가계약금 반환을 요구할 수 있을까? 

부동산을 매수하거나 임차할 때 소위 ‘물건을 잡아두기 위해’ 계약서 없이 가계약금을 지급하기도 합니다. 가계약금을 지급하고 본계약이 완료되면 아무런 문제가 없지만, 가계약금만 오간 단계에서 본계약이 이행되지 않은 경우 가계약금에 관한 분쟁이 발생할 수 있습니다.

매수인 또는 임차인(이하 ‘매수인 등’)은 매도인 또는 임대인(이하 ‘매도인 등’)에게 가계약금 반환을 요구할 수 있을까요?

법원은 양 당사자 사이에 본계약이 체결되었는지에 따라 가계약금 반환 여부를 판단하고 있습니다. 즉, 매수인 등이 가계약금만 지급한 경우라도 본계약이 체결되었다고 볼 수 있다면, 매수인 등은 자신이 계약을 파기할 때 매도인 등에게 가계약금 반환을 요구할 수 없습니다.

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결국, 문제는 양 당사자 사이에 어느 정도 합의가 이뤄져야 계약이 체결되었다고 볼 수 있는지로 귀결됩니다.

이와 관련하여, 대법원은 계약이 성립하기 위해서는 당사자 사이에 의사의 합치가 있을 것이 요구되고, 의사의 합치는 당해 계약의 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여는 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 한다고 태도입니다. 

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그리고 계약의 중요 부분이란 매매목적물, 매매대금, 대금지급방법에 대한 합의라고 할 수 있습니다. 

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통상 매수인 등이 가계약금을 지급할 때 매매목적물과 매매대금 등에 대해서는 확정하는 것이 일반적이지만, 대금지급방법과 지급기일에 대해서는 합의되지 않는 경우가 많습니다. 따라서 실무적으로는 가계약금 지급 당시 대금지급방법 등에 대한 합의가 있었는지에 대한 입증이 주로 문제 될 수 있습니다.

실제 부동산 거래에서 가계약금 지급은 빈번히 일어나고 이에 대한 분쟁도 적지 않습니다. 따라서 부동산 거래 과정에 관한 자료를 남겨두거나 가계약금 지급에 관한 영수증에 조건을 부가함으로써 사후에 발생할 수 있는 다툼을 미연에 방지하는 것이 현명합니다.