하자를 이유로 한 영업손실 배상 청구 등의 기각 판결 

1. 정현 법률사무소의 송인욱 변호사님은 건물의 임차인인 원고가 건물의 하자 등을 이유로 건물의 임대인과 그 임대인으로부터 위 건물을 매수한 자들을 피고로 하여 손해배상 청구 소송 등을 제기당한 위 임대인과 건물 매수자들을 대리하여 소송에 대응을 하였던 바, 서울남부지방법원은 2022. 11. 23. 원고의 청구를 일부만 인용하는 피고들 일부 승소의 판결을 선고(본소 2020가단 251049 손해배상, 반소 2021가단 268952 건물 명도) 하였는데, 소송 비용의 경우 임대인을 상대로 한 부분에서는 70%, 건물의 매수자들을 상대로 한 부분에서는 80%를 원고가 부담하라는 판결이 선고되었던 바, 원고의 주장 내용은 거의 인정되지 않았습니다.

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2. 위 소송에서 원고는 임대차계약에 따라 임대인로부터 이 사건 임대차 목적물을 인도받은 직후부터 이 사건 매장의 천장 위를 지나는 정화조 배관에서 누수가 발생하여 배설물 등의 오염물이 이 사건 매장으로 떨어지는 문제가 수차례 반복되었고 악취가 심하게 발생하자, 원고는 20xx. x. xx. 임대인에게 하자 수선 및 매출 감소로 인한 영업손실 등에 대한 배상을 요구하는 취지의 내용증명우편을 보냈고, 그 이후 위 건물의 소유권은 매수자들에게 이전되었는데, 소송 중에 감정을 통하여 통상의 정화조 배관이 변기에서 정화조까지 하나의 통으로 이어지는 것과는 달리 이 사건 매장의 천장 위를 지나는 정화조 배관은 서로 다른 굵기의 두 개의 배관통이 테이프 등으로 임시로 붙여진 상태로 있었고, 오염물의 누수 및 그 흔적이 있는 것으로 보아 정화조의 배관라인 하자 보수 와 방수 처리가 필요하다는 감정 의견이 개진되었습니다.

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3. 이에 원고는 임대인과 소유자들(소송 중에 소유자들에 대한 소는 일부 취하했음)의 임대차 계약상 수선의무 불이행으로 매출액이 감소하여 그에 따른 xx, 000,000원 상당의 영업이익 감소의 손해를 입었고, 하자를 수선하지 않음으로써 원고가 상당한 정신적 고통을 받았을 것임이 경험칙상 명백하므로 xx, 000,000원의 손해를 지급해야 한다는 주장을 하였는데, 이에 대하여 송인욱 변호사님은 이 사건 매장의 매출액 감소율이 위와 같은 누수 등 하자로 인하여 다른 매장보다 높은 것이라고 단정하기 어렵고, 달리 위와 같은 하자와 원고의 영업상의 손해 또는 손실 사이에 상당 인과관계가 있음을 인정할 증거가 없다는 주장을 하였고, 위자료 부분이 과다하며, 그동안 원고가 월차임을 지급하지 않았기에 이를 이유로 기존의 임대차 계약을 해제하는 내용의 명도 청구 소송을 반소를 통하여 제기하였습니다.

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4. 이에 법원은 임대차계약에 있어서 목적물을 사용, 수익하게 할 임대인의 의무와 임차인의 차임 지급의무는 상호 대응 관계에 있으므로 임대인이 목적물을 사용․수익하게 할 의무를 불이행하여 임차인이 목적물을 전혀 사용할 수 없을 경우에는 임차인은 차임 전부의 지급을 거절할 수 있으나 목적물의 사용, 수익이 부분적으로 지장이 있는 상태인 경우에는 그 지장의 한도 내에 차임의 지급을 거절할 수 있을 뿐 그 전부의 지급을 거절할 수는 없는 것이므로 위 한도를 넘는 차임의 지급거절은 채무불이행이 된다고 할 것인바, 원고는 위 건물을 매수자들에게 인도하고 인도 완료 시까지 월차임 상당액의 부당이득을 지급해야 한다는 피고 측 일부 승소 판결을 선고하였습니다.