부동산 임대인과 임차인간의 분쟁 중 가장 흔한 경우가 명도소송입니다.
임대인이 임대차 계약을 중도에 해지할 수 있거나 임차인이 더 이상 갱신을 청구할 수 없어 임대차가 종료된 경우 임대인은 임차건물의 인도를 청구할 수 있고, 임차인이 이에 응하지 않는 경우 명도소송을 제기할 수 있습니다.
임차인의 차임 연체와 명도소송, 권리금
일반주택의 경우 2기의 차임액을 미납한 경우 (주택임대차보호법), 임대주택의 경우 3기의 차임액을 미납한 경우 (임대주택특별법), 상가임대차의 경우 3기의 차임액을 미납한 경우 (상가건물임대차보호법), 토지 임대차의 경우 2기의 차임액을 미납한 경우 (민법 제640조), 임대인은 각 임대차계약을 해지할 수 있습니다.
만약 차임을 3개월 단위로 납부할 경우 1기의 차임은 3개월의 차임을 말합니다. 임대인의 해지권 행사가 가능한 차임연체액은 임대인과 임차인 간의 약정으로 자유로이 정할 수는 있지만, 법정요건보다 임차인에게 불리하게 약정할 경우 임차인에게 불리한 부분에 한해서는 효력이 없습니다.
차임연체로 인해 임대인의 해지권 행사가 가능하더라도 임대인이 해지권을 행사하기 전에 임차인이 연체된 차임을 일괄 납부한 경우 임대인은 해지권을 행사할 수 없습니다. 그러나 이러한 경우에는 과거 "연체된 사실" 로 인해 주택 및 상가 임차인은 갱신청구권을 행사할 수 없습니다. 이 경우 임대인이 임대차 종료 전에 명도소송을 제기한 경우에도 임대차만료시까지 인도할 것을 명하는 주문의 판결을 받을 수 있습니다 (장래이행의 소). 특히 상가의 경우 과거 연체된 사실로 인해 권리금회수기회 보장도 인정되지 않습니다. 묵시 갱신을 전후하여 묵시갱신 이전에 연체차임이 법정요건에 달한 경우에도 동일하게 적용되어야 할 것입니다.
상가임대차법 제10조 제1항은 “임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만 다음 각호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.”라고 정하고, 제1호에서 ‘임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’를 들고 있다. 상가임대차법 제10조 제1항 제1호의 취지는 상가건물의 임차인에게 계약갱신 요구권을 부여하여 권리금이나 시설투자비용을 회수할 수 있도록 임차권의 존속을 보장하되, 임차인이 종전 임대차의 존속 중에 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우에는 당사자 사이의 신뢰를 기초로 하는 임대차계약관계를 더 이상 유지하기 어려우므로, 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있도록 함으로써 그러한 경우까지 임차인의 일방적 의사에 따라 계약관계가 연장되는 것을 허용하지 않는다는 것이다. 상가임대차법 제10조 제1항 제1호 중 ‘차임을 연체한 사실이 있는 경우’의 법문(法文)은 차임을 연체하고 있거나 차임을 연체했던 경우를 모두 포함한다고 보는 것이 문언에 따른 자연스러운 해석이다. 이와 달리 임차인이 계약갱신을 요구할 당시 차임을 연체하고 있어야만 한다고 보는 것은 위 규정의 문언에 합치하지 않는다.
(대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다28486 판결 참조)
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