우리나라 법은 임대차에서 일반적으로 사회적․경제적 약자인 임차인(세입자)을 보호하기 위해 주택임대차보호법, 상가건물임대차보호법 등에 여러 규정을 두고 있고, 임대인(건물주)은 쉽게 임대차계약을 해지할 수 없습니다. 그러나 이런 규정에도 불구하고 임차인(세입자)이 차임을 제대로 지급하지 않는 경우라면 임대인(건물주)은 임대차계약을 해지하고 임차인(세입자)을 퇴거시킬 수 있는데요.
오늘은 임대인의 임대차계약해지와 건물인도(명도)소송에 대해 알아보겠습니다.
1. 임대인의 임대차계약해지 관련 규정, 요건
민법
제640조(차임연체와 해지) 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
상가건물 임대차보호법
제10조의8(차임연체와 해지) 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
임대인은 민법 제640조에 따라 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 다만, 건물이 상가인 경우에는 상가건물 임대차보호법 제10조의8에 따라 임차인의 차임연체액이 3기에 달하는 때에 계약을 해지할 수 있습니다.
즉, 임차인의 차임연체액이
주택은 2기의, 상가는 3기의 차임액에 달하는 때에 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있습니다.
만약 월차임(월세) 100만원인 임대차계약이라면, 주택은 누적 200만원, 상가는 누적 300만원의 차임을 연체하면 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있는 것이지요. 이 경우 차임의 연체는 연속적일 필요는 없습니다.
예를들어 위 사안에서 매월 1일이 차임 지급일인 상가 임차인이 1, 2, 3, 4월 총 4개월치 월차임 400만원이 밀렸다가 5월 1일에 임대인에게 1, 2, 3월분 차임 300만원을 지급했다면 임대인은 5월에 차임연체를 이유로 임대차계약을 해지할 수 있을까요?
답은 '해지할 수 없다' 입니다. 임차인이 5월 1일에 300만원을 지급함으로써 이제 누적으로 연체한 차임은 200만원이 되어 차임연체액이 3개월치 월차임에 이르지 않기 때문에 임대인은 더이상 임대차계약을 해지할 수 없는 것입니다.
한편 위 사안에서 매월 1일이 차임 지급일인 주택 임차인이 1월 차임을 미지급하고, 2월 차임 100만원은 지급하고, 3월 차임은 미지급한 경우라면, 임차인의 차임연체액이 2개월치 월차임에 이르러 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있습니다.
2. 임대인의 임대차계약해지 통보의 효력, 임대차계약의 종료
임대인은 임차인의 차임연체액이 2기(주택) 또는 3기(상가)에 이른 때에는 임차인에게 임대차계약의 해지를 통보할 수 있고, 계약해지 통보를 받은 후 임차인이 밀린 차임을 지급하더라도 계약해지 통보의 효력은 유효합니다.
이 경우 임대인과 임차인 사이의 임대차계약은 종료하고, 임대인은 임차인에게 보증금을 반환(밀린 차임은 공제하고 지급)하고, 임차인은 임대인에게 임대차목적물인 건물을 반환해야 합니다.
그런데 임차인이 임대차계약이 해지되지 않았다고 다투면서 건물에서 나가지 않고 버티고 있는 경우 임대인은 어떻게 대처해야 할까요? 임대인은 결국 소송을 통해 해결할 수밖에 없습니다.
3. 건물인도(명도) 청구 소송
임대차계약이 종료했음에도 임차인이 건물 소유자인 임대인에게 임대차목적물인 건물을 반환하지 않는다면, 임대인은 임차인에게 임대차계약 종료에 따른 원상회복을 원인으로 건물을 반환할 것을 청구할 수 있습니다. 임대인은 위 소송의 승소 판결문에 집행문을 부여받아 법원의 집행관사무소를 통해 건물 인도를 받을 수 있습니다.
!!!!!!!!!!!!!! 이때 주의할 점은 임대인은 임차인에게 건물인도 청구 소송을 제기함과 함께(또는 이전에) 부동산점유이전금지가처분 신청을 해야한다는 것입니다. !!!!!!!!!!!!!!
부동산점유이전금지가처분이란 부동산에 대한 인도·명도청구권을 보전하기 위한 가처분으로 목적물의 인적(주관적)·물적(객관적) 현상을 본집행 시까지 그대로 유지하게 하는 가처분을 말합니다.
위 가처분신청을 해야하는 이유는 판결의 기판력은 소송의 당사자 간에만 미치고 제3자에게는 미치지 않는 것이 원칙이기 때문입니다. 만약 임차인이 소송 진행 중에 임대차목적물의 점유를 제3자에게 이전해버리면 임대인은 임차인을 상대로 판결을 받더라도 그 판결문으로 건물 인도 집행을 하지 못하는 경우가 발생할 수 있어 임차인이 제3자에게 점유를 이전시키기 못하도록 미리 조치를 취하는 것이지요.
여기까지 임대인의 임대차계약해지와 건물인도소송에 대해 알아보았습니다.
다만 구체적인 사안에 따라 법적 대처 방안은 달라질 수 있으므로 법률행위 전 반드시 법률전문가인 변호사와 상담을 통해 조력을 받으시기 바랍니다. 감사합니다.
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