재건축 매도청구소송 

​

도시정비법 제64조에 근거한 매도청구소송

​재건축사업의 시행자는 사업시행계획인가의 고시가 있은 날부터 30일 이내에,

​

1. 조합설립에 동의하지 아니한 자

2. 시장ㆍ군수등, 토지주택공사등 또는 신탁업자의 사업시행자 지정에 동의하지 아니한 자,

​

에 대하여 조합설립 또는 사업시행자의 지정 에 관한 동의 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구할 수 있습니다.

이러한 촉구를 받은 토지등소유자는 촉구를 받은 날부터 2개월 이내에 회답하여야 하고, 회답하지 아니한 경우 그 토지등소유자는 조합설립 또는 사업시행자의 지정에 동의하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 것으로 간주하게 됩니다.

위와 같은 2개월 기간이 지난 후 사업시행자는 그 기간이 만료된 때부터 2개월 이내에 조합설립 또는 사업시행자 지정에 동의하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 토지등소유자와 건축물 또는 토지만 소유한 자에게 건축물 또는 토지의 소유권과 그 밖의 권리를 매도할 것을 청구할 수 있고 이러한 내용이 담긴 소장 부본이 토지소유자등에 도달한 날에 매매계약이 체결된 것으로 간주됩니다.

​

매도청구권 행사시 매도청구의 의사표시가 소유권자에게 도달함과 동시에 시가에 의한 매매계약이 성립한 것으로 보게 되고, 따라서 위 매매계약 체결 의제일을 기준으로 시가를 산정하게 됩니다.

​

청구취지 기재: "피고(부동산 소유자)는 원고로부터 5억원 지급받음과 동시에 2021. 3. 2. (소장 부본 송달일) 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라"

도시정비법 제73조에 따른 매도청구소송 (현금청산대상자)

● 분양신청을 하지 아니한 자에 대한 관리처분계획 인가고시 후 매도청구소송

​

사업시행자는 관리처분계획이 인가ㆍ고시된 다음 날부터 90일 이내에 다음 각 호에서 정하는 자와 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리의 손실보상에 관한 협의를 하여야 합니다.

1. 분양신청을 하지 아니한 자

2. 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자

3. 투기과열지구에서 5년내 재분양신청을 할 수 없는 자

4. 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자 (토지 또는 건물만을 소유한 자 등)

​

(조합설립에 동의하지 않은 매도청구소송과 다른 점음) 분양신청을 하지 않은 자에 대하여 매도청구소송을 하기 전에 우선적으로 권리의 손실보상에 관한 협의를 하도록 정하고 있습니다. 협의는 분양신청기간 종료일의 다음 날부터 할 수 있습니다. 물론 매도청구소송을 제기한 다음 협의를 하는 것도 가능합니다.

​

한편 사업시행자는 위와 같은 협의가 성립되지 아니하면 위 90일의 협의기간 만료일 다음 날부터 60일 이내에 매도청구소송을 제기할 수 있습니다. 그런데 사업시행자가 위 기간을 넘겨서 매도청구소송을 제기한 경우에는 해당 토지등소유자에게 현금청산금액에 대해 다음 비율에 따른 지연이자를 지급하여야 합니다.

​

1. 6개월 이내의 지연일수에 따른 이자의 이율: 100분의 5

2. 6개월 초과 12개월 이내의 지연일수에 따른 이자의 이율: 100분의 10

3. 12개월 초과의 지연일수에 따른 이자의 이율: 100분의 15

​

현금청산대상자는 분양신청을 하지 않는 등의 사유로 인하여 분양대상자의 지위를 상실함에 따라 조합원 지위도 상실하게 되어 조합탈퇴자에 준하는 신분을 가지게 되고, 재건축 조합은 이러한 현금청산대상자를 상대로 정비구역내 부동산에 관한 소유권이전등기를 청구할 수 있습니다. 현금청산대상자에 대한 청산금 지급의무가 발생하는 시점, 현금청산의 목적물인 토지·건축물 또는 그 밖의 권리의 가액을 평가하는 기준시점 및 매매계약의 성립이 의제되는 시점은 모두 분양신청 기간 종료일 다음날입니다.

​

사업시행자가 분양신청기간을 2022. 3. 25.부터 2022. 4. 1.까지로 정하여 분양공고를 하였는데, 정비구역 내 부동산 소유자가 위 기간내 분양신청을 하지 않은 경우 매매계약체결 의제일은 2022. 4. 2. 이 됩니다.

청구취지 기재:  피고(부동산 소유자)는 원고로부터 6억원 지급받음과 동시에 별지기재 부동산에 관하여 2022. 4. 2. (분양신청기간 종료일 다음날) 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하고, 위 부동산을 인도하라 (관리처분으로 인하여 부동산의 점유권원 사실).

​

매도청구소송시 시가 산정방법

● 감졍평가실무기준 730.

