부동산 사려고 할 때, 전셋집 알아볼 때, 좋은 물건이 나오면 다른 사람들이 먼저 계약할까봐 선점하는 의미에서 가계약금을 걸어두는 경우가 많습니다.
그런데 가계약 후에 변심하여 본계약을 체결하고 싶지 않은 경우, 가계약금만 포기하면 본계약을 하지 않아도 될까요? 또는 가계약금을 돌려받을 수 있는 걸까요? 부동산에서는 가계약금이 아니라 계약금에 해당하는 돈을 위약금으로 내야 계약이 파기된다는데, 이게 맞는 말일까요?
이에 오늘은 가계약의 법적 의미와 성질, 가계약 파기시 가계약금 반환 가부 등에 대해 알아보겠습니다.
우선 아래 사례를 보겠습니다.
A는 세모시 네모구 행복아파트 401호의 소유자인데, 아파트를 팔기 위해 부동산에 내놓았습니다.
B는 아파트를 알아보던 중, 좋은 매물이 나왔다면서 총매매대금은 10억 원인데 값이 더 오르기 전에 빨리 가계약금 1,000만 원을 입금하라는 부동산 중개인의 말에 덜컥 1,000만원을 매도인 A의 계좌로 송금했습니다.
그런데 며칠 뒤 B는 아무리 생각해도 10억 원을 마련하기 어려울 것 같아 부동산 중개인을 통해 계약을 파기하겠다는 뜻을 전달하면서 1,000만 원을 돌려달라고 했습니다.
그런데 A는 계약은 이미 성립되었다며 파기하고 싶다면 나머지 계약금 9,000만 원을 내놓으라고 으름장을 놓고 있습니다.
이 경우, A와 B 사이에 계약의 내용에 대해 어디까지 합의가 이루어졌는지에 따라 B가 1,000만 원을 돌려받을 수도, 오히려 9,000만 원을 지급해야할 수도 있습니다.
1. 가계약의 법적 의미, 성질
가계약은 굳이 따지자면 법에서 별도로 규정하고 있지는 않은 개념입니다.
본계약이 진행되기에 앞서서 매수인이 가계약금을 지급함으로서, 매도인은 가계약금을 수령함으로서 서로 계약할 의사를 표시하는 것 정도로 이해할 수 있겠습니다.
통상 가계약은 구체적인 내용은 정하지 않고 매물의 대략적인 정보만을 토대로 계약 전 소정의 돈을 지급하는 방식으로 진행되는 경우가 많으나, 경우에 따라서는 가계약의 구체적인 내용, 예를 들면 본계약 체결일, 가계약 파기시 손해배상 약정 등의 내용을 정하는 경우도 있습니다.
2. 가계약만으로 본계약이 체결된 것으로 볼 수 있는지
가계약 후 본계약으로 이행되지 못하고 파기되는 경우, 매도인과 매수인 사이에 가계약의 의미에 대해 서로 다르게 이해하여 분쟁이 생기는 경우가 많습니다.
이 경우 법원에서는 가계약이 계약 성립에 이르는 정도였는지를 판단하여 매도인이 가계약금을 돌려주어야 하는지, 또는 매수인이 해약금을 지급해야하는 것인지를 결정합니다.
그렇다면 가계약만으로 계약이 성립된 것으로 볼 수 있는지는 어떻게 판단할까요?
우리나라 대법원은 가계약 당시 계약의 본질적 사항이나 중요 사항, 예를 들어 매매대금, 매매목적물, 중도금 지급방법 등에 대한 구체적인 합의가 있는 경우라면 계약이 성립된 것으로 볼 수 있다고 판단했습니다.
계약이 성립하기 위하여는 당사자 사이에 의사의 합치가 있을 것이 요구되고 이러한 의사의 합치는 당해 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니나 그 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여는 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 한다.
대법원 2001. 3. 23. 선고 2000다51650 판결
비록 이 사건 가계약서에 잔금 지급시기가 기재되지 않았고 후에 그 정식계약서가 작성되지 않았다 하더라도, 위 가계약서 작성 당시 매매계약의 중요 사항인 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었으므로 원·피고 사이에 이 사건 부동산에 관한 매매계약은 성립되었다.
