주택 종부세 절감하는 방법 1편 

종합부동산세(종부세)에 대한 기본 개념 내용을 시작으로 1편과 2편에 나누어 종부세 절세 방안을 안내해드리겠습니다.

1. 종부세 정의

과세기준일 (매년 6월 1일) 현재 국내에 소재한 재산세 과세대상인 주택 및 토지를 유형별로 구분하여 인별로 합산한 결과, 그 공시가격 합계액이 각 유형별로 공제금액을 초과하는 경우 그 초과분에 대하여 과세되는 세금

출처: 국세청

종합부동산세를 줄여서 종부세라고 부르는데요, 주택과 토지를 대상으로 부과되는데 저희는 주택 부동산세에대하여 살펴보겠습니다.

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2. 과세대상

7, 9월에 납부한 재산세를 기준으로, 공시가격이 6억원(1세대 1주택자는 11억원)을 초과하는 주택은 과세대상입니다.

단, 예외도 있는데요 이를 합산배제 주택이라고 합니다. 합산배제 주택과 관련해서는 이후의 포스트에서 자세히 설명드리겠습니다.

3. 과세기준일 및 납부 기간

매년 6월 1일을 과세기준일로, 매년 12월 1일 ~ 12월 15일이 납부기간입니다. 국세청에서 납세고지서를 보내는데, 신고납부도 가능합니다!

4. 과세표준

과세표준이란 세금을 부과하는데 있어 기준이 되는 것을 말하는데요, 주택 종부세의 과세 표준은 납세의무자가 개인이냐 법인이냐에 따라 조금 다릅니다.

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개인인 경우, 주택의 공시가격에서 6억원을 공제한 금액에 공정시장가액 비율을 곱한 금액이 과세 표준이 됩니다. 단, 1세대 1주택자의 경우 총 11억원이 공제됩니다. 만약 본인이 1세대 1주택자인데, 주택의 공시가격이 11억원 미만이라면 종부세를 낼 필요가 없겠지요?

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법인의 경우, 개인처럼 공제되는 금액 없이 공시가격에 바로 공정시장가액비율을 곱한 값이 과세표준입니다. 개인보다 과세표준이 높아지는 것이죠.​

5. 계산 방법

종부세는 위와 같은 방식으로 계산됩니다.

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공시가격에서 공제금액을 뺀 금액에서 공정시장가액비율을 곱한 과세표준에 세율을 곱합니다. 이때, 세율은 6단계 누진세율입니다. 그리고 그 값에서 공제할 재산세액을 차감합니다. 공제할 재산세액이란 재산세와 종부세 과세표준에 중복되는 부분을 빼주는 것입니다. 만약, 제가 20억 부동산의 재산세를 냈는데, 12월에 20억-11억=9억에 대해 또 종부세를 내야한다면, 이 9억에 대해서는 세금을 두 번 내는 꼴이 됩니다. 그래서 이와같이 이중 과세되는 것을 막기 위해 이중과세액공제가 이루어지는 것이죠.

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그리고 난 금액에 세액공제(1세대 1주택자 고령자 or 장기보유자 공제) 및 세부담상한초과액을 차감하고 난 금액이 바로 납부 세액이 됩니다.

다음 편에서는 합산 배제, 종부세 절감 방법 등에 대해 다루어보도록 하겠습니다!

위 내용에 대하여 문의가 있으시거나, 더 궁금하신 사항이 있으시면 박예준 변호사(홈페이지: 박예준.com)에게 문의해 주시기 바랍니다. 박예준 변호사, 세무사, 공인회계사, 공인중개사, 변리사가 성심성의껏 종합적인 솔루션을 제공해드겠습니다. 감사합니다.