소유 주택의 매도 계약 시 무주택 세대 구성원 여부 

1. 오늘은 원고가 A 주택을 소유하다가 甲에게 위 주택을 매도하는 계약만 체결하고, 甲에게 소유권이전등기를 해주지 않은 상태에서 구 임대주택법상 공공건설임대주택(B 주택)의 기존 임차인 乙로부터 임차권을 양수하고, B 주택에 입주한 이후 甲에게 A 주택의 소유권이전등기를 마쳐준 다음 분양전환 기간이 도과되자, 입주 일로부터 분양전환 기간 도과시까지 무주택 세대 구성원 요건을 갖추어 자신이 분양전환 요건을 충족하였다고 주장하면서 피고를 상대로 B 주택의 소유권이전등기 등을 구한 사건과 관련되어, 구 임대주택법 상의 공공건설임대주택과 관련하여 주목할 만한 대법원의 판결이 있어 소개를 하고자 합니다(대법원 2020다 266535 소유권이전등기).

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2. 형식적인 면에서 보면 위와 같은 분쟁 시 소송은 임대 사업자를 피고로 하여 원고가 분양전환 요건을 갖추었음을 전제로 하여 주위적으로 분양대금 미지급 대금과 동시 이행 조건으로 B 주택의 소유권이전등기를 구하고, 예비적으로 B 주택의 매수 청약에 대한 승낙의 의사표시를 구하는 등의 이 사건 소를 제기해야 하는데, 이에 대하여 1심 법원은 '원고가 임차권 양수 당시 무주택세대원이 아니었다 하더라도, B 주택의 기존 임대 사업자로부터 임차권 양도에 대한 동의를 받은 이상 원고와 乙 사이에 체결된 임차권 양도 계약은 유효하고, 원고가 B 주택의 입주일 기준으로 ‘실질적 무주택자’에 해당하고 분양전환 당시까지 무주택자로 거주하였으므로 구 임대주택법 제21조 제1항 제1호(입주일 이후부터 분양전환 당시까지 해당 임대주택에 거주한 무주택자인 임차인)의 우선 분양전환 대상자 자격을 취득하였기에, 피고는 원고로부터 분양대금 미지급금을 지급받음과 동시에 원고에게 B 주택의 소유권을 이전할 의무가 있다.'라는 취지의 원고 승소 판결을 하였고, 이에 대한 피고의 항소도 기각되었던 바, 이에 대하여 피고가 상고를 제기하였습니다.

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3. 이에 대하여 대법원은 '임차권 양도 당시 건물등기부상 A 주택의 소유자인 원고는 무주택 세대구성원으로 볼 수 없어, 공공건설임대주택인 B 주택의 임차권을 양수 받을 수 없다고 보아야 하므로, 원고가 乙과 체결한 임차권 양도 계약은 강행법규를 위반하여 무효이고, 임대인이 동의를 하였다고 하여 유효가 되는 것이 아니며, 적법한 임차인이 아닌 원고가 실제 거주하더라도 우선 분양전환 대상자 자격을 취득할 수도 없다.'라는 취지의 파기 환송 판결을 선고하였습니다.

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4. 당시 대법원은 임대 사업자로 하여금 미리 양수인의 주택 소유 여부를 확인하도록 정한 취지는 국민의 주거안정을 위해 공급되는 임대주택이 투기 또는 투자 목적으로 거래되는 것을 사전에 차단하여 실제 주거 수요를 충족시킴으로써 무주택 서민의 주거권을 확보하려는 데에 있고, 구 임대주택법 제19조 단서 및 구 임대주택법 시행령 제18조 제1항에서 예외적으로 임차권의 양도를 허용하는 ‘무주택세대 구성원’의 주택 ‘소유’ 여부는 건물등기부 등에 주택을 소유한 것으로 기재되어 있는지에 따라 결정되어야 하며, 임차권의 양도에 관한 구 임대주택법 등 관련 법령의 규정들은 강행법규이고, 이를 위반한 임차권의 양도는 당사자들의 합의나 임대 사업자의 동의 여부 등과 무관하게 사법적으로 그 효력을 인정할 수 없다는 점을 근거로 들었습니다.