[민사] 재건축 고지와 임대인의 권리금 회수 방해 

상가임대차보호법상 권리금 회수 방해 행위​

상가임대차보호법은 임대인이 권리금계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니된다고 규정하여 권리금 회수기회를 보호하고 있습니다. 법에서 정하고 있는 임대인의 방해행위는 다음과 같습니다.

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제10조의4 제1항은 상가임대차보호법 제10조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있다면 임대인의 행위를 임차인의 권리금 회수 방해라고 보지 않습니다. 즉, 제10조의4 제1항 각 호 사유 외에도 ​임대인이 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있는 제10조 제1항의 각 호 사유가 있다면 권리금 회수 방해로 인정되지 않는다는 것입니다. ​

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원심 판결은 현재 공개되어 있지는 않으나, 임대인의 재건축 고지 행위가 계약갱신요구의 거절 사유인 제10조 제1항 제7호의 사유에 해당하지 않으므로 상가임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호의 '권리금 회수 방해행위'에 해당한다고 판단한 것으로 보입니다. 즉, 임대인의 재건축 고지가 구체적인 내용이 없었고, 안전사고의 우려가 있는 경우도 아니었으며, 다른 법령에 따른 재건축이 이루어진 경우에도 해당하지 않으므로 권리금 회수 방해행위에 해당한다는 취지였던 것으로 사료됩니다.

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임대인의 계약갱신 거절 사유로서의 '재건축'과 '권리금 회수 방해 행위'의 관계

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이에 대하여 대법원은 (1) 임대인 B가 사건 상가에 대하여 호텔을 위한 관광숙박업 사업계획 승인을 받았고 재건축을 위해 대부분 공실로 두고 있는 점을 고려할 때 이 사건 상가의 재건축 필요성이나 임대인 B의 재건축 의사의 진정성이 인정되고, (2) 임대인 B가 C에 대해 고지한 내용이 구체적인 재건축 계획과 대체적으로 부합하여 고지 이후 모순된 행동을 했다고 보기 어렵다고 보았습니다.

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즉, 임대인의 재건축 고지 행위가 '권리금 회수 방해행위'에 해당하려면, 

(i) 건물의 내구연한 등에 따른 철거·재건축의 필요성이 객관적으로 인정되지 않거나, 

(ii) 철거·재건축의 단계가 구체화되지 않았는데도 임대인이 신규 임차인이 되려는 자에게 짧은 임대 가능 기간만 확정적으로 제시·고수한 것이라거나,

(iii) 임대인이 고지한 내용과 모순되는 행동을 한 정황이 드러나는 등의 특별한 사정이 인정되어야 

한다는 요건을 설시한 것으로 볼 수 있습니다. 

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즉, 재건축 고지가 계약갱신요구를 거절할 수 있는 '재건축'에 해당하지 않는다고 하더라도 그것이 바로 '권리금 회수 방해행위'에 해당하는 것이 아니라, 위 요건에 해당하는 경우에만 '권리금 회수 방해행위'에 해당한다는 것입니다. 

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이는 대법원 2022. 8. 11. 선고 2022다202498 손해배상(기) 사건에 이어서 동일한 법리를 다시 재확인한 것인데, 2022다202498 사안에서는 임대인이 신규임차인이 되려는 자에게 재건축 계획에 대한 설명 당시 '평면도'를 첨부한 사정이 존재하였습니다. 본 사안에서는 202498 사안보다 재건축 계획에 대한 설명의 구체성은 오히려 더 낮은 경우라고도 볼 수 있겠습니다.

판결의 시사점​

임대인의 입장에서는 재건축고지로 인한 권리금 회수 방해행위에 해당하지 않는 요건을 숙지하여 신규임차인이 되려는 자와의 협의 및 그 이후 상황을 진행하여야 할 것입니다. 

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임차인의 입장에서도 위 요건을 숙지한 후, 임대인이 신규임차인이 되려는 자에게 재건축을 어떠한 형식으로 고지하였는지, 후에 모순된 행동을 한 정황이 있는지를 살펴보고 권리금 회수 방해에 해당하는지를 검토하여야 할 것입니다.

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