전세 집주인 사망시 보증금 돌려받는 방법 

안녕하세요. 법률사무소 아란 대표 최아란 변호사입니다.

전세계약은 전혀 알지 못하는 사이였던 집주인과 세입자가 공인중개사를 통해 만나 첫 대면을 하고 계약을 체결하는 방식으로 진행됩니다. 일단 계약을 체결하여 전세보증금 지급 및 입주가 이루어지고 나면, 집에 특별한 문제가 있지 않은 한 집주인과 세입자는 거의 연락하지 않고 전세기간을 흘려보내게 되는데요. 우리나라의 전세계약은 대개 2년 단위이므로 2년간 집주인과 세입자가 거의 연락을 하지 않게 되는 것이지요.

그런데 2년은 생각보다 긴 시간입니다. 이 2년의 전세기간동안 집주인, 즉 임대인이 사망하는 사례가 심심찮게 발생하고 있습니다.

세입자는 집주인이 사망하였다는 사실조차도 알지 못하다가 전세 만기가 다가와 집을 이사하려고 할때에 즈음하여서야 뒤늦게 어떻게 전세보증금을 반환받아야 할지 당황스러운 사태에 놓이곤 합니다.

이 포스팅에서는 전세 임대인이 사망하였을 경우 간편하게 보증금을 돌려받는 방법에 대해 차근차근 알려드리겠습니다.

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임차인(세입자)은 임대인(집주인)보다 법률상식이 취약한 경우가 많습니다. 이에 임대인이 주장하는 잘못된 법률상식에 휘둘리는 경우가 많은데요. 이러한 사태를 미연에 방지하려면 임차인이 기본적인 법률지식을 안 다음 임대인과 접촉하는 것이 바람직합니다.

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알아두셔야 할 사항은 간단합니다.

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첫째, 임대차보증금반환채무는 상속됩니다. 즉 임대인이 사망하였다고 하더라도 임대인의 상속인들이 그 채무를 상속받아 세입자에게 반환하여야 합니다. 따라서 상속인은 상속을 포기하지 않는 한 자신이 임대차계약을 체결하지 않았다는 점을 들어 전세보증금의 반환을 거부할 수 없습니다.

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둘째, 임대차보증금반환채무는 불가분채무입니다. 쉽게 말하면 상속인 중 1인에게 채무 전액에 대한 지급의무가 있다는 뜻입니다. 상속인이 여러 명 있다고 하더라도 세입자는 그 중 1명의 상속인을 상대로 임대차보증금 전액의 반환을 구할 수 있습니다. 따라서 상속인 중 1인이 "상속인이 여러 명이니 n분의 1로 하여 내 몫만큼만 반환하겠다"라고 주장한다면, 세입자는 "당신은 불가분채무를 부담하고 있으니 나에게 전액을 반환하여야 한다. 당신이 n분의 1을 초과하여 보증금을 지급한 부분에 대해서는 다른 상속인들과 알아서 해결하라."라고 반박할 수 있는 것입니다.

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위와 같은 법률상식에도 불구하고 임대인의 상속인이 보증금 반환을 거부한다면 어떻게 해야 할까요?

1. 상속인을 알고 있다면 내용증명 먼저!

전세계약의 임대인이라는 것은 곧 해당 건물의 건물주라는 뜻입니다. 바꿔말하면 임대인의 사망은 곧 해당 건물의 상속 문제로 직결된다는 것이지요. 이에 임대인이 사망하였더라도 상속인을 통해 전세계약의 종료 혹은 연장에 대한 연락이 오는 경우가 대부분입니다.

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상속인을 파악하였다면 이 상속인을 상대로 위와 같은 기본 법률상식을 잘 정리하여 내용증명을 보내는 것이 좋습니다. 변호사 명의로 발송된 내용증명을 받을 경우, 그 상속인은 다른 변호사들을 찾아 법률상담을 받게 될 것이고 그 법률상담을 통해 자신이 보증금 전액을 반환하여야 한다는 사실을 알게 될 것입니다. 상속인이 이 사실을 받아들일 경우, 불필요한 법적 다툼 없이 수월하게 보증금을 반환받을 수 있습니다.

