부동산 임대차 계약시 알아야 할 것들 

안녕하세요. 제이엘파트너스 임영호변호사입니다.

오늘은 부동산 임대차 계약시 알아야 할 것들에 대해 말씀드리고자 합니다.

1인가구의 증가로 전월세에 대한 수요가 증가하고 있습니다. 특히 대학가, 산업단지 근처에 많은 임대매물들이 존재해 부동산계약이 빈번하게 일어나고 있는데요.

임대차계약시에는 단순히 믿음으로만 진행해서는 안됩니다. 종종 설마하는 생각에 계약서를 제대로 확인하시지 않고 집이 경매로 넘어가 보증금을 돌려 받지 못하는 사례도 발생하며 이는 누구에게나 일어날 수 있는 일입니다.

따라서 임대차 계약시 사전에 준비하여야 하는 사항이 많습니다.

먼저 등기부를 확인하여야 합니다. 이상이 있는 경우계약을 진행하지 않는 것이 바람직하며 집주인과 등기부에 대해 명확한 이야기를 나누는 것이 바람직합니다.

만일 대리인과 계약을 하게되는 경우 위임사실에 대한 여부를 객관적인 자료로 확인할 수 있는지를 파악하시는 것이 좋고 이후에 등기부를 검토하시길 바랍니다.

구체적으로는 부동산에 대한 융자를 명확하게 파악하여야 합니다. 부동산 시세에서 채권최고액을 제외한 금액이 전세금액보다 적은 경우 계약을 지양하는 것이 좋습니다.

집이 경매에 넘어간다는 것을 가정했을 때 은행에게 빚을 갚고 난 이후 자신에게 남는 돈이 전세금액보다 적을 확률이 높기 때문입니다.

이 외에도 가처분 가압류 등의 요소도 계약 전에 고려하여야 합니다. 사실상 빚없는 임대인이 안전하다고 볼 수 있지만 오늘날 부동산을 매입할 때 빚을 지고 계약하는 사례가 많기에 이를 사전에 확인해보시길 바랍니다.

다음으로는 자신의 부동산에 대한 금액을 지불했다면 이를 보호할 수 있는 제도를 활용하시는 것이 좋습니다. 세입자는 전입신고를 마치면 그 다음날부터 대항력이 생깁니다.

대항력이란 이미 발생하고 있는 법률관계를 제3자에 대하여 주장할 수 있는 효력을 의미하는데 자신의 계약에 대한 법적인 주장을 할 수 있다는 것을 뜻합니다.

이후에 확정일자를 받아 만일의 사건에 대비하여 가장 우선으로 전세금액을 받을 수 있도록 하여야 합니다.

확정일자는 이사 전에도 등기소에 가서 받을 수 있으니 사전에 받아두시는 것을 권해드립니다. 이때 주의하여야 하는 점은 등기부에 기재된 주소와 자신의 거주지가 일치하는지의 여부를 확인하는 것입니다.

종종 임대인이 등기부에 다른 주소지를 기입하는 경우가 있는데 이를 확인하지 않고 거주지가 아닌 다른 등기부에 확정일자를 받아둔 경우 우선순위에서 제외될 수 있습니다.

부동산계약을 위와 같이 다양한 요소를 고려하여 진행되어야 합니다. 만일 검토하려는 내용에 의문이 생기거나 법적 보호가 가능한지의 여부가 궁금하신 경우 법률전문가의 자문을 받아보시는 것을 권해드립니다.