![[민사] 임대인 실거주 갱신거절에 따른 손해배상(허위 실거주)](/_next/image?url=https%3A%2F%2Fd2ai3ajp99ywjy.cloudfront.net%2Fuploads%2Ftitleimage%2Foriginal%2F5c791f5b2e3288cbabeb493a-original.jpg&w=3840&q=75)
안녕하세요. 법무법인 청출의 이영경 변호사입니다.
임대차 관련 상담 문의, 그 중에서도 임대인이 실거주를 이유로 임차인의 계약갱신요구를 거절하였는데 나중에 알고보니 실거주를 하지 않은 경우(허위의 실거주)에 대한 대처 방안에 대한 문의가 최근 정말 많습니다.
이번 포스팅에서는 이와 관련하여 상담을 수행한 사례들을 정리하여 말씀드리도록 하겠습니다. 법무법인 청출에서는 임대인이 실거주를 이유로 갱신 거절 후 실거주하지 않는 경우 손해배상을 청구한 사건들을 원고와 피고사건 모두 수행하고 있으며, 곧 승소사례로도 소개드릴 예정입니다.
법무법인 청출은 변호사 1인이 사건을 진행하는 것이 아니라, 대형로펌 출신의 변호사들이 팀을 구성하여 고객의 사건을 수행하고 있습니다. 포스팅 내용을 확인하시고 문의사항이 있으신 경우 상담 문의 주시면 상세히 답변 드리도록 하겠습니다.
청출의 해결방안
2020년 7월 31일 시행된 개정 주택임대차보호법에는 임차인이 희망하는 경우 1회 계약 갱신을 청구할 수 있는 '계약갱신요구권'이 규정되어 있습니다. 임차인의 계약갱신요구권에 대해 임대인은 정당한 사유 없이는 거절하지 못합니다.
다만 아래 사유가 있는 경우에는 임대인은 계약갱신요구를 거절할 수 있습니다(주택임대차보호법 제6조의3 제1항 참조).
1. 임차인이 2기의 차임액 연체한 사실이 있는 경우 2. 임차인이 거짓이나 그 밖에 부정한 방법으로 임차한 경우 3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우 5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 나. 건물이 노후, 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 8. 임대인(임대인의 직계존속, 직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 |
현실에서 자주 문제되는 경우가 바로 위 8호의 '실거주' 사유 갱신 거절입니다.
2020년 7월 31일 시행 개정 주택임대차보호법에 의하여 임대인의 실거주 갱신거절이 허위로 밝혀진 경우, 즉 임대인이 실거주를 이유로 갱신 거절하고 갱신요구가 거절되지 않았더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유없이 제3자에게 임대한 경우 임대인은 임차인에게 손해배상책임을 지게 됩니다(주택임대차보호법 제6조의3 제5항).
정당한 사유란 갱신거절 당시 예측할 수 없었던 사정으로 제3자에게 임대를 할 수밖에 없는 불가피한 사유를 의미합니다. 법무부와 국토교통부에서 발간한 '주택임대차보호법 해설집'에서는 '실거주를 하던 직계존속이 갑자기 사망한 경우, 실거주 중 갑자기 해외 주재원으로 파견되는 경우 등 갱신거절 당시 예측할 수 없었던 불가피한 사유를 의미'한다고 설명하고 있습니다.
정당한 사유 없이(허위의 실거주를 이유로) 임차인이 갱신을 거절당한 경우 청구할 수 있는 손해액의 산정 방법 역시 주택임대차보호법에서 규정하고 있습니다.
주택임대차보호법 제6조의3 ⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다. 1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액 2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액 3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액 |
즉, 개별 사안마다 위 법조항에 의거하여 손해액을 별도로 산정해보아야 하며, 그 중 가장 큰 금액을 청구할 수 있습니다.
그렇다면 실제 제3자가 새로운 임차인으로 들어왔는지, 새로운 임차인의 보증금이나 차임은 얼마나 되는지는 어떻게 확인할 수 있을까요?
기존 임차인은 확정일자 부여기관에 해당 주택의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보 제공을 요청할 수 있으며, 이를 통해 기존 임차인은 새로운 임차인이 들어왔는지 여부와 보증금 및 차임을 확인하여 손해액을 추산할 수 있습니다.
주택임대차보호법 제3조의6(확정일자 부여 및 임대차 정보제공 등) ③ 주택의 임대차에 이해관계가 있는 자는 확정일자부여기관에 해당 주택의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보의 제공을 요청할 수 있다. 이 경우 요청을 받은 확정일자부여기관은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없다. 주택임대차보호법 시행령 제5조(주택의 임대차에 이해관계가 있는 자의 범위) 법 제3조의6제3항에 따라 정보제공을 요청할 수 있는 주택의 임대차에 이해관계가 있는 자(이하 “이해관계인”이라 한다)는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자로 한다. 5. 법 제6조의3제1항제8호의 사유로 계약의 갱신이 거절된 임대차계약의 임차인이었던 자 주택임대차보호법 시행령 제6조(요청할 수 있는 정보의 범위 및 제공방법) ① 제5조제1호 또는 제5호에 해당하는 자는 법 제3조의6제3항에 따라 확정일자부여기관에 해당 임대차계약(제5조제5호에 해당하는 자의 경우에는 갱신요구가 거절되지 않았더라면 갱신되었을 기간 중에 존속하는 임대차계약을 말한다)에 관한 다음 각 호의 사항의 열람 또는 그 내용을 기록한 서면의 교부를 요청할 수 있다. 1. 임대차목적물 2. 임대인ㆍ임차인의 인적사항(제5조제5호에 해당하는 자는 임대인ㆍ임차인의 성명, 법인명 또는 단체명으로 한정한다) 3. 확정일자 부여일 4. 차임ㆍ보증금 5. 임대차기간 주택임대차계약증서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙 제7조(임대차 정보제공 요청방법) ① 주택의 임대차에 이해관계가 있는 자가 임대차 정보제공을 요청하는 경우에는 별지 제3호서식의 임대차 정보제공 요청서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 제출하여야 한다. 5. 영 제5조제5호의 경우 계약증서 등 해당 주택의 임차인이었던 자임을 증명하는 서류 |
위와 같은 내용으로 고객에게 절차와 방법, 대응방안에 대해 전체적인 컨설팅을 해드렸고, 고객께서도 절차 준비를 시작하셨습니다.
정리하면, 임대인의 실거주 사유 갱신거절 이후 새로운 임차인이 입주하였는지 여부(허위 실거주인지 여부)를 법에 따라 확인하신 이후, 손해액을 산정하고 손해배상청구 여부를 검토하여야 하며, 이 경우 전문가의 도움을 받아 진행하시는 것이 좋습니다.
로톡의 모든 콘텐츠는 저작권법의 보호를 받습니다.
콘텐츠 내용에 대한 무단 복제 및 전재를 금지하며, 위반 시 민형사상 책임을 질 수 있습니다.