상가임대차보호법에서는 임차인의 권리금 보호를 인정하고 있습니다. 권리금이란 바닥권리금, 시설권리금, 영업권리금 등 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말하는데요.
임대인인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위를 하는 등 임차인의 권리금 회수를 방해하여서는 안되고, 방해가 인정될 경우 손해배상액을 지급하여야 합니다. 임대인의 권리금 회수방해는 말 한마디로도 분쟁이 야기될 수 있으므로, 종로부동산전문변호사의 긴밀한 조력을 통해 위법성을 따져볼 필요가 있습니다.
'임대차기간 곧 끝나는데 왜 권리금을 주고 들어오느냐'
임대인 말에 임대차계약 불발돼
부산의 한 상가건물 1층에서 편의점을 운영하던 원고는 임대인인 피고와 2018. 12. 경 임대차계약을 1년 갱신하면서 더이상 임대차기간을 갱신하지 않기로 합의하였습니다. 이후 원고는 2019. 12. 경 신규임차인인 A씨와 사이에 권리금 7,000만원에 이 사건 편의점의 영업시설·비품 등과 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등을 양도하기로 하는 내용의 상가건물 임대차 권리금계약을 체결하였습니다.
이후 원고는 피고에게 신규임차인이 되려는 A와 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하는 취지의 내용증명우편을 보냈고, 피고는 원고와 A를 만나 새로운 임대차계약의 체결을 협의하면서 '원고의 임대차계약 기간이 내일 모레면 끝나는데, 왜 권리금을 주고 들어오려는지 모르겠다'라고 말하였습니다. 이 말을 들은 A는 임대차계약을 체결하지 않았는데요.
원고는 피고의 위 발언을 문제삼아 '임차인의 권리금회수를 방해를 하였다'며 손해배상청구소송을 제기하였습니다. 법원 역시 원고의 손을 들어주며, '피고의 위 발언은 A로 하여금 원고의 임대차계약 기간이 만료한 후 피고와 별도로 임대차계약을 체결할 의사로 당일 임대차계약 체결을 거절하게 한 것'으로써, 원고의 권리금 회수를 방해하였다고 봄이 상당하므로, 피고는 원고에게 권리금 회수 방해로 인한 손해를 배상할 책임이 있다고 보았습니다.
다만 피고가 15년 동안 이 사건 편의점을 운영하면서 투자비용의 상당 부분을 회수할 기회가 있었을 것으로 보이고, 권리금 회수 보호 조항은 이 사건 임대차계약이 체결된 이후인 2015. 5. 13. 신설된 조항으로, 임대인인 피고는 위 임대차계약 체결 당시 위 조항에 따른 부담까지 감안하여 임대여부나 차임 등을 결정할 기회를 가질 수 없었던 것으로 보이는 점 등을 종합할 때 피고의 원고에 대한 손해배상책임을 60%로 제한함이 타당하다고 보고 "피고는 원고에게 4,200만원 및 지연손해금을 지급하라"고 판결한 사례입니다(부산지법 2020가단20XXXX).
'갱신계약 시 철거 및 재건축 계획을 구체적으로 고지하겠다'는 말은
권리금 회수 방해라 볼 수 없어
원고는 2017. 5. 경부터 이 사건 점포를 양도하여 운영하였고, 계약기간은 2019. 5. 까지로 하였습니다. 2019. 2. 경 원고는 피고에게 '임대차계약 갱신 의사 및 신규 임차인과의계약 체결 의사를 명확히 하여 달라'는 내용증명을 보냈고, 피고는 원고에게 '수년 내에 건축물을 신축하고자 기획하고 준비중이다. 계약갱신을 요구한다면 보증금 및 월세를 각 5% 증액하되, 갱신계약시에 철거 및 재건축 계획을 구체적으로 고지하겠다. 신규임차인과의 신규계약시에도 철거 및 재건축 계획을 구체적으로 고지하겠다'는 내용증명을 보냈습니다.
원고는 이를 '권리금회수방해'라고 주장하며 별도의 신규임차인 주선 없이 피고를 상대로 권리금회수방해 손해배상청구소송을 제기한 뒤 퇴거하였는데요. 하지만 대법원은 이를 권리금회수방해라 볼 수 없다고 판단했습니다.
이 사건 건물은 사용승인일로부터 이미 약 45년이 경과되었으며, 피고의 이 사건 고지 내용은 신규 임차인이 되려는 자와 신규 임대차계약을 체결하게 될 경우 '수년 내에 철거·재건축 계획이 있음을 구체적으로 알리겠다'는 기본 입장을 밝힌 것에 불과하며, 원고의 주선으로 신규임차인이 되려는 자와 신규 임대차계약을 체결함에 있어 그와의 협의를 토대로 구체적인 철거․재건축 시기 및 이를 전제로 임대차계약의 내용을 확정하려는 탄력적․유동적․적극적 입장을 표명한 것으로 볼 수 있으므로, 원고가 신규 임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 피고의 의사가 확정적으로 표시된 경우에 해당한다고 할 수 없다고 본 것입니다.
그럼에도 원고는 피고에게 실제로 신규 임차인을 주선하거나 신규 임차인이 되려는 자에 관한 구체적인 인적사항 등의 정보를 제공한 적도 없으므로, 원고는 피고에게 권리금회수방해 손해배상청구소송을 제기할 수 없다고 본 사례입니다(대법원 2022다20XXXX).
임대인이 권리금 회수 방해로 인하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다고 정하고 있습니다. 이를 위해 권리금 감정이 이루어지게 되고, 법원이 공평의 원칙에 따라 손해배상책임을 제한하기도 하는 등 그 금액도 크게 달라질 수 있는 만큼, 부동산전문변호사의 긴밀한 조력 하에 본인에게 유리한 결과를 이끌어내는데 주력하셔야 합니다.
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