전세계약이 끝나면 임대인은 임대차보증금을 반환해야 하고, 임차인은 건물을 원상회복하여 인도해야 합니다. 이는 동시이행관계이므로 임대차계약이 만료되면 임대인과 임차인 모두 의무를 이행해야 합니다. 이때 임차인이 살면서 임대차목적물 일부를 훼손하거나 파손한 경우, 임대인은 원상회복을 다할 것을 주장하며 임대차보증금반환을 거부할 수 있습니다.
그러나 대법원 판례에서는 살면서 자연스럽게 생기는 훼손에 대해서는 임차인이 책임지지 않아도 된다고 보고 있고, 설령 훼손이 있더라도 여러 사정을 종합하여 임차인이 부담해야 하는 비용을 따져보아야 하므로, 관련 분쟁이 발생한 경우 종로부동산전문변호사의 구체적인 상담과 판단을 받으시기 바랍니다.
신축아파트의 파손에 대한 원상회복을 주장하며
전세보증금 반환하지 않은 임대인
2017. 1. 경 임차인인 원고와 임대인인 피고는 이 사건 아파트에 대해 보증금 1억 7,900만원, 기간 2년으로 정하는 임대차계약을 체결하였습니다. 이후 해당 계약은 2019. 1. 경 기간만료로 종료되었으나, 피고는 '원상회복'을 요구하며 전세보증금을 반환하지 않았습니다. 이에 원고는 2019. 2. 경 이 사건 아파트에 관한 임차권등기명령을 받은 다음 2019. 3. 경 피고에게 아파트를 인도하였습니다.
이후 원고는 피고를 상대로 임대차보증금반환소송을 제기하였는데요. 이에 피고는 '이 사건 아파트는 신축주택으로서 깨끗한 상태에서 임대차계약이 이루어졌고, 원고는 이 사건 계약의 종료로 인하여 피고에게 이 사건 아파트를 원상회복하여야 함에도 곳곳이 파손 및 훼손된 채로 복구되지 않고 있으므로, 원상복구비용 370여만원을 보증금에서 공제해야 한다'고 주장했습니다.
법원 역시 이 사건 아파트 내 욕실 타일의 일부 훼손, 일부 손상된 사실이 인정되고 이는 가치의 훼손이 자연적 마모 또는 감가상각의 정도를 초과하는 것으로 보이며, 그 원상회복비용이 370여만원 정도 소요될 것으로 인정된다고 판단했습니다. 다만 이 사건 아파트가 2016. 경 신축되고, 사용승인 이후 일정한 시일이 경과하여 이 사건 아파트에 자연적인 노화현상이 발생할 수 있는 점 등을 참작할 때 원고의 보증금에서 공제해야 하는 비용은 370여만원에서 70%만을 인정한다고 보았습니다.
또 피고가 원고의 원상회복 불이행을 이유로 임대차보증금 반환을 거부한 점에 대해, 원고가 부담해야 하는 원상회복 비용은 260여만원으로 임차보증금인 1억 7,900만원의 1.4% 정도에 불과하므로, 피고가 임차보증금의 1.4%에 불과한 원상회복 비용을 이유로 거액의 잔존 임차보증금 전액에 대하여 그 반환을 거부하는 것은 신의칙에 반하여 허용될 수 없다고 보았습니다.
결국 재판부는 "피고는 원고에게 원상회복비용을 공제한 1억 7,600여만원을 지급하고, 원고가 아파트를 인도한 2019. 3. 경부터 계산한 지연손해금도 함께 지급해야 한다"고 판결한 사례입니다(서울남부지법 2019가단21XXXX).
임대인이 주장하는 훼손이
'통상의 손모'를 넘어서는 것이라 보기 어려워
임차인인 원고는 2010. 10. 경부터 이 사건 주택을 임차하여 사용하였습니다. 이후 임대차계약은 수회 묵시적으로 갱신되다, 2019. 9. 경 임대인인 피고에게 '임대차계약을 해지하겠다'는 문자메시지를 보내 임대차계약의 해지를 통보하였고, 2019. 10. 경 주택에서 퇴거하였습니다.
그러나 피고는 원고가 주택을 훼손하고 원상회복을 이행하지 않은 점을 들어 '임대차보증금 2,600만원에서 원상회복에 따른 손해액 1,100만원을 공제해야 한다'고 주장하며 임대차보증금의 반환을 하지 않았습니다. 이에 원고는 법원에 임대차보증금반환소송을 제기하게 되었습니다.
법원은 원고의 손을 들어주었습니다. 임차인이 통상적인 사용을 한 후에 생기는 임차목적물의 상태 악화나 가치의 감소를 의미하는 통상의 손모(損耗)에 대해서는 임차인의 책임이 아닌데, 이 사건 주택의 훼손은 통상의 손모를 넘어서는 훼손이라 보기 어렵다 본 것입니다.
이 사건 임대차계약이 체결된 2010. 10. 기준 이 사건 주택의 상태를 알 수 있는 자료가 없고, 당시의 임대차계약서에도 위 주택의 상태에 관한 구체적인 기재가 없는 점, 이 사건 주택은 1994.경 신축된 것으로서, 원고는 약 9년 동안 위 주택을 임차하여 사용하였는바, 위 주택의 연식이나 임대차 기간에 비추어 볼 때 피고가 주장하는 이 사건 주택에 관한 원고의 훼손 내용들이 통상의 손모를 넘어서는 것이라고 보기 어려운 점 등을 그 이유라 보았습니다. 결국 법원은 원고의 손을 들어주며 "피고는 원고에게 보증금 2,600만원과 지연손해금을 지급하라"고 판결한 사례입니다(부산지법 2021나XXXXX).
임차인은 임대차계약이 종료한 경우에는 임차목적물을 원상에 회복하여 임대인에게 반환할 의무가 있고, 이러한 임차인의 원상회복의무는 임대차목적물을 임차할 당시의 상태로 복구하여 반환하는 것을 의미합니다. 하지만 임차인의 원상회복의무의 범위에는 통상의 손모는 포함되지 않으며, 설령 훼손이 인정된다 하더라도 이를 이유로 고액의 보증금을 반환하지 않는 것은 신의칙에 반하는 것이라 볼 여지가 있는 만큼, 구체적인 사안에 대해서는 종로부동산전문변호사와 상의하시기 바랍니다.
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