명도단행가처분, 명도소송을 하지 않아도 해결할 수 있는 방법 

안녕하세요. 제이엘파트너스, 임영호변호사입니다.

​오늘은 명도단행가처분에 관해 말씀드리려고 합니다.

임대차계약이 종료되었음에도 임차인이 불법으로 점유하고 있을 때 임대인은 명도소송 통해 임차인을 퇴거시킬 수 있습니다.

명도소송이란 불법하게 건물을 점거하고 있는 임차인으로부터 건물을 인도받을 수 있기 위해 진행할 수 있는 절차로, 계약이 종료되었음을 고지했음에도 불구하고 계약종료후에도 퇴거를 하지 않거나 2회 이상의 임대료를 연체했을 때 제기하는 소송입니다.

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하지만 소송이기에 기간이 오래 걸린다는 단점을 가지고 있습니다. 따라서 명도소송을 진행하기를 꺼리는 임대인들이 많은데요.

이 경우 명도소송보다 빠르게 부동산을 인도받을 수 있는 방법을 활용하시는 것이 좋습니다.​

명도단행가처분이란 정당한 권리없이 부동산을 점유하고 있는 임차인에게 빠른 시일내에 부동산에서 퇴거할 것을 명하는 임시처분을 의미합니다.

​명도단행가처분에 대해 모르시는 분들이 많은데 이는 승소 후 강제집행하는 명도소송과 다르게 판결이 내려지기 전에 명도집행을 할 수 있도록 해주는 법적 절차입니다.

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따라서 명도소송보다 진행기간이 빠르며 2개월안에 부동산을 인도받을 수 있습니다.

그러므로 임차인으로부터 부동산을 신속히 인도받아야 하는 사정이 있는 경우 신청할 수 있습니다. 구체적으로는 빠르게 건물을 되찾지 못하면 임대인에게서 손실이 예상되는 상황, 긴급한 조치가 필요한 사유가 있을 때 신청할 수 있습니다.

이때 기간이 빠른 만큼 법원에서 집행여부를 까다롭게 판단합니다. 따라서 자신의 상황을 적극적으로 소명하여야 하며 이는 손실에 대한 것을 객관적인 자료로서 소명해내는 것이 좋습니다.

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즉 명도단행가처분을 해야 하는 이유에 대해 확실한 소명을 해야 합니다.

임대인은 직, 간접적인 재산의 피해, 명예실추 등의 손해를 본 경우에만 가처분인용이 가능하며 명도이전을 빠르게 받아야 하는 이유가 명백하게 있어야 승소할 가능성이 높아집니다.

그렇기에 명도집행이후에 강제집행까지 완료했음에도 임차인이 무단으로 부동산을 점유하고 있는 경우와 같을 때에 명도단행 가처분을 신청하면 법원에서 바로 인용을 해 줄 수 있습니다.

합의를 거쳐 사건이 종결되었음에도 부동산이 인도되지 않는 경우에도 인용될 가능성이 높습니다. 뿐만 아니라 재건축, 재개발을 해야 함에도 불구하고 임차인이 나가지 않아서 사업에 차질이 생긴 경우, 임차인의 이사거부로 인해 사업이 지체되었다는 점을 입증이 가능하면 충분히 명도단행가처분이 인용이 될 가능성이 높습니다.

하지만 이 방법또한 임시적인 절차이므로 재판을 고지한 날로부터 2주전까지 집행이 이루어져야 합니다. 

즉 2주 뒤에는 인용판결을 받는다고 하더라도 법적인 효력이 사라진다 볼 수 있습니다.

명도단행가처분은 명도소송보다 빠르게 부동산을 인도받을 수 있는 법적인 절차입니다. 하지만 앞서말씀드렸듯이 처분이 인용되어야 하는 긴급한 사유가 있을때에만 법원이 빠르게 부동산 인도를 해주는 임시 가처분절차입니다.

​그러므로 자신의 상황을 명백하게 소명해내어 원하시는 결과를 얻어내시길 바랍니다. 이는 객관적인 자료로서 소명해내는 것이 바람직하므로 전문변호사의 도움을 받아 하는 걸 추천을 드리고 싶습니다.