전세사기 예방하는 방법 

안녕하세요. 법무법인 sc 서아람 변호사입니다.

오늘은 전세사기를 예방할 수 있도록 신중하고 꼼꼼하게 전세계약하는 방법을 알려드리겠습니다.

첫째, 깡통주택 골라내기입니다. 전세보증금이 시세에 가깝거나 비슷하다면 그 집은 절대 쳐다도 보지 마시라고, 이미 말씀드렸죠? 보증금이 어느 정도여야 할지 기준을 세운다면, 보통 보증금과 대출금, 그러니까 집 담보를 합친 금액이 집값의 70퍼센트 아래여야 안전하다고들 합니다.

안전한 금액의 매물을 찾은 것 같다면, 이제는 정밀점검에 들어갈 때입니다. 등기부등본은 기본이고, 국토부 실거래가 공개시스템, KB 부동산 같은 사이트와, ‘내집스캔’ 같은 부동산 앱을 통해서 각종 위험요소들을 확인해보시는 겁니다. 가령 내집스캔 같은 앱에서는 임대인의 세금 체납 여부, 압류 설정 이력, 전세보증금 연체이력 같은 것을 알 수가 있습니다. 앱 사용이 익숙지 않읫다면, 임대인에게 세무서와 주민센터에서 발급한 납세증명서를 보여달라고 요청해보실 수도 있습니다. 근처 부동산을 직접 돌아다니면서 해당 매물이 문제가 없는 게 맞는지 물어보시는 것도 좋은 방법입니다.

등기부를 볼 때 근저당권, 전세권 확인은 당연히 해야겠죠? 해당 매물의 시세와 대출은 얼마이고, 나보다 선순위에 있는 임차인들의 보증금 총액은 얼마인지 반드시 계산해보아야 합니다. 임대차계약 이전에는 임대인의 동의를 얻으면, 주민센터나 등기소에서 ‘확정일자 부여현황’이라는 자료를 발급받으실 수 있는데, 이게 큰 도움이 되실 겁니다. 그리고 정말정말 중요한 것! 전세보증금반환보증이 가입 가능한 집인지도 반드시 확인하셔야 합니다. 가입이 안된다고 하면, 미련없이 돌아서시는 게 좋습니다.

문자 그대로 클린한 매물인 게 확인됐다면, 이제 계약을 해야겠죠? 계약하실 때는 반드시 ‘국가공간정보포털’에서 ‘부동산중개업조회’를 했을 때 나오는 등록된 공인중개사를 통해, 주택임대차표준계약서를 사용해서 하셔야 합니다. 그리고 계약할 때는 반드시 그 자리에 임대인이 나오도록 하고, 대리인과 하는 계약은 피하시는 게 좋습니다. 임대인이라고 나온 사람이 진짜 임대인이 맞는지 신분증 확인도 필수로 하셔야 합니다.

안전을 기하기 위해 표준계약서에 몇 가지 특약을 넣는 것도 좋은데요. 가령 ‘임대인은 임차인이 대항력과 우선변제권을 충족하기 전에 채무와 관련된 새로운 권리변동을 일으키지 않으며, 이를 위반할시 임차인은 계약해지를 요구할 수 있고 임대인은 계약금의 배액을 배상한다.’ ‘임대인은 임차인의 전세보증보험가입을 위해 협조하며 가입이 되지 않으면 계약은 무효로 한다’ 같은 조항들은 아주 효과적입니다.

무사히 계약이 이루어졌다면, 이제 법적 지위를 확실히 해야 합니다. 이사하면서 전입신고를 하고 확정일자를 받으시고, 임대차신고도 합니다. 둘 다 온라인으로 가능하니 꼭 신속하게 하셔야 합니다. 마지막으로 주택도시보증공사나 주택금융공사, 서울보증보험 등을 돌아다니면서 상담을 받은 후 전세보증금 반환보증보험까지 가입하면, 전세사기의 공포에서 해방되실 수 있습니다!