아파트 매매계약응 체결했는데, 잔금일 잔금납부 불이행 여부가 궁금합니다

Question

전 매수자이고요
작년 12월 아파트 매매계약 체결. 계약금과 중도금 모두 지급했고 잔금일은 4월로 정했습니다.

특약으로 제가 소유중인 아파트 매매 후 잔금일을 상호협의하에 조정하기로 한다고 명시했습니다.
또 4월1일부터 잔금시까지 월 100만원씩 이자를 부담키로 했습니다.

문제는 현재까지 아파트가 팔리지 않아 잔금일을 맞추기는 어려운 상황입니다.

매도자는 4월말일까지 기다리겠다고 하지만 그 이후 대응에 나서겠다고 한 상황입니다.

특약으로 잔금일을 매수 후 상호 조정키로 한 만큼 이달말 이후로 잔금일을 미룰 수 있을지
또 매도자가 채무이행을 요구할 경우 대응은 어찌해야하는지 궁금합니다.

임영근 변호사 · Answer

1. 계약서상 잔금일을  4월로만 기재하고, 특약으로 매수인 소유중인 아파트 매매 후 잔금일을 상호 협의하여 조정한다, 4월 1일부터 잔금시까지 
월 100만 원씩 이자를 부담키로 한다는 내용을 정하였을 경우, 매수인이 소유중인 아파트 매각이 잔금지급의 조건이 되는지가 문제될 수 있는데, 
위 내용만으로는 조건으로 인정하기는 어려울 것으로 보입니다.

2. 조건으로 인정될 경우 아파트 매각이 되지 않으면 매수인은 무기한 잔금지급을 미룰 수가 있게 되는데, 매도인과 매수인 사이에 위와 같은 의사의
합치가 있었을 것으로 보이지는 않습니다. 매수인의 사정을 고려하여 구체적 잔금일을 특정하지 않으면서도 통상적인 잔금기한으로 예상되는 4. 1.부터 지연이자를 부가하여 지급받기로 하는 약정으로 보입니다.

3. 매도인은 5월이 경과할 경우 이행최고 및 잔금 미지급에 대한 계약해제 예고 통지를 할 것으로 보입니다. 구체적 대응은 법률 전문가의 면밀한 자문을
받아서 대응하시는게 실수가 없으실 것 같습니다.

4. 상담예약 주시면 구체적 안내해 드리겠습니다.

안병찬 변호사 · Answer

1. 상대방과 합의를 통해 잔금 지급기한을 늘리는 방법이 좋을 것으로 보이고, 귀하의 사정으로 잔급 지급기일을 무기한 연기할 수는 없습니다. 상대방이 입장이 확고한 경우라면 4월 말에 지급기한 정한 후 귀하 유책사유 이유로 계약 해제하고 손해배상청구 할 것으로 보입니다.

2. 전문가와 상담 후 사건 진행하세요.

류제형 변호사 · Answer

1. 일단 현실적으로 도움이 될 만한 수단은, 1-2달 가량 기일 연장에 관한 재합의를 해보시라는 것입니다. 만약 상대의 의사가 완고하고, 법적 조치로 나아가게 되면, (이행최고 등 법정해제의 요건을 갖추는데 다소 시간이 소요될 것이나) 유리한 결과를 기대하기는 어렵습니다.

2. 기타 문의사항은 연락주시기 바랍니다.

김명수 변호사 · Answer

예정된 잔금일 이전에 미리 매도인에게 내용증명 등을 통하여 매수인의 요구사항을 전달하시는 것이 좋을 것 같습니다. 특약사항(매수인이 보유중인 아파트의 매매지연으로 인하여 잔금지급을 약정기일에 못하는 경우, 매월 100만원씩 이자를 지급하는 조건으로 적정한 기간동안 잔금지급을 유예한 것으로 해석할 수 있음)에 근거해서 3개월 또는 몇 개월만 유예를 해 달라고 요청해 볼 필요성이 있습니다. 그럼에도 불구하고 매도인이 잔금일자에 대한 협의에 불응하면서 내용증명 또는 소송을 제기해 온다면 먼저 보낸 내용증명 등을 근거로 적극적으로 방어한다면 소송절차 내에서 재판부의 중재 등을 통한 협의는 충분히 가능할 것으로 예상됩니다. 참고하시기 바라며, 추가적인 상담을 원하시거나 변호사명의로 된 내용증명발송 등에 대하여 변호사의 도움이 필요하시다면 연락주시거나 관련자료를 지참하시어 사무실을 방문하여 주시기 바랍니다.

