계약갱신청구권, 허위로 거절한 경우 보상받을 수 있습니다. 

안녕하세요. 제이엘파트너스의 부동산전문변호사 임영호입니다.

오늘은 계약갱신청구권 거절당한 경우 보상받는 방법에 대해 말씀드리려고 합니다.
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보통 주택임대차보호법이 적용되는 주택임대차의 경우에는 기본적으로 계약기간이 2년입니다.

하지만, 새롭게 개정된 임대차3법에 의해 임차인은 1회에 한해 계약갱신청구권을 행사할 수 있게 되었습니다.

계약갱신청구권이란, 임차인이 임대인에게 임대차계약을 1차례 더 연장할 것을 요구할 수 있는 권리로, 임차인이 계약만료전 2개월부터 최대 6개월안에 한번 더 거주할 뜻을 밝히게 되면 기존 임대차와 동일한 조건으로 임대차 계약을 연장을 할 수 있습니다.

그리고 이렇게 임차인이 계약갱신청구권을 행사하게 되면 임대인은 정당한 사유 없이는 거절을 하지 못합니다.

다만, 여기서 문제는 임차인이 계약갱신청구권을 행사해도 제대로 보장받지 못하는 경우가 빈번하게 발생하고 있다는 것입니다.

이처럼 세입자를 내보내기 위해 임대인이 허위로 실거주를 한다는 이유를 들어, 임차인의 계약갱신을 거절하는 사례가 급증하고 있습니다.

왜냐하면, 주택임대차보호법에는 임대인이 실거주를 할 경우 갱신거절 사유의 하나로 규정이 되어 있다 보니, 실거주를 이유로 계약갱신청구권을 거절하고 있는 것입니다.

계약갱신청구권, 거부할 수 있는 경우는?

주택임대차보호법 제6조 3에 따르면 정당한 사유가 존재할 경우에는 임대인이 갱신요구를 거절할 수 있다고 규정해 놓고 있습니다.

갱신요구를 거절할 수 있는 임대인의 정당한 사유에는

첫째, 임차인이 2개월이상 월세를 연체한 경우

둘째 임대인이 직접 거주하거나 또는 직계존·비속이 실거주하는 경우

셋째, 임대인의 동의없이 일부 또는 전부를 다른 사람에게 전대하는 경우

넷째, 고의나 중과실로 임대한 부동산을 파손한 경우

다섯째, 재건축하기 위해 점유를 회복할 필요가 있는 경우

이처럼 임대차계약을 계속하기 어려운 중대한 사유가 존재할 경우에는 임대인이 임차인의 계약갱신청구를 정당하게 거절할 수 있습니다.

다만, 임대인이 임차인의 계약갱신청구권 행사를 막기 위해 허위로 실거주를 할 목적이라고 말하는 경우에는 엄연한 불법행위에 해당이 됩니다.

때문에, 임대인이 실거주를 이유로 갱신청구권을 거절하고 다른 임차인을 들였다면 손해배상청구소송을 진행하여 손해에 대한 보상을 받을 수 있습니다.

왜냐하면 주택임대차보호법에 계약갱신청구권을 규정한 입법취지에 위반되며 법질서를 위배하는 행위이기에 손해배상청구를 통해 그 손해를 배상받을 수 있다고 명백히 규정이 되어 있기 때문입니다.

계약갱신청구권, 손해배상청구소송시 주의할 사항은?

계약갱신청구권 손해배상청구소송은 임차인이 원고가 되는 소송이기에, 임차인에게 입증책임이 있습니다.

때문에, 계약갱신청구권거절로 인해 손해배상을 받기 위해선 임대인이 실거주를 하지 않는다는 걸 입증할 수 있는 증거자료를 반드시 준비해야 합니다.

물론, 주택임대차보호법 시행령에는 임차인은 임대인의 실거주 진위여부를 확인하기 위해 전입세대 열람을 할 수 있다고 명시하고 있습니다.

하지만, 현실적으로 개인정보보호법에 의해 임차인이 임대인 또는 직계존속비속의 거주여부를 확인하기가 매우 어렵습니다.

때문에, 임대인의 실거주가 허위라는 사실을 밝혀줄 증거확보에 제약이 있는 만큼, 계약갱신청구권거절로 인한 손해배상청구소송에서 승소하고 싶다면 부동산전문변호사의 조력을 받아 증거를 수집할 것을 추천드리고 싶습니다.

다만, 계약갱신청구권거절로 인해 손해배상청구를 해도 생각보다 받게 되는 손해배상액이 터무니없이 적은 금액이 배상액으로 정해지는 경우가 많습니다.

여기서 관련법을 살펴보면 ⓵계약갱신 거절 당시의 3개월분에 해당하는 월세분 ⓶새로운 임차인에게 임대란 금액과 기존 갱신거절 당시 월세에 대한 차액 2년분(전세금의 경우 전액을 월세로 전환하여 계산) ⓷갱신 거절로 인해 임차인이 입은 손해액 중 가장 큰 금액으로 손해배상금액이 결정이 됩니다.

그래서 많게는 1000만~2000만원정도를 받을 수 있지만, 적으면 수백만원에 그쳐, 경우에 따라서는 소송에 이겨도 손해를 볼 수 있습니다.

그러므로 계약갱신청구권거절로 인해 손해배상청구소송을 고민하고 있다면 소송전에 부동산전문변호사와 상담을 통해 소송실익여부를 따져보시는 걸 추천드리고 싶습니다.

왜냐하면, 소송에 승소하더라도 승소금액이 크지 않거나 실익이 적을경우에는 손해배상청구소송을 하기보다는 내용증명서 등으로 해결할 수 있는 것이 더 나을 수도 있기 때문입니다.

따라서, 계약갱신청구권거절로 인한 손해배상청구소송은 꼭 부동산전문변호사의 법적 조력을 받아 해결하시길 권해드리고 싶습니다.