전세사기의 유형과 특징 

지난해 가을, 하락하기 시작한 집값에 맞물려 전국이 깡통전세로 인한 각종 피해와 이른바 전세사기로 몸살을 앓고 있을 무렵, 모 검찰청  전세사기 특별대책 간담회의 대책위원으로  대책회의에 참석한 바 있습니다. 아래에서는 전세사기의 유형별 폐해와 특징, 그리고 대책에 대해 말씀드리고자 합니다. 이 글이 전세사기 피해자분들께 조금이나마 가이드가 되었으면 합니다. 

2. 전세사기 등 피해의 경우 피해회복의 어려움

전세사기가 문제되는 정도의 경제상황이 되면 보통 인천이나 부천, 서울 도봉, 구로, 대전 등 주로 이로 인한 피해가 두드러지는 지역들이 항상 문제가 되고는 합니다.

이를 위해 각 기관에서는 여러 대책회의를 하고 대책들을 내놓고는 하지만 뾰족한 수가 없거나 해당 대책에 시일이 너무 오래 걸리는 경우가 많아서 문제입니다. 또한 일반적인 채권채무관계와 달리 전세의 경우 보증금은 사실상 임차인의 전재산과 다름없는데다가 전세집은 삶의 터전이어서, 직장 이동 등으로 이사를 가야할 상황이라도 맞물린다면 임차인은 상당히 곤란한 상황을 연쇄적으로 겪게 됩니다.

3. 전세사기의 종류

전세사기라고 통칭하기는 해도 이에는 여러 유형이 있습니다.

가. 우선 가장 대표적인 경우로서 깡통전세입니다. 깡통전세는 주택 시가보다 높은 보증금을 받았다가 추후 경매진행시에 낙찰대금이 보증금 합산액 등보다 낮은 경우에 문제됩니다.

나. 비슷한 경우로서 임대인이 자기자본을 마련하지 못한채 마찬가지로 주택 시가보다 높은 보증금을 받은 후 보증금을 미반환하는 상황도 갭투기의 안 좋은 예로 종종 꼽힙니다.

다. 더 악질적인 경우는 임대인이 주택임대차보호법 등 관련 법령을 악용하는 경우입니다. 즉 동법상 임차인의 대항력이 전입신고 익일, 즉 다음날 발생하는 점을 이용하여 임차인 전입 당일에 버젓이 주택을 매도하거나 또는 근저당권 등 담보를 설정해버리는 수법입니다.

라. 마찬가지로 임대인이 등기부등본에 드러나지 않는 체납세금이나 압류 등의 사실을 임차인에게 고지하지 아니하고 계약을 체결하는 경우도 상당히 악질이라고 하겠습니다. 임차인은 경매 진행시 후순위가 되어 보증금을 제대로 보장받지 못하게 됩니다.

마. 임대인만 문제되는 것은 아닙니다. 공인중개사가 임대인으로부터 중개권한을 위임받았음을 기화로 다수의 임차인과 이중으로 계약을 체결하고 남는 보증금을 착복하는 경우도 있습니다. 중개사가 건물의 관리권한만 위임받은 경우에도 일단 어느 정도 권한위임의 모습이 있기 때문에 마치 임대권한까지 위임받은 것처럼 행세해도 임차인이 알아차리기 쉽지 않게 됩니다.

바. 그 밖에도 전세를 둘러싸고 보증보험에 가입할 수 없는 건물에 가입이 가능한 것처럼 속이거나 이미 소유권이 신탁회사로 넘어간 임대차목적물에 대해 임대인이 여전히 자신이 소유권자인 것처럼 버젓이 임대하는 경우 등 기상천외한 여러 불법행위들이 발생하고 있습니다.

4. 전세사기 등에 대한 대책

가. 앞서 살펴본 갭투자를 넘어선 갭투기, 깡통전세가 불충분하게 경매된 경우, 대항력 발생 시점을 악용하여 매각이나 담보를 설정한 경우, 주요사실에 대한 고지의무를 위반한 경우, 신탁된 부동산을 임의로 임대한 경우, 보증보험사기 등의 경우에는 우선 임대인에게 보증금반환청구가 가능합니다. 또한 공인중개사가 악의적으로 위 행태에 가담했다면 고의의 불법행위로, 주의의무를 다하지 못하여 위 결과가 발생했다면 과실의 불법행위로 인한 손해배상책임을 물을 수 있습니다. 이 경우 중개사가 통상 가입하는 한국공인중개사협회를 상대로 공제가입을 근거로 함께 책임을 물을 수 있습니다. 다만 임차인 본인의 과실도 사안에 따라 상당부분 참작되어 배상액이 감경될 수 있습니다.

나. 만약 공인중개사가 불법으로 중개하거나 다중계약을 체결하였다면 해당 중개사와 협회를 상대로 손해배상을 청구할 수 있습니다. 또한 임대인이 자신의 도장과 신분증 등 관련서류를 모두 넘겨 중개를 위임하였다면 임대인도 일정부분 책임을 지게 됩니다.

다. 한편 위와 같은 본안소송상의 조치 외에도 부동산가압류라든지 임차권등기명령, 공탁금출급확인소송, 개인회생 및 파산절차 등 부수적인 법률절차들이 많이 예정되어 있습니다.

5. 마치며

전세사기 등 영역은 사회적 약자인 임차인이 거의 전 재산을 못 돌려받게 될 위험을 안게 되는 매우 치명적인 범죄행위이자 위법행위입니다. 물론 사기죄로 엄벌한다든지 위에서 살펴본 여러 민사상 조치를 취할 수야 있겠지만, 무엇보다도 임차인이 부동산임차시 궁금점을 최대한 묻고 중개사를 최대한 활용하면서 분쟁을 사전에 예방하는 것이 중요합니다.

아울러 근본적으로는 위와 같은 위법행위가 원천적으로 불가능하도록 관련 법령이 정비되어야 함은 물론입니다. 이에 대해서는 추후에 포스팅해 보도록 하겠습니다.