상가건물 분양은 그 위치와 주변상황, 건물이 가진 특성 등이 분양계약을 결정짓는 중요한 요소가 됩니다. 그런데 당초 분양사가 고지했던 부분과 달라져 원래의 목적을 달성할 수 없는 경우에는 분양계약을 해제할 수 있습니다. 채무불이행을 이유로 매매계약을 해제하려면 상대방의 불이행으로 매매계약의 목적달성이 되지 않아, 이를 알았더라면 매도인이 매매계약을 체결하지 않았을 것이라 여겨질 정도여야 하는데요.
또 계약해제 시에는 원상회복과 그에 따른 이자를, 여기에 손해배상도 청구할 수 있는데요. 큰 금액과 재산의 소유권 문제로 얽혀있는 사건인 만큼 자의적인 판단보다는 부동산전문변호사의 조력 하에 사건을 대응해나가는 것이 바람직한 방법입니다.
기한 내 2, 3층에 병원 입점하기로 한 확약 불이행한 경우
원고는 약사로, 분양사인 피고와 2019. 2. 경 이 사건 건물을 9억 6,300만원에 분양받기로 하는 분양계약을 체결하였습니다. 당시 피고는 원고에게 '이 사건 건물 준공 후 이 사건 부동산에 대한 소유권이전등기 시점으로부터 6개월 내에 이 사건 건물 중 2층, 3층에 병원(안과, 내과, 소아과, 이비인후과, 정형외과 등)을 책임지고 입점시킬 것을 확약한다'는 취지의 확약을 하였습니다.
이후 원고는 계약금과 중도금, 잔금을 모두 지급하고 2019. 11. 부동산에 관한 소유권이전등기를 마쳤으나, 원고는 피고가 위와 같은 확약을 불이행하였다고 주장하며 분양계약해제 및 손해배상청구소송을 제기하였습니다. 반면 피고는 '3층에 실제로 내과가 개원하였으므로 이 사건 확약에 따른 병원 입점 의무를 이행하였다'며 분양계약을 해제할 수 없다고 반박하였습니다.
그러나 법원은 원고의 손을 들어주었습니다. 법원은 원고는 이 사건 부동산에서 약국을 운영하기 위하여 피고와 분양계약을 체결하였고, 피고 역시 이를 알고 확약을 하였으므로, 법원은 이 사건 확약에 따른 피고의 병원 입점 의무는 분양계약 상의 주된 의무라고 보는 것이 타당하다고 보았습니다.
또 통상적으로 약국을 운영하기 위해서는 같은 건물 내에 충분한 수의처방전을 발급할 수 있는 병원이 있어야 하고, 원고는 이러한 특수성을 고려하여 부동산 현황에 비추어 비교적 고액의 분양대금을 지급하였는데, 피고가 약정기한인 소유권이전등기를 마친 때부터 6개월 내에 병원 입점 의무를 모두 이행하지 않았으므로 피고의 채무불이행이 인정되고, 그에따른 원상회복으로 분양대금반환 및 손해배상이 인정된다고 본 것입니다.
결국 법원은 원상회복으로 9억 6,300만원에 약국 인테리어 비용 관련 손해배상금으로 2,750만원을 추가로 인정하여 "피고는 원고에게 9억 9,100여만원 및 지연손해금을 지급하라"고 판결하였습니다(대구지법 2020가합20XXXX).
상가 점포 앞에 고지없던 내력벽 설치된 경우
매도인인 원고와 분양사인 피고는 2018. 6. 경 분양계약을 체결하고, 2차 중도금까지 2억 8,900만원을 지급하였습니다. 분양계약 체결 전 피고 측이 원고에게 분양상담을 하면서 "에스컬레이터의 좌우가 모두 막힌 것 없이 뚫려 있어 에스컬레이터를 타고 이동하면서 각 점포들이 훤히 보이고, 특히 이 사건 점포의 위치가 좋다"는 취지로 이야기하였습니다. 그런데 2020. 4. 경 완공 후 사용승인을 받았는데, 이 사건 상가 2층 중앙 에스컬레이터 양 옆으로 내력벽이 설치되어, 에스컬레이터를 이용하면서 이 사건 점포를 볼 수 없게 되었습니다.
이에 원고는 2020. 5. 경 피고를 상대로 분양대금반환소송을 제기하면서 분양계약을 해제한다는 의사를 표시하였습니다. 이에 피고는 '내력벽의 존재에 대한 고지의무를 모두 이행하였다'며 분양계약을 해제할 수 없다고 주장했습니다.
법원은 이 사건 점포 전면의 에스컬레이터에는 이 사건 분양계약 체결 당시부터 내력벽이 설치되도록 설계되었음에도 불구하고, 피고 측 직원이 내력벽이 설치되지 않아 좌우가 뚫려 있다고 설명한 것으로, 피고의 설명과는 달리 이 사건 점포 전면 에스컬레이터에 내력벽이 설치된 것은 적어도 '당사자가 예정 또는 보증한 성질을 결여한 경우'에 해당한다고 보아야 하므로, 민법 제580조, 제575조 제1항이 정한 '하자'라고 보았습니다.
또 이에 따라 에스컬레이터를 이용하여 오가는 고객들의 시야에서 이 사건 점포가 가려지게 되므로, 에스컬레이터 바로 앞이라는 위치적 장점을 충분히 활용할 수 없게 된 이상 이 사건 분양계약의 목적을 달성할 수 없게 된 경우에 해당하므로, 이 사건 분양계약을 하자담보책임과 피고의 고지의무 위반 등 채무불이행을 들어 해제한다는 원고의 의사표시가 담긴 이 사건 소장부본이 피고에게 송달될 무렵 이 사건 분양계약은 적법하게 해제되었다고 보았습니다. 이에 법원은 "피고는 원고에게 원상회복으로 분양대금 2억 8,900만원 및 지연손해금을 지급하라"고 판결하였습니다(서울중앙지법 2020가합54XXXX).
이처럼 상가분양계약은 고객의 시야, 동선 등도 중요한 요건이 될 수 있고, 어떤 점포가 입점하느냐에 따라 수익성이 크게 달라질 수 있기 때문에 당초 예상했던 요소가 변동된 경우 민감하게 받아들여질 수 밖에 없습니다. 만약 당초 그러한 사정을 알았다면 계약을 체결하지 않았을 것이라 생각되는 부분이라면 부동산전문변호사와 함께 부동산계약해제를 논의해보실 수 있습니다.
종로민사변호사인 이다슬 대표 변호사는 분양대금을 반환받지 못한 의뢰인을 대리하여 분양대금 전액을 승소로 이끌어 낸 성공사례를 보유하고 있습니다. 다수의 부동산소송 및 금전청구소송에서의 승소사례를 보유하고 있으니, 종로민사전문변호사의 도움이 필요하신 분들은 법률사무소 모건으로 문의하시기 바랍니다.
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