주택임대차보호법상 임차인의 권리보호 규정에 대한 이해 

임대차계약의 임차인으로서 전세금을 제대로 반환받을 수 있을 것인지, 전세계약의 내용에서 임대인에게 요구할 수 있는 권리는 어떠한 것이 있는지 정확히 알아두는 것이 추후 분쟁이 발생하더라도 대처할 수 있습니다.
임차인 권리 보호와 관련한 내용은 주택임대차보호법을 통해 확인할 수 있습니다.

임차인 권리보호_임대차 기간과 묵시의 갱신

임대차계약의 기간과 관련하여 임대차계약을 체결하고 거주하고 있는데 임대인이 자신이 임대목적물에 들어와서 살아야겠다는 등의 이유로 갑자기 계약의 중도해지를 주장하는 경우가 있습니다. 그러나 임대차계약이 종료되기 전까지 임대인이 일방적으로 계약의 해지를 주장할 수는 없습니다. 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인이 계약갱신의 거절 또는 계약의 조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않겠다는 의사를 임차인에게 통지하지 않았다면 계약은 갱신된 것으로 보며, 그 존속기간은 2년으로 볼 수 있습니다.

임대차기간은 주택임대차보호법에 따라 기간을 정하지 않거나 2년미만으로 정하였더라도 2년의 기간동안 유효하다고 주장할 수 있습니다. 다만 임차인의 경우에는 2년 미만의 기간을 유효하다고 주장할 수 있습니다. 즉 처음 계약체결시 1년을 기간으로 정하여 계약을 체결하였더라도 임차인은 그 기간을 2년으로 주장할 수도, 1년으로 주장할 수도 있으나 임대인은 1년계약만이 유효하다고 주장하지는 못한다는 의미라고 보아야하는 것입니다.

임대차기간 만료 1개월 전까지 임대인, 임차인이 계약의 해지를 통지하지 않았다면 계약은 묵시적으로 갱신된 것으로 볼 수 있습니다. 이러한 경우, 임대인은 계약의 중도해지를 주장할 수 없고, 임차인은 언제든지 계약의 해지를 통지할 수 있으나 계약해지를 임대인이 통지받은 날로부터 3개월의 기간이 지나야 계약해지의 효력이 발생하므로 계약해지통지를 언제하였는지가 가장 중요한 쟁점이 될 수 있습니다.

임대차계약이 체결되고, 그 계약이 종료되기 전까지 임대인이 일방적으로 월세 혹은 보증금을 올리지는 못하는 것이므로 임대인의 일방적인 요청을 모두 수용할 필요는 없을 것입니다. 다만 이미 임대인의 요구에 동의하여 계약의 조건을 변경하고, 계약서를 다시 작성한 경우, 그 조건의 변경을 다시 요구할 수 없으므로 계약서를 작성하고, 합의를 진행할 때에는 관련 내용을 확인하는 것이 필요합니다.

임대인의 수선의무 위반시 임대차계약 해지 가능

임대차계약에 따라 임대목적물을 사용, 수익하고 있는 상황에서 임대목적물에 하자가 발생한 경우, 임차인은 임대인에게 임대목적물의 수선의무 이행을 요구할 수 있습니다. 임대목적물의 하자에 대하여 임대인에게 그 수선의무 이행을 요구하였으나 임대인이 그 의무의 이행을 지체하는 경우, 임차인은 계약의 해지를 주장할 수 있습니다.

임대목적물의 하자가 발생하였다면 임대인에게 그 하자의 구체적인 내용, 수선의무의 이행을 통지하고, 하자가 수선되지 않는다면 계약의 해지는 가능합니다.

안전배려 또는 도난방지 의무는 수선의무에 해당하지 않습니다

A는 임차인으로 임대인인 B와 임대차계약을 체결하면서 임대목적물이 건물의 반지하에 위치하고 있으며, 주위 담이 낮고, 별도 대문도 없으며, 방범창이 설치되지 않는 등의 사정을 알면서도 임차하였고, 임대인이 임대목적물에 대한 도난사고가 1차례 난 직후 방법창을 설치하여 주었다면 이 후 재차 도난사고가 발생하였다고 하여 B가 임차인이 임대목적물을 사용, 수익하도록 할 임대인으로서의 의무를 다하지 않은 것으로 볼 수 없다고 보았습니다. 즉 일반적인 임대차관계와 관련하여 임대인의 임차인에 대한 의무에는 특별한 사정이 없다면 임차인에게 임대목적물을 제공하여 임차인이 이를 사용, 수익할 수 있게 하는 것을 의미하는 것으로 안전을 배려하거나 도난을 방지하는 것까지 부담하는 것으로는 볼 수 없다는 것이 대법원 판례의 입장입니다.

주택임대차보호법을 통해 세입자보호에 대한 규정을 마련하고 있으나 임차인이 임대인과 합의를 하여 계약이 체결되었거나 임차인이 관리하여야 하는 의무가 있는 부분까지 보호할 수는 없으므로 관련 사항을 유의하시기 바라며, 소송 등 법원의 판단이 필요할 정도의 분쟁이 발생하였다면 부동산 전문변호사에게 문의하시어 도움받으시기 바랍니다.