부속물매수청구권, 유익비상환청구권 관련 전부 승소 취지로 조정! 

아래 내용은 부속물매수청구권으로 고민하고 있는 분들에게 모르면 손해보는 내용들을 알려드립니다.

​

민법상 “건물 기타 공작물의 임차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 임대차의 종료시에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다.”고 규정되어 있습니다.(민법 제646조)

본조에 의해서, 임차인이 임대인에게 부속물의 매수를 청구하려면 다음의 요건을 갖추어야 합니다. (1) 건물 기타 공작물의 임차인이어야 하고, (2) 임차인이 임차물의 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 받아 임차물에 물건을 부속시키거나 임대인으로부터 매수한 부속물이어야 하며, (3) 임대차가 종료된 때에 부속물의 매수청구권을 행사할 수 있습니다.

​

임차인의 부속물매수청권은 형성권이며, 임차인의 매수청구의 의사표시만으로 그 부속물에 대해 임대인과 임차인 사이에 매매유사의 법률관계가 성립됩니다. 또한, 임차인의 부속물매수청구권은 강행규정으로서, 이를 위반하는 약정으로 임차인에게 불리한 것은 무효입니다.(제652조)

​

위에서 보는 바와 같이, 부속물매수청구권은 양 당사자 간의 합의로 포기할 수 없는 반면, 유익비상환청구권은 임차인이 이를 행사하지 않기로 약속할 수 있습니다.

임대인은 임대목적물의 현상을 유지하고 통상적인 관리에 속한 수리를 해야 할 유지, 수선의무를 부담하기 때문에, 임차인은 유익비상환청구를 할 수 있습니다. 유익비 상환청구권은 목적물에 관하여 생긴 채권으로서 그 상환을 받을 때까지 목적물에 대해 유치권을 행사할 수 있습니다. 유익비상환청구권을 미리 포기하는 약정은 유효하며 목적물을 원상복구하기로 약정한 때에는 위 청구권을 포기한 것으로 취급합니다.

​

임차인은 임대차계약시 임대인의 요구에 따라 유익비상환청구권을 포기하는 경우가 많습니다. 원상회복해야한다는 문구를 포함시켜서 유익비상황청구권을 행사하지 못하도록 하는 것이지요.

이에 임차인은 투자한 금원을 회수하기 위해서 이러한 비용을 부속물매수청구권을 이용하여 받으려고 합니다.

그 결과, 부속물매수청구권인지 아니면 유익비상환청구권인지에 대해서 다툼이 생기는 것입니다.

​

원고는 피고의 동의를 받아서 임차목적물에 도시가스시설물을 설치하였습니다. 임대차 종료시 피고가 위 도시가스시설물을 유익비라고 주장하면서, 유익비에 대한 포기약정이 있으므로, 도시가스시설물에 대해서 보상을 해 줄 수 없다고 주장하였습니다.

​

1심 재판부는 피고의 주장이 타당하다고 인정하였습니다. 이에 의뢰인분은 이에 대한 항소심을 김학재법률사무소에 의뢰해주셨습니다. 1심에서 전부 패소하시고, 항소심을 저희 법률사무소에 맡겨주셨습니다.

본 사안은 유익비상환청구권과 부속물매수청구권의 구별이 문제되는 사안이었습니다.

​

원고가 설치한 도시가스 시설물이 부속물에 해당한다는 것에 관한 판례들을 제출하였습니다.

“피고는 대법원 2003. 7. 25. 선고 2001다64752 판결을 거론하며, 위 판결문 원고가 청구한 “건물의 출입구 강화 유리문, 바닥 타일, 내부기 둥, 벽체, 배선, 배관 등이 내장공사 등”이 유익비라고 주장하였고, 재판부가 이를 유익비로 인정하였다는 내용만을 근거로

​

본건 도시가스시설물이 부속물이 아니라는 취지로 주장하고 있습니다. 그러나, 이러한 판결인용은 단순히 판결문 문구만을 발췌하여 적용하는 방식에 불과한 부당한 해석입니다.

위 대법원 판결에서, 위 대법원 판결의 원고가 주장한 배관은 위 바닥 타일, 내부기, 벽체, 배선 및 배관이 전체적으로 건물의 일부분이 되었거나, 또는 위 배관이나 배선만을 부속물로 별도로 청구하기에 부적합하여 유익비로 일괄하여 청구한 것으로서,

​

공사사진에서 볼 수 있듯이, 건물에 부속된 물건으로서 건물의 구성부분이 되지 아니한 본건 사안과는 전혀 다른 내용입니다.

오히려 법원에서는 배관시설은 부속물이라는 점을 명백히 하고 있습니다.[서울지법 남부지원 1984. 11. 15. 선고 84가합837] 위 법원은 “임대인의 동의아래 건물의 상용편익을 위하여 한 전기시설, 환기시설 및 냉방장치를 위한 냉각탑과 그 배관시설은 부속물이다.”고 판시하고 있습니다. (서울지방법원남부지원 1984. 11. 15. 선고 84가합837)

​

피고[피항소인]은 대법원 2003. 7. 25. 선고 2001다64752 판결에 대한 사실관계는 거론하지 아니하고, 결론만을 본인이 유리한 방식으로 끌어와서 해석을 하고 있으며, 이러한 해석은 부당한 것으로 판단됩니다.

결론적으로, 위 도시가스시설물은 건물에 부속된 물건으로서 임차인의 소유에 속하고 건물의 구성부분으로는 되지 아니한 것으로서 건물의 사용에 객관적인 편익을 가져오게 하는 물건으로 부속물매수청구권의 대상이 됩니다.

​

또한, 만일을 대비해서, 위 도시가스시설물이 부속물이라는 것을 입증하기 위해서 감정신청을 별도로 하는 한편,

피고는 원고에게 위 도시가스시설물을 반환하라는 취지로 예비적 청구까지 하였습니다.

​

​

재판부는 의뢰인분이 원고의 주장이 타당성이 있으며, 피고도 협의하지 않을 수 없다고 생각하시고, 조정기일을 정해주셨습니다.

이에 피고는 원고가 원하는 정도로 양보를 해주었으며, 원고와 피고 간에 합의가 이루어져서 조정이 성립되었습니다.

1심에서 전부 패소하셨던 의뢰인분이 무척 기뻐하셨습니다.

​

​

유익비상환청구권과 부속물매수청구권은 언제나 쉽사리 구별되는 것은 아닙니다. 이에 이와 관련된 대법원 판례들을 다수 제출할 필요가 있습니다.

​

또한, 단순히 자기 주장만을 펼치는 것 이외에 상대방을 곤란하게 빠뜨리는 청구를 해서 협상을 이끌어내는 것도 좋은 방법이 될 수 있습니다.

​

본 사안의 경우에는 집주인인 피고에게 도시가스시설물이 꼭 필요한 것이었기 때문에, 원고인 의뢰인분이 위 도시가스시설물을 반환해가버릴 경우, 집주인인 피고는 큰 손해를 입을 수밖에 없기 때문에 협상에서 양보를 할 수 밖에 없었습니다.

소송은 옳고 그름을 따지는 과정이지만, 상대방과의 전투 내지 전쟁으로 볼 여지도 있습니다. 이에 꼭 정공법만이 아닌 다른 해결책을 모색해보는 것도 승소의 또 다른 지름길이 될 수 있습니다.