전대차계약 개념 및 주의사항 

안녕하세요. 제이엘파트너스 임영호변호사입니다.

오늘은 전대차계약시 주의사항에 대해 말씀드리도록 하겠습니다.

전대차계약이란 계약을 하는 임대인이 집주인이 아닌 경우를 의미합니다. 

즉 세입자가 다른 세입자에게 임대를 해주는 것을 말합니다. 이 경우 세입자와 전차인 사이에서는 전대차계약이 성립됩니다.

민법 제306조에는 전세권자는 타인에게 전세권을 담보로 제공 혹은 양도할 수 있고, 또는 목적물에 대해 전전세를 주거나 임대할 수 있다고 되어 있으며, 이때 이 권리를 양수받은 양수인은 설정자에 대해 매도인과 동일한 권리와 의무를 가진다고 명시되어 있습니다.

대부분 일반 임대차 계약보다 보증금이 저렴하거나 임대금액이 싼 경우가 많아 전대차계약을 진행하곤 합니다.

예컨대 세입자가 이사를 가야하는 경우 집을 비워두기는 아까울 때 위와 같은 계약을 진행합니다.

전대차 계약시 핵심은 집주인의 동의여부입니다.

따라서 전대차 계약을 진행하려는 경우 전차인은 세입자에게 임대인의 동의여부를 계약서 등 서면으로 확인하셔야 합니다.

만일 동의없이 전대차계약을 진행한 경우라면 임차인은 집주인에게 부당이득반환을 하여야 하며 손해가 발생한 경우 손해배상도 해주어야 합니다.

또한 임차인의 계약갱신요구권 및 권리금 회수보호권 등이 사라지게 됩니다. 그러므로 단순하게 생각하시면 안됩니다.

예외적으로 임대인의 동의 없이 전대차계약을 진행할 수 있는 요건이 있습니다.

이는 일부만 빌려준 경우에 해당하며 실제로 에어비앤비 등 자신의 방 중 남는 방을 제공하였을 때는 동의를 구하지 않아도 됩니다.

또한 임차인이 전세권 설정 등기를 하였을때도 임대인에게 법적 동의를 구하지 않아도 됩니다. 등기를 설정한 경우 임차인에게는 목적물을 자유롭게 처분할 권리가 생기며 담보로도 사용할 수 있게 됩니다.

임대차계약 중 전대차계약은 한 단계가 더 걸쳐있으므로 고려할 사안이 많습니다. 

우선 기존 임대차 계약이 끊어지게 되면 전대차 계약조건도 자동으로 상실됩니다.

즉 임차인이 기존 임대인에게 임대금액을 지불하지 않는 경우 계약이 법적으로 해지될 수 있으며 이를 전제로 한 전대차계약도 함께 해지가 됩니다.

위와 같이 전대차 계약을 진행는 경우 고려한 사안이 많습니다. 만일 법적 분쟁이 발생한 경우라면 전문변호사의 조력을 받아 사건을 해결해나가시길 바랍니다.