상속토지 공유물분할청구 피고가 된 경우 대응방법 

상속 토지 공유물분할청구소송 피고가 된 사례

A씨는 할아버지가 돌아가시면서 재산을 상속받게 되었는데, 그 중 토지에 대해서는 사촌형제들과 지분을 공유하게 되었습니다. 그런데 사촌들 중 한명이 사업에 크게 실패하면서 누군가의 채무를 갚지 않아 문제가 되었고, 그로 인해서 사촌형제의 지분을 넘겨받게 된 채권자가 공유물분할청구소송을 제기하기에 이르렀습니다.

해당 토지는 할아버지께서 생전에 직접 가꾸던 곳인데다 부모님이 살고 계시기 때문에 다른 사람에게 이 땅을 팔 생각은 전혀 없었습니다. 그런데 사촌의 사업실패로 소송을 당하게 되어 어떻게 해야 하나 난감한 상황에 빠졌습니다.

공유물이라는 것은 소유형태가 '공유'입니다. 따라서 토지가 2000평이 있고 4명이 공유물로 삼고 있다면 이것을 각자 500평씩 가지게 되는 것이 아니라 2000평 전체를 4명이 소유하는 것과 같습니다. 따라서 땅의 시작점부터 끝까지 4명 모두가 소유권자인 것이죠. 그래서 한명이 토지 처분을 원하더라도 다른 사람들이 이를 동의하지 않거나, 혹은 3명이 원해도 1명이 반대하면 이 땅은 처분할수가 없습니다. 만약 공유관계의 해소를 원한다면 공유자 전원이 협의를 해야 하는데 협의가 상당히 어렵습니다.

공유물분할청구소송이라는 것은 공유자들 사이에서 그 재산의 분할을 놓고 문제가 생겼을 때 해결하는 방법 중 하나입니다. 이 소송의 당사자는 공유자 전원이 됩니다. 일부가 분할을 원치 않는다고 하더라도 공유자 전원이 원고나 피고가 되고 소송의 결과에 따라서 공유관계의 정리가 이루어지게 됩니다.

지분권자가 원치 않는 경우라도 공유물은 분할되는 것

좀 더 이해하기 쉽게 예를 들어보면 어떠한 물건에 대해서 5명이 공유를 하고 있다면 한 사람당 1개의 소유권을 가지는 것이 아니라, 각각 20%씩 지분을 가져가게 되고 5명 모두가 모였을 때 그 1개의 소유권을 가지게 되는 것이죠. 따라서 온전히 자신의 소유인 것을 타인에게 주는 것은 어렵지 않지만, 공유물을 넘기는 것은 다른 공유자들과 완전한 합의를 이루어야 하므로 어렵습니다. 그래서 이 물건에 대한 지분을 이용하는 것이 굉장히 까다로워지기 때문에, 어쩔 수 없이 공유물분할청구소송을 통해 지분관계의 정리가 이루어집니다.

​​1) 현물분할

현물분할이라는 것은 쉽게 말해서 공유물을 쪼개는 것이라고 이해할 수 있으며 가장 흔한 현물분할 사례는 토지 분할에서 볼 수 있습니다.

토지를 나누게 되면 넓은 토지 하나에 사람 수에 맞는 여러 경계를 세워서 각 토지의 소유권을 분할 할 수 있습니다. 다만 이 과정에서는 공유자들의 동의가 이루어져야 합니다. 하지만 어떤 기준을 바탕으로 경계를 정하고 어떻게 합의할 것인지에 대해서 의견이 한번에 일치하는 드물기 때문에 굉장히 골치아프기도 합니다. 또한, 공유물이 토지인 경우에는 현물분할의 가능성이 높아지지만 이 외 다른 공유물에는 적용이 어렵습니다.


2) 대금분할

​어떤 물건이나 재산에 대한 매각 대금을 지분대로 나눠 가지는 것으로, 경매분할이라고도 합니다. 만약 한 사람이라도 이 공유물을 자신이 사용해야 한다면 분할에 동의하지 않는 것이기 때문에 대금분할이 불가능합니다. 다만 모두가 동의하는 상태이고, 서로의 지분을 살 수 없는 상황이라면 경매를 통해서 분할하게 됩니다. 경매를 통해서 매각을 하게 되면 굉장히 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 있고 그렇다면 각 인물들이 나눠 가지는 대금 역시 적은 금액이 될 수 있습니다. 그러므로 분할한 재산의 가치가 저하될 수 있다는 단점이 있겠죠.


공유물반환청구소송 피소시에는 대금정산의 방법 검토 필요

법으로 규정된 방식은 아니지만 공유물분할청구소송에서 아주 많은 사례들이 이 방법을 선택하고 있습니다. 공유자 한명이나 일부가 공유물을 소유하는 것으로 하고, 다른 공유자에게 대금을 정산하는 방법으로 공유물의 보존을 원하는 사람, 매각하여 대금을 원하는 사람 양쪽 모두가 만족할만한 결과를 가질 수 있습니다. 따라서 위 A씨의 사례라면 이 방법을 선택하는 것이 가장 용이하다고 할 수 있습니다.

부동산을 공유하고 있다는 것은 하나의 부동산을 여러 사람이 공동으로 소유하는 형태를 의미하는 것인데 각 공유자는 부동산의 지분을 소유하면서 본인의 지분은 자유롭게 처분할 수 있으며, 지분에 따라 부동산을 사용, 수익할 수 있습니다. 공유물을 관리하는 것은 공유자의 지분의 과반수의 찬성을 통해 가능하나 공유물인 부동산을 처분하거나 변경하는 것은 공유자들 전원의 동의가 필요합니다.

공유자들간의 관계가 돈독하여 공유물의 관리, 사용, 수익, 처분에 모두 합의가 되는 경우에는 별다른 문제가 발생하지 않으나 공유자들간의 분쟁이 있는 경우 합의가 쉽지 않기 때문에 부동산을 사용하지 못하고 손해를 보는 경우가 발생하기도 합니다. 이러한 상황이 발생하면 공유자는 공유물을 분할하여 단독으로 부동산을 소유하는 것이 필요하다고 생각하게 되고, 공유자들의 합의가 원할하지 않으면 공유물분할청구소송을 제기하거나 지분권자로서 (피고로서) 공유물반환청구소송에 응소할 수 밖에 없는 상황이 되는 것입니다.