종합부동산세는 일종의 보유세입니다. 집을 보유하기만해도 세금을 내야하는 것이죠.
어떤 분들은 2020년 50만원의 종부세를 납부했지만 2021년 4400만원이 적힌 종부세 고지서를 받고 큰 충격을 받았습니다.
이는 임대주택에 따른 종합부동산세 합산배제 등 일반적으로 이해하기 어려운 종합부동산세의 계산 구조가 적용되었기에 가능한 금액이었습니다.
문제는 올해에도 공동 및 개별주택가격의 대폭 상승이 예측되는 상황이기에 내년 종부세가 올해보다 낮을리 없다는 겁니다.
이처럼 종부세에 대한 부담이 커지면서 자녀 혹은 배우자에게 증여하는 방안이 고려되고 있습니다.
주택을 자식에게 증여하면서 대출금이나 임대보증금도 같이 물려주게 되면 증여세와 취득세 등을 줄일 수 있다고 보기 때문에 증여보다 부담부 증여가 절세에 유리하다고 보기 때문입니다.
이번 시간에는 가족간 부담부증여의 의미와 주의사항, 그리고 사정에 따라 증여를 해제하고자 하는 경우 어떤 절차가 필요한지 알아보도록 하겠습니다.
가족간 부담부 증여, 절세에 유리할까
부담부 증여의 절세효과를 최대한 높이기 위해서는 해당 물건의 상황에 따라 가장 유리한 증여시기, 평가방법 등을 고려해야 합니다.
부담부증여의 절세효과는 부동산을 모두 증여로 보아 높은 증여세율이 적용되는 일반 증여보다 일부를 양도로 이전해 비교적 낮은 세율이 적용된 양도소득세와 증여세의 합이 작아짐으로써 발생하는 것이가 때문이죠.
따라서 부담부증여로 절세 효과를 누리려면 증여하고자하는 부동산의 가격이 크게 상승하지 않은 경우여야만 하고 1세대 1주택자라면 비과세적용대상이기에 양도세를 면제받아 부담부증여가 유리합니다.
반면 증여자의 주택 수와 시세차익 금액에 따라 부담부증여가 유리할 수도 있고 단순증여가 유리할 수도 있으니 증여세율과 양도소득세율 비교를 해보는 것이 좋습니다.
2023년 1월 1일부터 상속 또는 증여와 같은 무상취득 시 취득세 많이 낸다?
현재 증여취득세는 과세표준의 3.5%(부가세 제외)이며, 여기서 과세표준은 공동 또는 개별주택가격을 말하므로 아파트와 같이 같은 단지 내 같은 면적의 실제 거래되는 가액이 20억 원이더라도 공동 또는 개별주택가격은 그보다는 낮은 14억 원과 같이 70%의 선에서 설정이 되어 있어 취득세 부담이 그나마 덜하였습니다.
하지만 내년도 2023년 1월 1일부터는 취득세가 폭등할 예정입니다.
취득세 과세표준을 기존 시가표준액에서 "취득일로부터 6월 이내 감정가액, 공매가액 및 유사매매사례가액 중 가장 최근 거래가액"인 “시가인정액”으로 적용하겠다는 개정하겠다는 안이 통과했기 때문입니다.
여기서 “취득일로부터 6개월 이내 감정가액, 공매가액 및 유사매매사례가액 중 가장 최근 거래가액”은 「상속세 및 증여세법」의 시가평가 내용을 차용하였다고 볼 수 있습니다.
2022년 1월의 유사매매사례가액으로만 계산하여도 2016년에 비해서 취득세만 11.6배 이상 증가되었습니다.
내년도에 주택가격이 더 오를 것이라고 예측한다면 그동안 부동산 거래하며 만만히 생각했던 취득세가 아닐 수 있습니다. 따라서 증여에 따른 취득세가 얼마나 될지 미리 알아보는 것이 중요합니다.
부담부 증여조건으로 부자간 약속했다가 증여해제하고 싶다면
가족간에 부담부 증여 계약을 하는 경우 문서로 남기지 않는 경우가 많습니다.
이 경우 부담부 증여 조건으로 약속을 한 뒤 이를 취소할 수 있을까요?
민법 제 555조에 따르면 증여의 의사표시가 서면으로 표시되지 않은 경우에는 각 당사자는 이를 해제할 수 있는 것이 원칙입니다.
또한 민법 제561조에 따라 서면에 의하지 않은 증여계약은 해제할 수 있으며 부담부증여에도 그대로 적용됩니다.
다만 부담부증여에 있어서는 부담의 이행을 포함하는 것으로 해석하고, 각 당사자가 해제할 수 있는 것은 양 당사자 모두 이행이 완료되지 않는 사이에 한한다고 보는 것이 타당합니다. 즉 어느 일방이라도 이행을 하였다면 증여계약을 해제할 수 없다는 뜻입니다.
대법원 역시 "부담부증여계약에서 증여자의 증여 이행이 완료되지 않았더라도 수증자가 부담의 이행을 완료한 경우에는, 그러한 부담이 의례적·명목적인 것에 그치거나 그 이행에 특별한 노력과 비용이 필요하지 않는 등 실질적으로는 부담 없는 증여가 이루어지는 것과 마찬가지라고 볼 만한 특별한 사정이 없는 한, 각 당사자가 서면에 의하지 않은 증여임을 이유로 증여계약의 전부 또는 일부를 해제할 수는 없다고 봄이 타당하다.”(대법원 2022. 9. 29. 선고 2021다299976, 299983 판결)고 하였습니다.
부모에게도 돈이 있어야 자식이 고개를 숙인다는 말이 있습니다.
절세를 이유로 부모가 자녀에게 전재산을 넘기기로 약속했지만 막상 죽기전에 재산이 자녀에게 다 넘어가고 나면 부모를 잘 모실까 걱정이 되기 마련입니다.
때문에 일방적인 증여가 아닌 부담부 증여라는 형태로 안전장치를 마련해놓기도 하는데요, 다만 부담부 증여도 자녀가 부담부 증여에 따른 이행을 해버리면 증여해제가 불가능하기때문에 신중한 판단이 요구됩니다.
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