임대차 관리비 미납 시 임대차 계약의 해지 가능성 

1. 상가건물임대차보호법 제10조의 8(차임 연체와 해지)에는 '임차인의 차임 연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.'라는 규정이, 주택임대차보호법 제6조 제3항에는 ' 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.'라는 규정이 있는바, 임차인이 월차임을 지급하지 않는 경우에 위 조건에 따라 임대인은 임대차 계약을 해지할 수 있는데, 위 규정은 임차인에 대하여 강행규정으로서 위 조건보다 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없습니다.

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2. 임대차 계약에 따른 임차인의 의무와 관련하여, 관리비 납부 의무가 없는 약정이 있을 수도 있으나 일반적인 경우 관리비 납부 의무를 별도로 약정하는 바, 개인 건물의 경우 임대인과의 계약에 따라, 개인 건물이 아닌 관리단이 있는 경우에는 상가 관리 규약 등에 따라 그 납부 의무가 계약상 주어지는데, 이러한 의무를 이행하지 않은 경우 임대인의 임대차 계약이 해지될 수가 있는지가 문제가 됩니다.

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3. 사적 자치의 원칙 상 임대인과 임차인 사이의 임대차 계약 시 관리비 지급 의무, 금액, 미지급 시 해지 가능성, 그 절차 등을 종합적으로 규정해 두는 경우 이를 이유로 한 임대차 계약의 해지는 크게 문제가 없는 바, 임대인의 입장에서는 계약 체결 시 이 부분을 주의하여야 할 것입니다. 문제는 이러한 약정이 없는 경우에 임대인의 임대차 계약 해지가 가능한지라 할 것입니다.

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4. 이와 관련하여 주택 또는 상가건물 임대차 보호법상 관리비 연체 시 임대차 계약을 해지할 수 있다는 규정 자체가 없고, 각 보호법은 임차인을 위한 강행 규정이 많은 점, 몇 번을 연체하고 일부 납입 시 해지의 가능성 등 대한 기준이 없다는 점 등을 종합하면 이 자체만으로 임대차 계약의 해지는 어렵다 할 것인바, 이러한 경우에는 관리비 지급 청구 소송을 제기하여 강제집행을 통해 해결해야 할 것입니다.