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2. 상속인이 보증금 반환을 거부한다면 소송 제기!

그럼에도 불구하고 상속인이 끝까지 보증금 반환을 거부한다면 상속인을 상대로 보증금반환청구소송을 제기하여야 합니다. 이 소송은 높은 확률로 세입자의 승소로 종결될 것입니다. 그리고 법원은 소송에서 패소한 임대인의 상속인에게 소송비용을 전액 부담하라는 판결을 내릴 것입니다. 

변호사보수의 소송비용 산입에 관한 규칙에 따라 전세보증금이 2억인 경우 세입자는 상속인으로부터 1040만원까지 변호사보수를 배상받을 수 있고, 3억인 경우 1140만원까지 배상받을 수 있습니다. 그리고 이 비용은 세입자가 지출한 변호사보수를 전액 보상받을 수 있는 금액입니다. 따라서 변호사 선임에 대해 지레 겁먹지 마시고 당당하게 보증금반환청구 소송을 제기하시는 것이 좋습니다.

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3. 상속인을 알 수 없다는 소송 안에서 상속인을 찾아낼 것!

드물게 집주인이 혈혈단신으로 사망하여 상속인을 찾지 못하는 경우가 있습니다. 이 경우에는 일단 임대인을 피고로 하여 법원에 소송을 제기한 다음, 관할구청과 주민센터 등에 사실조회를 하여 임대인의 상속인을 찾아내는 것이 필수적입니다. 상속인을 확인하고 나면 피고를 상속인으로 변경하고 그 상속인들을 피고로 보증금반환을 청구하시면 됩니다.

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가압류가 필요한 경우

확정일자와 전입신고를 갖추었다면 굳이 가압류를 하지 않아도 임대목적물에 대한 대항력과 우선변제권이 있습니다. 따라서 이 경우에는 굳이 가압류를 하실 필요가 없습니다. 그러나 임대목적물에 선순위 근저당권이 있거나, 속칭 깡통전세이거나, 임대인의 상속 또는 채무관계가 복잡하여 임대목적물에서 보증금을 회수하는 것이 어렵다고 판단될 경우에는 임대인의 다른 재산을 찾아내 가압류 진행을 검토하는 것이 바람직합니다. 

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임차권등기명령이 필요한 경우

전세보증금을 반환받지 못했음에도 불구하고 직장, 학업 등 피치못할 사유로 이사를 나오셔야 되는 경우가 있습니다. 이 때에는 먼저 임차권등기명령을 신청하여 임대인에게 고지되는 것까지 확인한 후에 이사를 나오셔야 합니다. 그렇지 않고 먼저 이사를 나오게 되면 대항력을 상실하게 되어 추후 임대목적물에 대한 경매가 진행될 때 크게 낭패를 입으실 수 있습니다.

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보증금+지연이자까지 받으려면

임대인(상속인)의 보증금반환채무는 임차인(세입자)의 임대목적물 반환의무와 동시이행의 관계에 있습니다. 따라서 세입자가 전세보증금에 덧붙여 지연배상금까지 받고자 한다면 세입자는 전세보증금을 반환받지 못했더라도 먼저 이사를 나와야 하는데요. 임대인의 채무관계가 크게 복잡하지 않고, 임차인에게 자금 여유가 있다면 먼저 이사를 나온 다음 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연12%의 지연손해금까지 함께 청구하는 것도 좋은 방법입니다.

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최아란 변호사는 임대인의 사망으로 곤란한 처지에 놓인 주택 임차인을 대리하여 안전하게 보증금을 반환받는가 하면, 상가 임차인을 대리하여 차임 공탁을 진행하여 임대차계약을 수호하는 등 다수의 임대인 사망 사례를 승소로 이끈 변호사입니다.

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집주인 사망 후 보증금반환청구 승소사례 | 로톡 (lawtalk.co.kr)

​임대인의 사망으로 인해 전세 보증금을 반환받지 못할 위기에 놓이셨다면 최아란 변호사와의 법률상담을 통해 안전하게 내 권리를 수호하시기 바랍니다.