전세사기를 피하는 체크리스트! 

안녕하세요. 법무법인 sc 서아람 변호사입니다.

최근 지인들이나 의뢰인 분들께 “이런 주제도 다뤄주세요”라는 요청을 종종 받게 되었는데요. 그 중 하나가 바로 전세사기였습니다. 빌라왕 사건 이후로 대한민국을 가장 크게 흔들고 있는 이슈라고 할 수 있죠?

전세사기란 무엇일까요? 임대인이 고의로 또는 공인중개사와 공모를 해서 임대 세입자가 보증금을 반환할 수 없게끔 만드는 전세계약을 만드는 것을 일명 전세사기, 깡통사기라고 합니다. 부동산거래라는 것이 워낙 복잡하기 때문에, 내가 처해 있는 지금 상황이 전세사기인가, 아닌가, 그것부터 헷갈리시는 분들이 많으실 겁니다. 판단에 도움이 되실 수 있도록, 전세사기에서 흔히 일어나는 상황들을 몇 가지 알려드리겠습니다. 혹시 자신의 상황과 공통점이 있는지 한 번 주의깊게 보시길 바랍니다.

첫 번째, 계약 직후 또는 조금 있다가 갑자기 부동산의 소유권자가 매매로 변동되는 경우입니다. 계약 전에 이전 집주인으로부터 ‘곧 주인이 바뀔 거다’라는 얘기를 미리 들으셨다고 하더라도 방심할 수 없습니다. 이렇게 변동이 생겼는데 새 집주인이 평범한 개인이 아닌 임대사업자나 법인이라면 그때는 정말 경계하셔야 합니다. 그냥 개인이라고 해도 무조건 안심할 수는 없습니다. 불법 브로커로부터 수수료를 받고 명의만 빌려준 사람일 가능성이 있기 때문입니다. 집주인이 바뀌었다고 하는데 연락이 잘 되지 않는다면 그것 또한 의심해 보셔야 합니다.

그 다음으로 또 주의 깊게 보셔야 할 것이 거래가액인데요. 등기부상 부동산의 거래가액이 전세 가격과 비슷하거나 오히려 낮은 경우, 즉 흔히 말하는 깡통 전세의 경우, 이때는 무조건 피하는 게 답입니다. 등기부에 압류, 가압류, 근저당권, 가등기, 경매 같은 단어가 줄줄이 나온다면 이 또한 아 뜨거워 하고 도망가시는 게 안전하고요.

앞서 말씀드린 것 같은 내용을 왜 경계해야 할까요? 전세계약을 실제 매매 시가보다 높은 금액으로 체결해서 임차인으로부터 받은 전세보증금 중 일부는 전 소유자가 가져가고, 나머지는 명의상의 새 소유자와 브로커들이 가져가는 수법이 전형적인 전세사기이기 때문에 그렇습니다. 이럴 때 문제의 ‘새 집주인’은 이런 식으로 대량으로 명의를 빌려주어 수십 채, 많게는 수백 채까지의 부동산 명의를 가지고 있을 수가 있습니다. 심지어는 노숙자나 신용불량자라서 자기 명의로 어떤 부동산이 있는지조차 모르는 채 그냥 떼어주는 커미션만 먹고 있기도 합니다. 그리고 소유하고 있는 집마다 엄청난 세금 체납이 있어 세무서 등에서 압류가 되어 있을 확률이 아주 높습니다. 그래서 새로운 임차인을 구해 보증금을 반환할 수가 없으므로, 이때는 소송을 통해 경매로 보증금을 회수하는 방법밖에는 없습니다. 물론 형사고소도 가능하겠지만, 보통 전세사기를 당한 피해자 분들의 첫 번째 목적은 피해회복이기 때문에, 아직까지는 민사로 진행하는 경우가 더 많은 것 같습니다.

오늘은 시리즈의 첫 번째 순서로 전세사기 체크리스트에 대해 말씀드렸는데요. 다음에는 전세사기의 대표적인 유형들, 전세 사기 당하는 것을 막는 방법, 전세사기를 당했을 때의 구체적인 대처법 등을 다뤄보도록 하겠습니다.