보호법 제3조에서 말하는 임차주택의 양수인 중에 포함된다고 할 수 없을 것이므로 경락인에 대하여 그 임차권의 효력을 주장할 수 없다."라는 입장입니다.

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즉 저당권이 설정된 이후에 대항력이나 확정일자를 갖추었다고 하더라도 그 선순위 저당권이 남아있는 상태에서 경매가 진행되면 임차권은 소멸합니다. 근저당권도 마찬가지입니다. 그러므로 경락받은 매수인이 경매 대금을 모두 납부하고 전셋집의 소유자가 되면 임차인은 그 매수인에게 임차권을 주장할 수 없게 되는 것입니다.

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또한 임차인이 대항력과 확정일자를 갖추었다고 하더라도 임차인은 "후순위권리자"보다 우선하여 변제받을 수 있을 뿐이므로, 경락대금에서 선순위 근저당권자가 먼저 배당을 받고 난 다음 남은 금액 중에서만 보증금을 받아낼 수 있는 것입니다.

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결론적으로 임차인은 그 전셋집에 계속해서 거주할 수도 없고, 경락대금에서 선순위 근저당권자가 배당을 받고 남은 나머지 금액 중에서만 보증금을 회수할 수 있습니다.

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전세계약시 잔금일에 근저당을 말소하기로 하는 특약을 하셨다면, 임대인만 믿고 임대인에게 직접 잔금을 지급하시기보다는 선순위 근저당권의 채권자(대개 은행) 또는 그 채권자가 위임한 법무사 등에게 확실하게 근저당 말소를 확인받으시고 지정된 계좌로 잔금을 입금하시는 편이 안전합니다.

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만약 임대인이 근저당 말소를 해주지 않겠다고 한다면, 그 전세계약을 파기하시는 것을 강력히 권유드립니다. 간혹 "이 집의 시세가 근저당보다 훨씬 비싸니 걱정하지 않아도 된다"라는 사탕발림에 넘어가시는 경우가 더러 있습니다. 

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그러나 임대인의 사정으로 인한 경매는 임차인이 미리 대비하기 대단히 어려운 사정이고, 경매 절차에 연루되어 장기간 보증금을 회수하지 못할 가능성이 있는 데다가, 경매에서 낙찰이 되어버리고 나면 대항력이 없어 그 집에 계속해서 거주하지 못하게 됩니다.

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전세보증금은 평생을 모은 재산이 녹아 있는 경우가 대부분입니다. 부디 한 순간의 안이함으로 인해 지나친 위험에 노출되지 않도록 주의하시기 바랍니다.

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글 : 법률사무소 아란 대표 최아란 변호사