[민사] 권리금 대법원 판례 해설 (2) 

안녕하세요. 법무법인 청출 이영경 변호사입니다. 

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최근 법원 출석, 공정거래조정원 출석 조사 등 바쁜 나날들을 보냈더니 블로그 포스팅이 늦었는데 다시 활발히 시작하려 합니다.

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전화나 방문상담 문의도 꾸준히 이어지고 있는데 상가건물임대차보호법(상임법)과 관련하여 권리금 분쟁에 대한 상담과 문의도 큰 부분을 차지하고 있습니다.

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지난 포스팅에 이어서 상임법에서 자주 문제되는 권리금에 대해 대법원 판례를 문답식으로 살펴보는 두번째 시간을 갖도록 하겠습니다.

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A4. 아닙니다. 

대법원 판례에 의하면 임대인 스스로 영업할 계획이 있다는 사정만으로 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와의 임대차 계약 체결을 거절한 것은 정당한 사유가 되지 않습니다. 

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A5. 임대인은 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있고, 권리금 회수 보호의무도 부담하지 않습니다.

(1) 상임법 제10조의4 제1항 본문은 임대인의 권리금 회수 기회 보호의무를 정하면서 단서로 상임법 제10조 제1항 각호에서 정한 계약갱신 거절사유가 있는 경우 그 의무를 부담하지 않는다는 예외를 정하고 있으며, (2) 상임법 제10조 제1항 제1호는 '임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우'를 정하고 있습니다. 

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상임법 제10조 제1항 제1호의 해석상 '차임을 연체한 사실이 있는 경우'는 차임을 연체하고 있거나 차임을 연체했던 경우를 모두 포함한다고 보는 것이 문언에 따른 자연스러운 해석이라 할 것입니다. 

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따라서 임차인이 임대차기간 중 3기 차임액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있다면 임차인이 계약갱신을 요구할 당시 차임연체액이 3기 차임액에 이르지 않게 되었다고 하더라도 임대인은 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 그에 따라 권리금 회수기회 보호의무도 부담하지 않는다고 보아야 합니다.

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A6. 대법원에서 정당한 사유로 인정되지 않은 사례가 있습니다.

위 대법원 사안에서 기존 임차인이 일반음식점업을 하다가 실내포차 영업을 하려는 신규임차인과 권리금 계약을 체결하고, 임대인에게 신규임차인과 임대차계약을 체결할 것을 요청하였습니다. 이에 임대인은 실내포차에서 발생하는 음식 냄새 등으로 주거생활에 불편을 초래할 수 있다는 이유로 계약 체결을 거절하였고, 임차인은 신규임차인과 권리금 계약을 해제하고 임대인에게 상가를 인도하였습니다. 

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해당 사안에서 대법원은 임대인과 임차인간 업종제한 약정이 존재하지 않았다고 보았고, 이미 해당 상가에 양고기 식당이 있고 주변 상가에도 술과 고기를 판매하는 식당들이 있었으며, 환기시설 요구나 영업시간 조절 등의 방법을 고려하지 않고 임대차계약 체결을 거절한 것이 임대인의 권리금 회수기회 보호의무를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 것이라 보았습니다. 

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따라서 새로운 임차인의 업종이 문제되는 경우 업종제한 약정이 존재하였는지 여부, 주변 상가들의 현황 등 제반 사정을 상세히 살펴볼 필요가 있겠습니다. 

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상가임대차 권리금과 관련하여 분쟁은 빈번하게 발생하고 있는 만큼, 대법원 판례의 입장을 파악하는 것은 분쟁을 예방하고, 발생한 다툼에 대해 대응하는데 반드시 필요한 일입니다. 이러한 과정에서 전문가의 도움을 받아 대응하시기 바랍니다.

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법무법인 청출은 대형로펌 출신 변호사들이 2인 이상 팀을 구성하여 고객의 사건을 직접 수행합니다. 궁금한 사항이 있으신 경우 상담문의 주시면 상세히 답변드리도록 하겠습니다.