대법원 2006. 11. 24. 선고 2005다39594 판결
위와 같은 대법원 판시 때문인지 부동산 중개인들은 가계약을 진행하는 경우에도 추후 분쟁에 대비하여 계약이 성립된 것과 같다는 판단을 받기 위해, 매매목적물, 총매매대금, 계약금, 중도금, 잔금의 구체적 액수, 중도금 및 잔금 지급일 등의 내용을 꼼꼼하게 기록하여 매수인에게 문자메시지를 보내고, 그 내용에 동의한다는 답변을 미리 받아두는 경우가 많은 것 같습니다.
3. 가계약만으로는 계약이 성립된 것으로 볼 수 없는 경우 계약 당사자들의 책임
가계약금을 보내긴 했지만 계약의 중요한 사항에 대해서 조차 정해지지 않은 경우라면 계약이 성립된 것으로 볼 수 없기 때문에, 가계약이 파기되는 경우 매도인은 지급받았던 가계약금을 부당이득으로서 매수인에게 반환해야 합니다. 아무런 매도인은 아무런 법률상 원인 없이 매수인의 재산을 가지고 있는 것이 되기 때문이죠 (민법 제741조).
4. 가계약만으로 계약이 성립된 것으로 볼 수 있는 경우 계약 당사자들의 책임
가계약이지만 매매대금, 매매목적물, 계약금, 중도금, 잔금의 구체적인 액수와 지급방법, 시기 등에 대해 합의가 있어 계약이 성립된 것으로 판단되는 경우, 단순 변심으로 계약을 파기하려면 매도인은 계약금의 2배를 반환함으로서, 매수인은 계약금을 포기함으로서 계약을 파기할 수 있습니다 (민법 제565조). 이를 해약금 해제라고 합니다.
그런데 여기서 문제가 생깁니다. 앞서 사례에서 매도인 A와 매수인 B는 총매매대금을 10억 원으로 하기로 하고 가계약금으로 1천만 원을 주고 받았지만, 계약금은 1억 원으로 하기로 합의했던 것입니다.
매도인은 가계약금의 2배인 2천만 원만 반환하면 계약을 파기할 수 있을까요?
이에 대해 대법원은 가계약금의 2배인 2천만 원이 아닌, 계약금의 2배인 2억 원을 반환해야 해약금 해제를 할 수 있다고 판단했습니다.
계약금 일부만 지급된 경우 수령자가 매매계약을 해제할 수 있다고 하더라도, 그 해약금의 기준이 되는 금원은 ‘실제 교부받은 계약금’이 아니라 ‘약정 계약금’이라고 봄이 타당하다. ‘실제 교부받은 계약금’의 배액만을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다면 이는 당사자가 일정한 금액을 계약금으로 정한 의사에 반하게 될 뿐 아니라, 교부받은 금원이 소액일 경우에는 사실상 계약을 자유로이 해제할 수 있어 계약의 구속력이 약화되는 결과가 되어 부당하기 때문이다.
대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다231378 판결
위 판시에 따르면 반대로 매수인의 경우, 이미 지급한 가계약금만을 포기하고 계약을 파기할 수 있는 것이 아니라, 나머지 계약금 9천만 원을 지급해야 계약을 파기할 수 있다고 하겠습니다.
가계약은 진짜 계약이 아니고 임시로 하는 것이라고 쉽게 생각하는 경향이 있는 것 같습니다.
그러나 법원의 판단에 따르면 가계약 역시도 사안에 따라 계약이 성립된 것으로 판단될 여지가 있기 때문에 그 체결에 있어서 신중하라는 의미로 받아들여집니다.
비록 가계약이라고 할지라도 계약의 내용 등에 대해 꼼꼼하게 따지고 합의한다면 분쟁을 줄일 수 있을 것입니다.
여기까지 가계약의 법적 의미와 성질, 가계약 파기시 가계약금 반환 가부 등에 대해 알아보았습니다.
다만 구체적인 사안에 따라 법적 대처 방안은 달라질 수 있으므로 법률행위 전 반드시 법률전문가인 변호사와 상담을 통해 조력을 받으시기 바랍니다. 감사합니다.
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