상가건물 임대차보호법은 임대차에서 일반적으로 사회적․경제적 약자인 임차인(세입자)을 보호함으로써 임차인(세입자)들의 경제생활의 안정을 도모하는 법률입니다. 2018. 10. 16. 개정된 상가건물 임대차보호법에는 임차인(세입자)의 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 기간을 10년(기존 5년)까지 확대해 세입자의 권리를 강화하였는데요.
오늘은 상가건물 임차인의 계약갱신요구권 등에 대해 알아보겠습니다.
1. 임차인의 계약갱신요구권 관련 규정
상가건물 임대차보호법 (2018. 10. 16. 시행)
제10조(계약갱신 요구 등)
① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.
④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.
⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.
2. 임차인의 계약갱신요구권 요건과 효과
임차인(세입자)은 원하는 경우 임대인(건물주)에게,
임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지
계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.
임차인(세입자)이 계약갱신요구권을 행사하면 임대인(건물주)은 정당한 사유없이 계약의 갱신을 거절하지 못합니다. 사전에 계약갱신요구권을 행사하지 않기로 약정했다고 하더라도 이는 임차인(세입자)에게 불리한 것으로 효력이 없으므로, 임차인(세입자)은 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.
임차인(세입자)이 갱신요구권을 행사하는 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 1년으로 봅니다.
개정 상가건물 임대차보호법 시행일인 2018. 10. 16. 이전에는 계약갱신요구권은 전체 임대차기간 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있었습니다만, 2018. 10. 16. 이후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차라면 전체 임대차기간 10년을 초과하지 않는 범위 내에서 행사할 수 있습니다. 위 5년 또는 10년의 기간을 의무 임대차 기간이라 합니다.
CASE 1.
예를 들어 임대인(건물주)과 임차인(세입자)이 2015. 10. 1. 임대차기간이 2년인 최초의 임대차계약을 체결하고, 이후 임대차기간 종료에 맞춰 2017. 10. 1. 임대차기간 2년인 갱신된 임대차계약을 체결하였으며, 이후 임대인(건물주)이 계약만료일인 2019. 9. 30. 1개월 전까지 계약 갱신 거절을 하지 않아 임대차계약이 묵시적 갱신된 경우(임대차기간은 2019. 10. 1.부터 2020. 9. 30.까지)라고 가정해봅시다.
이 경우 최초 임대차계약 체결시인 2015. 10. 1.에는 의무 임대차 기간이 5년이었지만, 임대인(건물주)과 임차인(세입자) 사이에 (개정 상가건물 임대차보호법 시행일인 2018. 10. 16. 이후인) 2019. 10. 1. 묵시적 갱신으로 계약이 갱신되었으므로 임차인(세입자)은 계약갱신요구권을 행사하여 최초 임대차계약 체결일인 2015. 10. 1.부터 10년인 2025. 9. 30.까지 임대차기간을 보장받게 됩니다.
CASE 2.
반면 임대인(건물주)과 임차인(세입자)이 2014. 10. 1. 임대차기간이 2년인 최초의 임대차계약을 체결하고, 이후 임대차기간 종료에 맞춰 2016. 10. 1. 임대차기간 2년인 갱신된 임대차계약을 체결하였으며, 이후 임대인(건물주)이 계약만료일인 2018. 9. 30. 1개월 전까지 계약 갱신 거절을 하지 않아 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우(임대차기간은 2018. 10. 1.부터 2019. 9. 30.까지)라고 가정해봅시다.
이러한 경우라면 최초 임대차계약 체결시인 2014. 10. 1.을 기준으로 의무 임대차 기간이 5년이고, 임차인(세입자)은 2019. 9. 30.까지 5년의 의무 임대차기간을 보장받았기 때문에 더 이상 계약갱신요구권을 행사할 수 없습니다. 마지막으로 갱신된 임대차계약 체결일이 2018. 10. 1.로 개정 상가건물 임대차보호법 시행일인 2018. 10. 16. 이전이기 때문이죠.
CASE 3.
만약 임대인(건물주)과 임차인(세입자)이 개정 상가건물 임대차보호법 시행일인 2018. 10. 16. 하루 전인 2018. 10. 15.에 임대차기간 5년인 최초의 임대차계약을 체결했다면 어떻게 될까요?
이 경우 역시 최초 임대차계약 체결시인 2018. 10. 15. 기준 의무 임대차기간이 5년이고, 임차인(세입자)은 2023. 10. 14.까지 5년의 의무 임대차기간을 보장받았기 때문에 더 이상 계약갱신요구권을 행사할 수 없습니다.
임대인(건물주)은 의무 임대차기간 종료로 임차인(세입자)에게 퇴거를 요구하는 경우라고 하더라도 임차인(세입자)의 권리금 회수 기회를 보장하여야 하고, 이를 방해할 경우 임대인(건물주)은 임차인(세입자)이 입은 손해를 배상해야 합니다.
임대인(건물주)이 재건축을 이유로 임차인(세입자)의 계약갱신을 거절하는 경우가 종종 있는데요. 이러한 경우에도 건물이 단순히 노후․훼손 또는 일부 멸실되었다는 점만으로는 부족하고 재건축을 해야 비로소 안전사고를 예방할 수 있다는 점에 대해서 임대인(건물주)이 적극적인 입증을 해야한다는 것이 법원의 태도입니다.
여기까지 임차인의 계약갱신요구권에 대해 알아보았습니다.
다만 구체적인 사안에 따라 법적 대처 방안은 달라질 수 있으므로 법률행위 전 반드시 법률전문가인 변호사와 상담을 통해 조력을 받으시기 바랍니다. 감사합니다.
로톡의 모든 콘텐츠는 저작권법의 보호를 받습니다.
콘텐츠 내용에 대한 무단 복제 및 전재를 금지하며, 위반 시 민형사상 책임을 질 수 있습니다.