3.4 매도청구에 따른 감정평가

재건축사업구역 안의 토지등에 대한 도정법 제39조의 매도청구에 따른 감정평가는 법원에서 제시하는 날을 기준으로 한다. 다만, 기준시점에 현실화ㆍ구체화되지 아니한 개발이익이나 조합원의 비용부담을 전제로 한 개발이익은 배제하여 감정평가한다.

​

● 대법원은 사업시행자가 주택재건축사업에 참가하지 않은 자에 대하여 도정법에 의하여 매도청구권을 행사하면, 그 매도청구권 행사의 의사표시가 도달함과 동시에 주택재건축사업에 참가하지 않은 자의 토지나 건축물에 관하여 시가에 의한 매매계약이 성립되는 것인바, 이때의 시가란 매도청구권이 행사된 당시의 토지나 건물의 객관적 거래가격으로서, 노후되어 철거될 상태를 전제로 하거나 주택재건축사업이 시행되지 않은 현재의 현황을 전제로 한 거래가격이 아니라 그 토지나 건물에 관하여 주택재건축사업이 시행된다는 것을 전제로 하여 토지나 건축물을 평가한 가격, 즉 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 말한다고 판시한 바 있습니다 (대법원 2009. 3. 26. 선고 2008다21549 판결 참조).

​

● 개발이익을 포함된 가격이라 함은 개발의 진행에 따라 개발이익을 적절히 반영시킨 지가 수준을 말하고 현실화 구체화 되지 않은 개별이익까지 반영하라는 의미는 아닙니다.

​

● 재건축사업의 매도청구소송에서의 시가 감정에 영업손실보상금은 포함되지 않습니다.

​

● 관리처분인가고시 후에 제기하는 매도청구소송에서는 입주예정 동호수의 위치 및 그 분양가, 개별적 분담금 규모 등도 반영할 수 있습니다.

​

● 도로에 대한 감정평가 (대법원 2014. 12. 11. 선고 2014다41698 판결)

「원심은, 이 사건 매도청구권의 대상인 피고들 소유의 이 사건 각 토지는 그 현황이 인근 주민의 통행에 제공된 도로 등으로서 이미 교환가치가 현저히 저감된 상태여서 이 사건 재건축사업구역에 편입된다는 사정만으로는 기존의 저감상태에서 벗어난다고 할 수 없다는 등을 이유로, 기준시점에서의 이 사건 재건축사업 시행으로 인한 지가변동분이 반영된 인근 대지의 가액을 3분의 1로 감액한 감정평가액을 기준으로 그 시가를 산정하였다.

​

그러나 위 법리에 비추어 보면, 이 사건 각 토지의 현황이 도로일지라도 주택재건축사업이 추진되면 공동주택 부지의 일부가 되는 이상 그 시가는 재건축사업이 시행될 것을 전제로 할 경우의 인근 대지의 시가와 기본적으로 동일하게 평가하되, 다만 이 사건 각 토지의 형태, 주요 간선도로와의 접근성, 획지조건 등 개별요인들을 고려하여 감액평가하는 방법으로 산정하는 것이 타당하다고 할 것인바, 이와 달리 원심이 현황이 도로라는 이유만으로 인근 대지 가액의 3분의 1로 감액한 평가액을 기준으로 시가를 산정한 것은 매도청구권 행사에 있어 시가 산정에 관한 법리를 오해하여 판단을 그르친 것이다.」

​

현재 현황이 도로일지라도 재건축 사업이 추진되면 이 역시 공동주택부지의 일부를 고려하여 인근대지와 시가와 기본적으로 동일한 조건으로 평가하되 토지의 형태, 접근성, 획지조건 등 개별요인을 고려하여 감정평가해야 한다는 취지임.

​

​주택법상의 매도청구소송

​

제22조(매도청구 등) ① 제21조제1항제1호에 따라 사업계획승인을 받은 사업주체는 다음 각 호에 따라 해당 주택건설대지 중 사용할 수 있는 권원을 확보하지 못한 대지의 소유자에게 그 대지를 시가(市價)로 매도할 것을 청구할 수 있다. 이 경우 매도청구 대상이 되는 대지의 소유자와 매도청구를 하기 전에 3개월 이상 협의를 하여야 한다.

1. 주택건설대지면적의 95퍼센트 이상의 사용권원을 확보한 경우: 사용권원을 확보하지 못한 대지의 모든 소유자에게 매도청구 가능

2. 제1호 외의 경우: 사용권원을 확보하지 못한 대지의 소유자 중 지구단위계획구역 결정고시일 10년 이전에 해당 대지의 소유권을 취득하여 계속 보유하고 있는 자(대지의 소유기간을 산정할 때 대지소유자가 직계존속ㆍ직계비속 및 배우자로부터 상속받아 소유권을 취득한 경우에는 피상속인의 소유기간을 합산한다)를 제외한 소유자에게 매도청구 가능

② 제1항에도 불구하고 제66조제2항에 따른 리모델링의 허가를 신청하기 위한 동의율을 확보한 경우 리모델링 결의를 한 리모델링주택조합은 그 리모델링 결의에 찬성하지 아니하는 자의 주택 및 토지에 대하여 매도청구를 할 수 있다.