[계약일반][매매][가계약금]가계약금을 돌려 받을 수 있나요? 

1. 가계약금이 문제되는 경우

주택을 구입할 때 매매대금의 10%는 계약금, 40~50%는 중도금, 나머지를 잔금으로 정해서 일정에 따라 지급하는 것이 보통입니다. 하지만 매물로 나온 집이 마음에 들기는 하지만 가격이 확정되지 않아 조율이 필요하거나, 세입자의 이사 일정이 불분명하여 매수 여부를 확정하기 어렵거나, 계약금이 전부 준비되지 않았을 때 계약금의 일부만을 ‘가계약금’ 명목으로 매도인에게 교부하고 매물을 우선 확보하는 경우도 있습니다. 때로는 구두약정을 하거나 가계약서를 작성하기도 하지만 아마도 정식 부동산매매계약서는 작성되지 않았을 것입니다.

매수인이 매물을 선점하고 싶어 욕심을 부리는 경우인 때가 많지만, 공인중개사들이 중개를 성공시키기 위해 적극적으로 가계약금이라도 걸어두라고 권유하는 경우도 적지 않습니다.

며칠 뒤 그 집을 매수하기로 확정했다면 나머지 계약금을 지급하고 정식 계약서를 작성하면 아무런 문제가 없을 것이지만, 그 집을 매수하지 않기로 했을 때 가계약금을 둘러싼 문제가 발생할 수 있습니다. 매도인 측에서 가계약금도 계약금이니 매수인이 매매계약을 철회한 이상 돌려줄 수 없다고 버티면 매도인으로서는 아까운 가계약금을 날릴 상황에 처할 수 있습니다.

2. 가계약금의 법적 성격

우리 민법에는 ‘가계약금’에 관한 규정이 없고 계약금에 대한 규정만 있습니다. 민법은 계약금을 해약금으로 추정하는데, 이에 의하면 매매계약에 있어 계약금을 수수하였으나 일방 당사자라도 계약의 실행에 착수(중도금 지급, 목적물 인도)하기 전에 매도인이 계약을 포기하면 계약금은 매수인에게 귀속되고 매도인이 계약금을 포기하면 매도인이 매수인에게 계약금의 2배를 상환해야 합니다. 이는 ‘계약은 지켜져야 한다’는 계약준수원칙에 따라 그 계약에 구속력을 부여하기 위한 것이며 우리가 작성하는 부동산매매계약서에는 이러한 해약금에 관한 규정이 포함되어 있습니다. 따라서 만약 가계약금도 계약금이라고 한다면 해약금에 관한 법리가 적용되어, 계약을 포기한 매수인은 가계약금을 돌려받을 수 없게 됩니다.

대법원은 가계약금을 해약금으로 볼 수 있는지와 관련하여, 가계약서 또는 구두계약의 내용 중에 매매목적물, 매매대금(계약금, 중도금, 잔금), 매매대금 지급시기 정도가 정해졌다면 계약으로서 유효하게 성립하였으므로 가계약금도 해약금으로 볼 여지가 있지만, 본 계약의 중요내용에 대해 정한 바가 없어 계약이 성립하지 않았다면 교부된 가계약금은 단순한 ‘보관금’에 그치므로 수수자는 이를 부당이득으로서 상대방에게 반환해야 한다는 입장입니다.

다만 이는 원칙적인 내용일 뿐이며 실제 사례에서는 달리 해석되기도 합니다. 하급심 판례는 “매매의 가계약을 체결하고 가계약금을 수수하는 것은 매수인에게 다른 사람에 우선하여 본계약을 체결할 수 있는 우선적 선택권을 부여하고, 매도인은 이를 수인하는데 본질적인 의미가 있으므로, 가계약제도는 매도인보다 매수인을 위한 장치다. 매수인은 일방적인 매매계약 체결요구권을 가지는 대신 매수인이 매매계약의 체결을 포기하면 가계약금의 반환 역시 포기해야 하는데, 이는 매도인이 매수인에게 일방적인 계약체결 요구권을 부여함으로써 부담하는 법률적인 지위의 불안정성에 대한 보상의 의미를 가진다”고 판시하기도 하였습니다(대구지법 서부지원 2018. 12. 11. 선고 2018가소21928 판결) 이러한 결론에 따르면 매수인이 일방적으로 매매계약 체결을 포기한 경우 가계약금을 돌려받을 수 없을 것입니다.

한편 대법원은 “실제 교부받은 계약금의 배액만을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다면 이는 당사자가 일정한 금액을 계약금으로 정한 의사에 반하게 될 뿐 아니라, 교부받은 금원이 소액일 경우에는 사실상 계약을 자유로이 해제할 수 있어 계약의 구속력이 약화되는 결과가 되어 부당하기 때문에, 계약금 일부만 지급된 경우 수령자가 매매계약을 해제할 수 있다고 하더라도 해약금의 기준이 되는 금원은 ‘실제 교부받은 계약금’이 아니라 ‘약정 계약금’이라고 봄이 타당하므로, 매도인이 계약금의 일부로서 지급받은 금원의 배액을 상환하는 것으로는 매매계약을 해제할 수 없다”라고 판시한 바 있는데(대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다231378 판결), 이에 따른다면 매매계약이 이미 성립된 경우에는 가계약금의 배액만을 상환하면서 계약을 해제할 수도 없음에 유의해야 합니다. 다만 위 판례는 매도인이 가계약금의 배액을 상환하면서 매물을 다른 사람에게 비싼 값에 팔려고 했던 사례이므로 가계약금을 돌려받기를 원하는 매수인에게 직접 적용된다고 보기는 어렵습니다.

3. 변호사의 도움을 받으시는 것이 유리합니다.

가계약금은 통상적인 계약금보다 소액으로 보통 100만 원 ~ 500만 원 정도의 금액이 수수됩니다. 매도인이 가계약금을 반환하지 않는다고 하더라도 이 정도의 금액을 받기 위해 곧바로 민사소송을 제기하는 것은 실익이 크지 않을 수도 있습니다. 이때에는 소송을 제기하기 보다는 내용증명우편을 보내는 것이 유리할 수 있습니다. 변호사가 사건을 검토하여 정확한 법률적 판단을 기재하여 매도인에게 발송하고 정당한 해결책을 안내한다면 상대방과 불필요한 법률분쟁을 피하고 시간 및 비용을 절약할 수 있을 것입니다.

그리고 가계약금이 다액이거나 금액에 관계없이 이를 반환받아야 할 경우에도, 소송비용의 부담이 적은 지급명령신청을 통해 큰 비용부담 없이 사건을 진행하는 방법도 있습니다. 지급명령신청은 변론기일을 열지 않고 신속하게 진행되며 만약 상대방이 지급명령서를 받고도 2주간 이의를 하지 않으면 확정판결을 받은 것과 동일하므로 상대방에게 즉시 강제집행에 착수할 수 있습니다.

정석영변호사는 다수의 부동산 매매계약 관련 분쟁을 해결한 경험이 있으므로, 가계약금 문제가 있을 경우에도 정석영 변호사의 상담을 받으면 신속하고 만족스러운 해결이 가능할 것입니다.