양도세 중과 요건 및 세금 폭탄 피하려면 

부동산 경기가 하락하면서 윤석열정부는 사실상 거의 대부분의 부동산 규제를 풀었습니다.

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지난해 11월 14일부터는 서울과 경기도 4개지역을 제외한 지역 모두 부동산 규제지역에서 해제되고 인천과 세종, 경기 일부지역에서는 다주택자 양도세 중과 규제도 사라졌습니다.

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이에 따라 다주택자가 조정대상지역 내에 있는 주택을 팔 때 최고 75%의 중과세율 대신 기본세율 6~45%를 적용합니다.

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이전 규제 해제 시기 이전에 주택을 처분했다가 양도세 폭탄을 맞는 예도 적지 않은데요,

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1가구 1주택 요건에 따라 1억 8천만원의 양도세를 신고한 A씨.

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하지만 이후 국세청으로부터 8억원이 넘는 세금을 납부하라는 고지를 받게 됩니다.

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결국 A씨는 서울행정법원이 양도세 처분이 위법하다며 소송을 냈는데요, 결과는 어떻게 됐을까요?

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이번 시간에는 양도세 중과 요건 및 세금 폭탄 피하기 위한 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.

조정대상지역내 주택 양도 시 중과세율은 기본 6~45%가 적용되고 2주택자는 20%p, 3주택 이상은 30%p가 적용되었습니다.

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그런데 보유기간 2년 이상인 조정대상지역내 주택을 ’22.5.10일부터 ’23.5.9일까지 양도시에는 기본세율 및 장기보유특별공제가 적용됩니다.

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이에 따라 세 부담이 크게 완화할 것으로 보이는데요,

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기획재정부가 보도자료로 배포한 양도세 중과 한시배제에 따른 세부담 변화는 다음과 같습니다.

2012년 서울 서초구에 있는 아파트 1채를 사들인 A씨.

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2014년 같은 지역의 주택을 임차해 아내, 두 아들과 함께 살기 시작했습니다.

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그러던 중 자신이 보유하고 있던 서초구 아파트를 2019년 3월 32억 5,000만원에 매도하였고, 이에 따른 양도소득세 1억 8,700만원을 납부했습니다.

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그런데 서초세무서가 A씨가 주택을 매도할 당시 1세대 1주택자가 아닌 1세대 3주택자에 해당한다며 가산세 포함, 8억 1,700만원의 양도소득세를 부과했습니다.

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함께 살던 둘째 아들이 부천시와 서초구에 각각 오피스텔 2채를 보유하고 있다는 것이 확인되었기 때문입니다.

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A씨는 둘째 아들이 함께 거주하고는 있지만 오피스텔을 보유하면서 2018년 12월에 이미 서초구 오피스텔을 주소지로 전입신고를 하였기에 사실상 세대가 분리되었다고 주장했습니다.

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쟁점은 가족이 함께 살고 있지만 다른 주소지로 전입신고가 된 경우 이를 세대 분리로 볼 수 있느냐였는데요,

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서울행정지법은 대법원 판결(99두1649 등)을 인용, "소득세법 시행령 제152조의3은 당해 거주자의 연령이 30세 이상이거나 소득세법 제4조에서 규정하는 소득이 있는 경우에는 독자적으로 생계를 유지할 수 있다고 보아 그들이 별도로 독립세대를 이룬 때에 한하여 배우자가 없는 때에도 이를 소득세법 시행령 제154조 제1항의 1세대로 인정한다는 취지이므로, 30세 이상이거나 소득세법 제4조에서 규정한 소득이 있는 경우에도 가족과 생계를 같이 하고 있는 때에는 독립하여 1세대를 이루고 있다고 볼 수 없다"고 밝혔습니다.

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또한 비록 둘째 아들이 아버지의 주택 양도일 전인 2018. 12. 3. 서초 오피스텔로 전입한 사실은 있으나, 아버지에 대한 양도소득세 조사 당시 서초 오피스텔의 임차인은 '전세기간 만료일까지 서초 오피스텔에서 혼자 거주하였다'는 취지로 진술한 점, 차남의 2018. 7. 1.부터 2019. 6. 30.까지의 교통카드 내역에 따르면, 차남은 서초 오피스텔로 세대분리하여 주민등록을 이전한 이후에도 거주주택에서 아버지와 함께 거주하였다고 봄이 타당하다고 지적하고, 아버지와 함께 거주했던 주택의 구조는 둘째 아들이 독립적으로 생활을 영위할 수 있는 구조에 있다고 보기어렵고 아버지와 둘째아들 간에 별도의 임대차 계약을 체결하거나 주거비용을 따로 지급한 바도 없으므로 두 사람이 각기 별도의 세대를 구성하고 있었다고 볼 수 없다고 보았습니다.

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다만 재판부는 원고인 아버지와 아들이 세금을 고의적으로 피하기 위해 전입신고를 한 것으로는 보이지 않고 자신이 1가구 1주택자에 해당한다고 오인하여 주택을 매도한 것으로 보인다고 전제한뒤 그럼에도 조세법률주의 및 조세형평의 원칙상 이를 합리적 이유 없이 확장 · 유추해석하는 것은 허용되지 않으므로 서초세무서의 양도세 처분은 적법하다고 판결했습니다.

1가구 1주택 비과세 요건은 조정대상지역은 거주하면서 보유기간이 2년이상인 경우 실거래가 12억 초과 주택은 초과분만큼 과세됩니다.

(12억원 이하 주택 매도시 양도소득세 비과세 적용은 2021.12.8 부터 시행되었습니다. 종전 9억원 이상)

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그렇다면 1세대 2주택이면서 부모가 보유주택을 자녀에게 증여하면 곧바로 세대분리가 되는 걸까요?

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세대분리가 되려면 우선 자녀가 혼인했거나, 30세 이상이거나, 일정 소득이 있어야 합니다. 그러나 앞서 소개해드린 판결과 같이 자녀가 세대분리요건을 갖추고 있다 하더라도 부모와 함께 살고 있다면 세대분리에 해당하지 않는다는 사실을 기억해야 합니다.

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이는 해당 명의자의 주택수는 세대기준 1주택인지를 따지기 때문인데, 세대란 주민등록이 분리되어 있더라도 함께 생활을 유지한다면 같은 세대로 취급합니다.

세법이 계속 변하다보니 자신이 1가구 1주택으로 오인하고 주택을 양도했다가 본의아니게 세금폭탄을 맞게 되는 경우가 많습니다.

따라서 비슷한 경우에 처해있다면 비과세 요건을 잘 따져보고 주택처분 전 법률조력을 구해보시기 바랍니다.