김수한 변호사 · Answer

정확한 내용은 계약서 원본을 봐야 하겠지만,
말씀주신 내용만으로는 현재 매도인이 질문자님을 상대로 계약해제를 바로 하긴 어렵다고 판단됩니다.

질문자분께서는 잔금일을 연기하고 싶어하시는데, 알려주신 내용대로라면 상대방분께서는 동의를 해주시지 않을 듯 합니다. 
그러나 말씀주신 내용대로라면 잔금일이 꼭 4월이 될 필요는 없으므로 1~2달 정도의 여유는 있다고 보입니다.  (상대방이 4월 후 바로 계약해제는 어렵기 때문입니다.)

이후, 예상되는 상대방의 대응은 다음과 같습니다. 
1) 상대방은 선생님에게 내용우편 등으로 계약 이행을 촉구할 것이고, 그 뒤에 계약해제를 할 것입니다. 
2) 그러나 계약서 내용대로라면 잔금일의 특정부분이 논란이 가능하므로 선생님은 이에 불응하고, 잔금일의 연기를 주장할  수 있습니다.

실제 재판에 들어간다고 하더라도 위 내용대로라면 바로 매도인에게 계약해제를 인정하진 않을 듯 합니다.

질문자님께서는 최대한 시간을 끈 다음 잔금을 치르시고 소유권을 이전받는게 제일 나은 방법 같아 보입니다.

자세한 내용은 연락주시면 계약서 원본을 확인 후, 자세히 이야기 드리겠습니다.

박재천 변호사 · Answer

일단 계약서에 잔금일을 상호협의하에 조정하기로 했다고 명시하였다면 현재로서는 잔금일에 대한 합의가 없는 것으로 볼 수 있습니다. 계약 이행이 불가능한 상황이 된 것이 아니라면 상대방은 매도서류 등을 이행제공하여 매수인을 이행지체에 빠지게 해야 합니다. 이행지체에 빠진 매수인에 대해 상당한 기간을 정하여 이행을 촉구하고, 그 기간 내에 이행이 없어야 계약은 해제할 수 있습니다.

현재로서는 4월 말일까지 매도인이 기다리겠다고 말을 하고 있으며, 소유권이전서류를 제공한 상황이 아니기 때문에 이행지체에도 빠지지 않은 것으로 보입니다. 매도인의 이행 제공과 매수인의 잔금 지급의무는 동시이행관계에 있습니다. 따라서 매도인이 소유권이전서류를 이행제공하지 않는다면 매수인은 이행지체에 빠지지 않습니다. 그러나 이행지체에 빠지고 나서는 지연손해 배상의무가 발생하며, 상당한 기간을 정하여 이행을 촉구한 이후 계약을 해제당할 수도 있음을 주지하셔야겠습니다.

이민재 변호사 · Answer

"특약으로 제가 소유중인 아파트 매매 후 잔금일을 상호협의하에 조정하기로 한다고 명시했습니다."

비록 상호협의하에 조정하기로 했지만 매도인 입장에서도 한없이 기다릴 수 없기에 적정선에서의 재합의가 필요한 상황으로 보입니다.

4월말일까지는 기다리기로 하셨으니, 4월말일 이후로 언제까지 잔금 미납부시 계약해지한다는 통지 등이 발송될 것 같네요.

가장 좋은 방법은 정확한 날짜에 대한 재합의를 하는 것 입니다.

글쓴이님의 사정도 이해가 가지만, 매도인 입장에서도 한없이 기다리기엔 어려운 입장으로 보이기 때문입니다.

부디 원만한 합의를 이루셔서 최선의 해결을 하셨으면 좋겠네요.

필요시 전문가인 변호사의 도움을 받아 해결하시길 바랍니다.