대출 있는 아파트 상속 시 주의사항 

상속은 부의 무상이전이기에 일정 기준이 넘는 상속을 받을 때는 상속세라는 명목으로 세금을 납부해야 합니다.

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과거에는 상속세를 낸다는 것은 어마어마한 상속을 받았다는 뜻이었기에 일반인들 사이에서는 상속세 내보는 게 소원이라는 우스갯소리가 나올 정도였는데요, 최근에는 부동산 가격이 상승하면서 상속세를 납부해야 하는 피상속인 수가 2011년 5700여 명에서 10년 만인 2021년에는 1만 2700명으로 두 배 이상 증가했습니다.

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돌아가신 부모로부터 상속을 받는다 하더라도 세금 부담에 만약 반갑지만은 않은 게 사실인데요, 특히 상속받을 집이 담보대출이 있는 상황이라면 대출 상환에 세금 부담까지 발생해 어떻게 상속받아야 하는 건지 궁금하실 겁니다.

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이번 시간에는 대출있는 아파트 상속시 주의사항에 대해 알아보도록 하겠습니다.

부동산을 상속받을 경우에는 상속등기를 해야 합니다.

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상속등기에 필요한 서류로는 고인의 제적등본, 가족관계증명서, 혼인관계증명서, 친양자입양관계증명서, 주민등록초본, 기본증명서, 입양관계증명서 등이 필요하며, 상속인의 서류는 기본증명서와 함께 인감증명서, 주민등록등본, 초본, 가족관계증명서, 인감도장 등 상속등기에 필요한 서류를 준비해야 합니다.

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이밖에 건축물대장이나 토지대장, 취득세 영수증, 상속분할협의서, 국민주택채권매입영수증 등을 준비하여 동사무소, 은행 등을 방문하여 절차대로 진행한 후, 마지막으로 등기소에 가서 이전 등기를 하면 됩니다.

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일부에서는 담보대출이 있는 아파트를 상속등기할 경우 남은 대출금을 어떻게 해야 하는지 궁금해하시는데요, 담보상환과 관계없이 상속등기는 가능하며 상속인이 피상속인의 대출을 상환할지 계속 승계해서 이어갈지의 여부는 추후에 은행과 상의하면 됩니다.

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상속세를 신고할때 상속당시 망인의 채무를 상속인이 승계하는 경우 실제로 부담하는 사실이 입증된다면 상속세신고시 공제대상이 되는데요,

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확인 가능한 국가, 지자체 및 금융채무나 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정 및 이자지급에 관한 증빙 등의 서류가 있는 경우 상속개시일 현재 망인의 채무에 대한 미지급 이자, 망인이 부담하고 있는 보증채무 중 주채무자가 변제불능이어서 상속인이 주채무자에게 구상권을 행사할 수 없는 경우, 망인이 연대채무자인 경우 상속인재산에서 공제할 채무액은 망인의 부담분에 상당하는 금액에 한해서만 공제할 수있습니다.

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그런데 상속받은 아파트에 담보설정이 되어 있는데 이것이 망인 본인의 채무가 아니라 타인의 채무를 위해 자신의 아파트를 담보로 제공한 것이라면 그 부분은 본인의 채무가 아니기때문에 상속재산 가액에서 공제해주지 않습니다. 망인이 부담하고 있는 보증채무 중 주채무자가 변제불능이어서 상속인이 주채무자에게 구상권을 행사할 수 없다는 것을 입증하지 않는다면 구상권 행사로 손실회복이 가능하다고 보기 때문입니다.

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상속세는 상속재산 가액에서 공과금, 채무 등을 공제하고 법에서 인정한 공제를 적용해 과세표준 가액을 정하고, 상속세율을 곱해 정해지는데 공제할 금액이 적어지니, 상속세는 높아질 수 밖에 없습니다.

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물론 상속인은 망인을 대신해 채무자에게 구상권을 행사해 손실을 회복할 수 있지만 채무자가 변제할 능력이 없다면 구상권 행사는 고사하고 채무자의 변제불능으로 상속아파트까지 담보로 제공된 금융기관에서 가져갈 수도 있게 됩니다.

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상속세는 상속세대로 내고 상속아파트는 금융기관의 손에 넘어갈 수도 있는 것이죠.

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이런 경우에는 상속세 경정신청을 통해 권리를 구제받아야 합니다.

대법원 판례에 따르면 "채무액을 상속재산의 가액에서 공제하지 않은 채 상속세 부과처분을 했으나// 주채무자나 다른 연대보증인에게 실제로 구상권을 행사하더라도 변제받을 가능성이 없다고 인정되는 경우, 이러한 판결에 따른 피상속인의 연대보증채무 확정은 구 국세기본법 제45조의2 제2항 제1호의 후발적 경정청구 사유에 해당한다”고 판시했습니다.

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즉 사실상 상속받지못한 재산에 대해 상속세를 납부하게 된 경우 상속세 경정 신청이 가능하다는 뜻입니다. 다만 다만 위와 같은 경정신청은 법정기한 내에 해야만 인정되므로 법률가의 조력이 필요합니다.

상속세의 경우 이미 피상속인의 사망으로 피상속인의 구체적인 진술을 들을 수 없기 때문에 세금을 둘러싸고 분쟁이 발생할 소지가 다분합니다. 따라서 미리 상속세와 관련해 야기될 수 있는 법적 분쟁이나 미비점을 보완하기 위해 상속 전문 변호사의 법률조언을 구해보는 것이 좋습니다.

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법률사무소 카라는 유지은 상속전문변호사가 직접 상담합니다.