[민사] 권리금 대법원 판례 해설(1)

이영경 변호사

안녕하세요. 법무법인 청출 이영경 변호사입니다.

2015년, 2018년 상임법 개정을 거치면서 상가임대차와 관련하여 권리금 분쟁이 늘어나게 되었고, 대법원 판례도 조금씩 선고되고 있습니다. 하지만 아직 대법원 판례들이 많지는 않은 단계라 우리 법원의 권리금에 대한 입장은 조금 더 판례가 축적되는 것을 지켜보아야 할 듯 합니다. 2015년부터 최근까지 선고된 권리금에 대한 주요 대법원 판례 1편으로 3개의 판례를 문답식으로 살펴보도록 하겠습니다.

Q1. 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선할 새로운 임차인이 되려는 사람과는 임대차계약을 체결하지 않겠다고 합니다. 그럼에도 불구하고 임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해를 이유로 손해배상을 청구하기 위해서는 새로운 임차인을 주선하여야 할까요?

A1. 아닙니다.

원칙적으로는 임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해를 이유로 손해배상을 청구하기 위해서는 임차인이 새로운 임차인을 주선하였어야 합니다. 그러나 임대인이 '정당한 사유' 없이 임차인이 새로운 임차인을 주선하더라도 임대차계약을 체결하지 않겠다고 확정적으로 의사표시 하였다면 임차인은 새로운 임차인을 주선하지 않아도 상임법 제10조의4 제1항 제4호의 거절행위를 이유로 손해배상을 청구할 수 있습니다.

Q2. 임대인의 권리금 회수 방해가 인정되기 위해서는 반드시 임차인과 새로운 임차인이 되려는 사람 사이에 권리금 계약이 미리 체결되어 있어야 하나요?

A2. 아닙니다.

상임법 제10조의4 제1항 각 호에서 임차인이 새로운 임차인이 되려는 자와 반드시 권리금 계약을 체결했어야 함을 전제로 하고 있지 않고, 제10조의4 제3항에서 권리금 계약이 체결되지 않은 경우에도 손해배상액을 '임대차 종료 당시의 권리금'으로 정할 수 있도록 하고 있습니다. 따라서 권리금 계약이 미리 체결되어 있지 않더라도 경우에 따라 임대인이 권리금 회수 방해를 이유로 손해배상책임을 질 수 있습니다.

Q3. 최초 임대차기간을 포함해서 전체 임대차기간이 상임법상 최장 기간(구법 5년)을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도, 임대인에게 권리금 회수 기회 보호의무가 있나요?

A3. 있습니다.

상임법이 임차인의 계약갱신요구권 행사기간의 만료를 임대인의 권리금 회수기회 보호의무의 예외사유로 규정하지 않고 있고, 상임법이 권리금 규정을 도입하였던 이유도 이전 상임법 규정만으로는 임차인이 투자한 비용이나 이익이 임대인의 갱신거절에 의한 침해로부터 보호하기 어려웠기 때문입니다.

그런데 상임법에서는 임대인이 법에서 정한 갱신거절 사유가 있어 계약 갱신을 거절한다면 임대인에게 권리금 회수기회 보호의무가 없습니다. 즉 상임법이 권리금 규정을 통해 보호하려고 한 전형적인 갱신 거절 사유는 전체 임대차기간이 상임법상 상한을 지나 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우라 할 것입니다.

따라서 임차인이 권리금 회수 기회 보호기간동안 새로운 임차인을 주선한 경우, 임대인은 정당한 사유 없이 신규임차인과 임대차계약 체결을 거절해서는 안되고, 이는 임대인과 임차인 사이의 전체 임대차 기간이 상임법상 상한(구법 5년, 현행 10년)을 도과한 경우에도 마찬가지입니다.

상가임대차 권리금과 관련하여 분쟁은 빈번하게 발생하고 있는 만큼, 대법원 판례의 입장을 파악하는 것은 분쟁을 예방하고, 발생한 다툼에 대해 대응하는데 반드시 필요한 일입니다. 이러한 과정에서 전문가의 도움을 받아 대응하시기 바랍니다.

법무법인 청출

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