가계약금 반환 청구 승소 사례 

안녕하세요

오현종 변호사입니다.

부동산 매매를 하실 때 본계약을 체결하기 전에 매물을 잡아두기 위해 가계약금을 지급하는 경우가 많습니다. 그런데 사정변화가 생겨서 본계약을 체결하지 못하게 되었을 때 이 가계약금을 돌려주어야 하느냐, 그냥 몰취하느냐를 두고 다툼이 많습니다.

이에 관한 명확한 판례가 정리된 것은 아니지만, 대게는 아래 대법원 판례가 기준이 되고 있습니다.

계약이 성립하기 위해서는 당사자 사이에 의사의 합치가 있을 것이 요구되고 이러한 의사의 합치는 당해 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니지만 그 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여는 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 하고, 그러한 정도의 의사의 합치나 합의가 이루어지지 아니한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 계약은 성립하지 아니한 것으로 보는 것이 타당하다(대법원 2017. 10. 26. 선고 2017다242867 판결 등 참조).

그래서 계약체결에 있어 목적물이 특정되었는지, 대금 총액, 중도금, 잔금의 액수 및 지급시기 등 계약의 구체적 조건이 특정되었는지에 따라 본계약 체결을 위한 기본적인 의사의 합치가 있었는지 여부를 판단한다는 것입니다.

다만 하급심에서는 이 정도로 특정이 되었으면 계약금 일부로 지급되었다고 보아 가계약금을 돌려줄 필요가 없다고 판단하기도 하고,  이 정도 특정만으로는 본계약 성립이 되지 않았기 때문에 가계약금을 돌려주어야 한다고 판단하는 등 판단이 엇갈리고 있습니다. 최근 들어서는 가계약금을 단순 증거금의 교부로 판단하여 반환하라는 판결이 더 많아지는 추세입니다.

가계약금의 반환을 명한 판결의 판단 부분을 일부 인용해 보겠습니다.

① 원고 측 공인중개사와 피고 측 공인중개사가 주고받은 메시지의 내용을 고려할 때, 가계약금의 지급 전후로 이 사건 아파트에 관한 매매계약의 매매대금 총액, 계약금, 중도금 및 잔금 지급시기, 승계될 전세계약의 만기, 보증금 액수 등이 합의된 것으로 보이긴 한다. 그러나, 그에 의하더라도 원고와 피고는 2020. 3. 24. 만나 정식계약을 체결하는 것을 예정하고 있었다. 원고가 피고에게 가계약금 20,000,000원을 지급할 무렵 매매계약 내용에 관하여 상당한 정도로 협의가 진행되었다고 하더라도, 원고와 피고가 원고 측 공인중개사와 피고 측 공인중개사를 통해 주고받은 내용만으로 계약을 최종적·확정적으로 성립시키려는 의사 또는 그러한 필요성이 있었다고 보기 어렵다. 당사자들로서는 매매계약서 작성일에 중요사항에 관한 구체적인 계약조건을 최종적으로 확정한다고 이해하였다고 봄이 합리적이고, 이에 그 과정에서 합의가 이루어지지 아니하여 최종적인 계약 체결이 무산되는 경우도 충분히 예상할 수 있었다.

(중략)

다) 나아가, 앞서 본 기초사실에 의하면, 이 사건 부동산에 관한 매매계약서 작성을 통해 정식 매매계약이 체결되었다고 보기도 어려우므로, 특별한 사정이 없는 이상 원고가 피고에게 지급한 가계약금 20,000,000원은 원고가 이 사건 아파트에 관한 매매계약을 체결할 의사가 있음을 밝히면서 장차 계속되는 교섭의 기초로 교부한 일종의 증거금으로서, 추후 매매계약이 성립되면 계약금으로 편입하기로 예정된 것이라고 봄이 타당하다. 따라서, 특별한 사정이 없다면, 피고는 원고에게 부당이득반환으로 가계약금 20,000,000원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

이런 하급심 판례들이 많아지는 것 같습니다. 본계약을 체결하기 전, 공인중개사가 매매대금 총액, 동호수, 중도금과 잔금의 지급시기 등을 특정해서 문자메시지를 보냈다고 해서 섣불리 본계약 체결을 위한 모든 협의가 완결되었다고 볼 수 없고, 이러한 경우라면 매도인 입장에서는 가계약금을 이자까지 부쳐서 돌려주어야 할 수도 있습니다.

가계약금 반환은 일률적으로 답이 있는 것은 아니고, 사례마다 개별적인 사안의 특수성을 고려하여 정치한 판단이 필요합니다.

부동산 전문

오현종 변호사 드림