주택임대차보호법 임차인의 계약갱신요구권 행사방법 

주택임대차보호법 (2020. 7. 31. 시행)

제6조의3(계약갱신 요구 등)

① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

  1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

  2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

  3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

  4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

  5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

  6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

  7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

    가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

    나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

    다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

  8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

  9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

 ② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. 

③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다. 

④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.

⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.

⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.

  1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액

  2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액

  3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액

<임차인의 갱신요구권 행사 기간>

주택임대차보호법 (2020. 12. 10. 이전)

제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.

② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.

주택임대차보호법 (2020. 12. 10. 이후)

제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.

② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.

2. 임차인의 계약갱신요구권 요건과 효과

임차인(세입자)은 임차인(세입자)이 원하는 경우라면,

① 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지

(2020. 12. 10. 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차계약은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지)

② 명시적인 방법(구두, 문자메시지, 이메일, 내용증명우편 등)으로

계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

 

임차인(세입자)이 계약갱신요구권을 행사하면 임대인(집주인)은 정당한 사유없이 계약의 갱신을 거절하지 못합니다. 사전에 계약갱신요구권을 행사하지 않기로 약정했다고 하더라도 이는 임차인(세입자)에게 불리한 것으로 효력이 없으므로, 임차인(세입자)은 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

임차인(세입자)은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있고, 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다.

임차인(세입자)이 개정 주택임대차보호법 시행일인 2020. 7. 31. 이전에 연장계약, 묵시적 갱신 등으로 이미 4년 이상 거주한 경우라고 하더라도 현재의 임대차계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

또한 계약이 묵시적으로 갱신된 경우에는 계약갱신요구권의 행사로 보지 않습니다. 계약갱신요구권 행사는 위 권리를 행사한다는 명확한 의사표시를 한 경우에만 인정됩니다.

예를 들어 임대인(집주인)과 임차인(세입자)이 2016. 10. 1. 임대차기간 2년인 임대차계약을 체결하고 임대인(집주인)이 계약만료일인 2018. 9. 30. 1개월 전까지 계약 갱신 거절을 하지 않아 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우라면, 임대인이 갱신된 임대차의 계약만료 전에 계약 갱신을 거절한다고 하더라도 임차인(세입자)은 임대차계약만료일인 2020. 9. 30.의 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신요구권을 행사하여 2년 더 거주할 수 있습니다.

만약 임대인(집주인)이 직접 거주하는 것을 이유로 임대차계약의 갱신을 거절하였으나, 정당한 사유 없이 이를 제3자에게 임대한 경우라면 임대인(집주인)은 종전 임차인(세입자)가 입은 손해를 배상해야 합니다.

한편 임차인(세입자)의 계약갱신요구권 행사로 임대차가 갱신되는 경우, 임대인(집주인)은 5%의 범위 내에서 임대료를 증액할 수 있습니다.

여기까지 임차인의 계약갱신요구권에 대해 알아보았습니다.

다만 구체적인 사안에 따라 법적 대처 방안은 달라질 수 있으므로 법률행위 전 반드시 법률전문가인 변호사와 상담을 통해 조력을 받으시기 바랍니다. 감사합니다.