건설 관련 분쟁(37) 

1. 건축 공사가 중단된 경우와 관련하여 구분소유의 대상인 건물인 경우에 대하여 검토를 해 보고자 하는 바, 대법원은 '건물이 설계도상 처음부터 여러 층으로 건축할 것으로 예정되어 있고 그 내용으로 건축 허가를 받아 건축공사를 진행하던 중에 건축주의 사정으로 공사가 중단되었고 그와 같이 중단될 당시까지 이미 일부 층의 기둥과 지붕 그리고 둘레 벽이 완성되어 그 구조물을 토지의 부합물로 볼 수 없는 상태에 이르렀다고 하더라도, 제3자가 이러한 상태의 미완성 건물을 종전 건축주로부터 양수하여 나머지 공사를 계속 진행한 결과 건물의 구조와 형태 등이 건축 허가의 내용과 사회통념상 동일하다고 인정되는 정도로 건물을 축조한 경우에는, 그 구조와 형태가 원래의 설계 및 건축 허가의 내용과 동일하다고 인정되는 건물 전체를 하나의 소유권의 객체로 보아 그 제3자가 그 건물 전체의 소유권을 원시취득한다고 보는 것이 옳다.'라는 취지의 판결을 선고하였습니다(대법원 2006. 11. 9 선고 2004다 67691 소유권보존등기말소 판결).

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2. 위 사건에서 대법원은 건축 허가를 받은 구조와 형태대로 축조된 전체 건물 중에서 건축공사가 중단될 당시까지 기둥과 지붕 그리고 둘레 벽이 완성되어 있던 층만을 분리해 내어 이 부분만의 소유권을 종전 건축주가 원시취득한다고 볼 것이 아니라는 점을 확인해 주었는데, 위 판결에서 건축공사가 중단될 때까지 종전 건축주에 의하여 축조된 미완성 건물의 구조와 형태가 구분소유권의 객체가 될 수 있을 정도가 되었다고 하더라도 마찬가지라는 점을 확인해 주면서 사실상 종전의 판례(대법원 2001. 1. 16. 선고 2000다 51872 판결 등)를 변경하였습니다.

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3. 그 후 대법원은 2013. 1. 17. 선고 2010다 71578 전원 합의체 판결에서 '1동의 건물에 대하여 구분소유가 성립하기 위해서는 객관적ㆍ물리적인 측면에서 1동의 건물이 존재하고, 구분된 건물부분이 구조상·이용상 독립성을 갖추어야 할 뿐 아니라, 1동의 건물 중 물리적으로 구획된 건물부분을 각각 구분소유권의 객체로 하려는 구분 행위가 있어야 한다. 여기서 구분 행위는 건물의 물리적 형질에 변경을 가함이 없이 법률 관념상 건물의 특정 부분을 구분하여 별개의 소유권의 객체로 하려는 일종의 법률행위로서, 그 시기나 방식에 특별한 제한이 있는 것은 아니고 처분권자의 구분 의사가 객관적으로 외부에 표시되면 인정된다. 따라서 구분건물이 물리적으로 완성되기 전에도 건축 허가신청이나 분양계약 등을 통하여 장래 신축되는 건물을 구분건물로 하겠다는 구분 의사가 객관적으로 표시되면 구분 행위의 존재를 인정할 수 있고, 이후 1동의 건물 및 그 구분 행위에 상응하는 구분건물이 객관적ㆍ물리적으로 완성되면 아직 그 건물이 집합건축물대장에 등록되거나 구분건물로서 등기부에 등기되지 않았더라도 그 시점에서 구분소유가 성립한다.'라는 판시를 하여 기준을 세워주었습니다.

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4. 이에 최종적으로 대법원은 구분소유가 성립하기 위해서는 '구분건물의 구조상, 이용상 독립성', '구분 행위' 이외에 '1동의 건물 전체가 독립적 존재로서 완성되어 있어야 함'을 명확히 하였습니다.